Deux régimes juridiques distincts au service de la protection de l’emprunteur
Le prêt viager hypothécaire est encore trop souvent comparé à des solutions de financement classiques telles que le regroupement de crédits.
Cette confusion est compréhensible car ces deux mécanismes permettent, en apparence, de dégager de la trésorerie ou d’alléger une situation financière.
Pourtant, sur le plan juridique comme sur le plan économique, ils relèvent de logiques totalement différentes.
Comprendre cette distinction est essentiel, tant pour les emprunteurs que pour les professionnels du financement.
Elle permet non seulement d’éviter des montages juridiquement fragiles, mais aussi de mieux valoriser le prêt viager hypothécaire en tant qu’outil patrimonial à part entière.
Le regroupement de crédits est un crédit encadré par le Code de la consommation
Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits, est une opération par laquelle plusieurs dettes existantes sont réunies en un seul nouveau contrat de crédit.
L’objectif principal est la restructuration de dettes antérieures afin de réduire la charge mensuelle ou d’adapter la durée de remboursement à la situation de l’emprunteur.
Cette opération est strictement encadrée par le Code de la consommation, notamment au sein des dispositions relatives au crédit à la consommation et au crédit immobilier selon la nature des dettes reprises.
Les textes précisent que la qualification juridique du regroupement dépend du type de crédits rachetés et de leur proportion dans l’opération globale.
Lorsque l’opération a pour objet principal de regrouper des crédits existants, elle relève nécessairement du régime du regroupement de crédits, avec l’ensemble des obligations qui en découlent en matière d’information, de protection de l’emprunteur et de formalisme contractuel.
Source juridique https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069565/LEGISCTA000032222393/
Le prêt viager hypothécaire repose sur une logique totalement différente
Le prêt viager hypothécaire est défini par le Code de la consommation comme un contrat par lequel un établissement de crédit consent un prêt à une personne physique, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation appartenant déjà à l’emprunteur.
Sa caractéristique essentielle réside dans son mode de remboursement.
Le capital et les intérêts ne sont exigibles qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien, sans obligation de remboursement périodique de son vivant.
Le prêt viager hypothécaire n’a pas été conçu pour restructurer des dettes existantes.
Il a été pensé comme un mécanisme de mobilisation du patrimoine immobilier, permettant à un propriétaire senior de transformer une partie de la valeur de son bien en liquidités, sans perdre l’usage de son logement.
Il s’agit donc d’un produit patrimonial, et non d’un outil de désendettement au sens juridique du terme.
Source juridique
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225775/
Le critère déterminant est l’objet réel du financement
En droit de la consommation, la qualification d’un crédit ne dépend jamais de sa dénomination commerciale, ni même de la garantie qui l’accompagne. Elle dépend exclusivement de l’objet réel de l’opération financée.
Si l’objet du financement est de racheter, regrouper ou restructurer des crédits existants, l’opération relève juridiquement du regroupement de crédits. Elle doit alors respecter les règles spécifiques applicables à ce type de financement.
À l’inverse, le prêt viager hypothécaire a pour objet la mobilisation d’un actif immobilier existant afin de dégager des liquidités, sans lien direct avec la reprise de dettes antérieures.
Utiliser un prêt viager hypothécaire comme un substitut à un regroupement de crédits reviendrait à détourner son objet légal et à contourner les obligations protectrices prévues par le Code de la consommation pour les opérations de rachat de crédits.
Pourquoi le prêt viager hypothécaire ne peut pas être un rachat de crédits
La logique juridique est strictement identique à celle qui distingue le prêt viager hypothécaire du crédit immobilier classique.
Un regroupement de crédits est une opération définie par son objet précis.
Elle suppose l’existence de dettes antérieures identifiées, qui sont reprises et consolidées dans un nouveau contrat.
Le prêt viager hypothécaire, quant à lui, ne repose pas sur la reprise de dettes existantes mais sur la valeur d’un bien immobilier déjà détenu. Il s’agit d’un crédit adossé à un patrimoine, et non d’un crédit destiné à restructurer un passif.
Dès lors, un projet qui relève juridiquement du regroupement de crédits doit obligatoirement faire l’objet d’une offre de regroupement de crédits conforme au cadre légal applicable.
Il ne peut pas être financé par une offre de prêt viager hypothécaire sans créer une insécurité juridique majeure.
Une distinction qui protège l’emprunteur senior
Cette séparation stricte entre prêt viager hypothécaire et regroupement de crédits n’est pas une contrainte arbitraire. Elle vise avant tout à protéger l’emprunteur.
Le regroupement de crédits impose une analyse approfondie de la solvabilité, des capacités de remboursement et du taux d’endettement, avec des échéances mensuelles à honorer.
Le prêt viager hypothécaire, au contraire, protège l’emprunteur senior contre le risque d’impayé, puisqu’aucune mensualité n’est exigée de son vivant.
Le remboursement est limité à la valeur du bien et n’engage pas le patrimoine personnel des héritiers au-delà de celle ci.
Confondre ces deux mécanismes reviendrait à exposer l’emprunteur à des risques qu’il n’a pas vocation à supporter.
Le prêt viager hypothécaire comme solution patrimoniale assumée
Le fait que le prêt viager hypothécaire ne puisse pas être utilisé comme un rachat de crédits ne constitue en rien une faiblesse. Bien au contraire.
Cette spécificité confirme sa vocation patrimoniale et sa place unique dans l’arsenal des solutions de financement destinées aux seniors propriétaires.
Le prêt viager hypothécaire permet notamment :
- de compléter des revenus à la retraite
- de financer des travaux d’adaptation du logement
- de faire face à des dépenses de santé ou de dépendance
- d’aider financièrement ses proches sans vendre son bien
- d’optimiser une stratégie successorale
Il s’inscrit dans une logique de long terme, sécurisée juridiquement, et respectueuse des équilibres familiaux.
L’accompagnement Cibfinance
Chez Cibfinance, nous considérons que la force du prêt viager hypothécaire réside précisément dans le respect strict de son cadre légal.
Notre rôle consiste à analyser la nature réelle du besoin de financement, à qualifier juridiquement le projet et à orienter chaque client vers la solution la plus adaptée.
Lorsque le besoin relève d’une restructuration de dettes, le regroupement de crédits est étudié dans son cadre propre.
Lorsque l’objectif est la mobilisation d’un patrimoine immobilier existant, le prêt viager hypothécaire constitue une solution particulièrement pertinente.
Cette approche garantit la sécurité juridique des opérations et la protection durable des emprunteurs.
Ce qu’il faut retenir du prêt viager hypothécaire et du regroupement de crédits
Le prêt viager hypothécaire et le regroupement de crédits relèvent de deux régimes juridiques distincts, définis par le Code de la consommation en fonction de l’objet du financement.
Un regroupement de crédits doit être qualifié et traité comme tel, avec une offre dédiée et les obligations qui l’accompagnent.
Un prêt viager hypothécaire ne peut ni juridiquement ni économiquement se substituer à ce régime.
Cette distinction protège l’emprunteur et renforce la crédibilité du prêt viager hypothécaire comme solution patrimoniale à part entière.
Utilisé dans son cadre légal, le prêt viager hypothécaire s’impose comme un outil moderne, sécurisé et parfaitement adapté aux enjeux financiers des seniors propriétaires.
Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire
Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notr
e partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.
Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
- Financement de SCPI par nantissement.
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Crédit Viager Hypothécaire
- Financement rachat de soulte plus un crédit
- Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
- Prêt-relais senior après 65 ans
- Comment financer les droits de succession
Pour nous contacter :
- Téléphone : 04 77 32 32 09
- mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr