Financement vente à Soi-même via une SCI
Cibfinance propose une solution de financement de vente à soi-même.
Cibfinance collabore avec une banque spécialisée qui peut intervenir dans le financement d’une vente à soi-même selon des critères très précis.
L’achat s’effectue au travers une SCI déjà existante disposant de garanties hypothécaires suffisantes et de revenus fonciers permettant le remboursement du crédit souscrit pour financer l’acquisition.
Le bien objet de la vente à soit même peut être une Résidence Principale, un Résidence Secondaire ou une Résidence Locative.
Nous vous invitions à nous contacter pour vous exposer les modalités d’intervention.
Ce financement est assez encadré et doit répondre à des normes précises. Tous les propriétaires d’un bien immobilier ne sont pas éligibles au financement vente à soi-même via une SCI.
Quel contrat de partenariat pour un Financement vente à soi-même via une SCI ?
Conformément au Code Monétaire et Financier nous proposons deux partenariats :
1 – Mandataire en vente à soi-même pour Cibfinance.
Vous êtes enregistrés à l’ORIAS comme IOBSP. Dans ces conditions, nous pouvons vous délivrer un mandat vous permettant de suivre et gérer le dossier de vente à soi même en prenant à votre charge la responsabilité du devoir de conseil et de mise en garde.
2 – Indicateur d’affaires.
Nous sommes dans une gestion déléguée du dossier. Grâce à notre extranet vous pouvez suivre l’avancement du dossier, mais en aucun cas vous ne pouvez interférer dans la gestion du dossier de vente à soi même via une SCI.
Comment contacter Cibfinance pour un partenariat de vente à soi-même ?
Pour tout renseignement :
Par téléphone : 04 77 32 32 09
Par mail : accueil@cibfinance.fr
De nombreux professionnels nous font déjà confiance, pourquoi pas vous ?
Comment s’opère une vente à soi-même ?
Le schéma est assez simple :
1. Le propriétaire d’un bien immobilier qu’il détient en direct le vend à une SCI qui lui appartient. Il peut s’agir d’une SCI qu’il a créée pour l’occasion ou d’une SCI déjà existante et en activité.
2. La SCI va contracter un crédit immobilier pour financer l’achat de son bien.
3. La SCI remboursera le crédit grâce aux loyers qu’elle encaisse. Ce qui sous-entend que la SCI achète un bien locatif déjà loué ou détient déjà des biens immobiliers loués pour assurer le remboursement du crédit souscrit pour financer la vente à soi-même.
Attention, en vendant son bien locatif, le vendeur perd son revenu foncier et les associés de la SCI ne pourront pas disposer du ou des loyers, car ils serviront au remboursement du crédit.
Pourquoi effectuer une vente à soit même ?
Il s’agit d’un montage financier utilisé par un particulier propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers pour lever des fonds. Ensuite, il peut utiliser le fruit de la vente pour différents projets :
- Réaliser une nouvelle acquisition immobilière
- Réaliser des travaux sur des biens immobiliers à rénover et/ou rafraîchir
- Effectuer de travaux de rénovation énergétique
- Acquérir un bien à l’étranger
- Régler des frais de succession
- Rembourser des comptes courants d’associés (si une SCI que vous détenez vend à une autre SCI que vous détenez également un bien immobilier)
On appelle cette opération : Vente à soi-même (Orner Buy Out).
Quelle solution de Cibfinance pour une vente à soi-même ?
Réaliser le rachat de son bien immobilier par une SCI existante disposant déjà d’un cash-flow positif est la solution proposée par Cibfinance pour financer une vente à soi-même.
Les normes d’éligibilités sont très précises et non dérogeables. Le dossier doit correspondre au cadre prédéfini, aucune dérogation n’est négociable.
La banque reste souveraine dans l’acceptation d’une demande et n’a pas a justifier des raisons de son refus.
Créer une SCI pour l’occasion est aussi envisageable, mais le périmètre d’intervention est plus restreint et les normes d’acceptation du financement plus restrictives. Nous n’avons pas de solution pour ce schéma.
Comment financer une vente à soi-même ?
Pour acquérir le bien immobilier, la SCI sollicitera une banque pour obtenir un crédit immobilier. Le montant du financement recherché est souvent total, il comprend, le prix de cession, et tous les frais liés à l’opération : Frais de mutation, Frais de garantie, frais de dossier bancaire et les frais du courtier.
L’acquisition se fera comme pour tout achat immobilier, en présence d’un notaire pour authentifier l’opération et procéder à la réalisation et enregistrement de l’acte de propriété.
Au besoin, il procédera aussi à l’enregistrement d’une hypothèque en garantie du prêt si le prêteur l’exige.
La banque virera les fonds chez le notaire réalisateur et ce dernier procédera à l’acquisition du bien par la SCI.
Une fois l’acquisition effectuée, le notaire transférera le montant de la vente au vendeur.
Comment la SCI finance la vente à soi-même ?
La SCI finance l’acquisition par le biais d’un crédit.
Et c’est souvent là que le bât blesse. Les banques ne sont pas très favorables au financement d’une vente à soi-même. Les raisons en sont diverses : Non maitrise de l’utilisation des fonds, effet de levier qui peut devenir dangereux, risque de conformité, etc…
Quel est objectif d’une vente à soi même ?
L’opération permet au propriétaire vendeur de son bien immobilier de récupérer rapidement des liquidités à la suite de la vente de son bien et sans en perdre la propriété.
Au lieu de détenir directement le bien, il le détiendra au travers une SCI qui lui appartient majoritairement.
La SCI n’ayant pas la trésorerie nécessaire pour l’acquisition contractera un crédit pour financer l’opération.
Traditionnellement, les établissements bancaires ne sont pas favorables à ces montages, car plane le doute de l’utilisation des fonds levés.
Quels sont les avantages d’une vente à soi même ?
Sans se défaire de son bien immobilier, le vendeur récupère des liquidités.
Il pourra les réutiliser à la suite de la cession de son bien immobilier dans d’autres investissements immobiliers, faire face à de dépenses de travaux : Rénovation énergétique, agrandissement, remise en location, etc…
Dans le cas d’un rachat d’un bien locatif, le crédit immobilier souscrit par la SCI est remboursé par les loyers qu’elle encaisse. Il faut donc intégrer que le propriétaire vendeur ne disposera plus des revenus fonciers du bien vendu en espérant qu’il n’a pas besoin de ces loyers pour maintenir son niveau de vie.
En revanche, il percevra le capital de la vente du bien immobilier.
Quels sont les points de vigilance d’une vente à soi-même ?
Le prix de vente : Le prix de vente du bien immobilier doit correspondre à la valeur du marché.
Dans le cas d’une surévaluation du bien vendu par rapport au marché, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il existe une donation indirecte de la SCI au vendeur.
Dans le cas d’une sous-estimation du bien vendu, l’administration fiscale se considérait lésée sur les droits de mutation et pourrait procéder au redressement.
Quel est le rôle d’une banque dans une vente à soi-même ?
Pour acquérir le bien immobilier, la SCI sollicitera une banque pour obtenir un crédit immobilier afin de financer l’achat plus tous les frais annexes.
La banque éditera un offre de crédit professionnel non soumis au code de la consommation car l’empruntrice sera une personne morale, un professionnel et non un particulier.
Cibfinance peut intervenir dans la recherche du financement. Nous pouvons mettre en place un partenariat financement vente à soi même avec des professionnels.
Comment est étudiée la solvabilité d’une SCI qui va acquérir le bien dans une vente à soi-même ?
Pour évaluer la solvabilité de la SCI, la banque étudiera deux éléments :
1 – Le Ratio Hypothécaire
La SCI proposera un bien immobilier à hypothéquer en garanti du crédit souscrit.
Une hypothèque sera prise sur un ou plusieurs biens immobiliers appartenant à la SCI ou éventuellement sur un bien des associés de la SCI.
Sachant que le crédit sera supérieur au prix d’achat car, il intègrera tous les frais annexes et que la banque souhaitera se prémunir d’un éventuel risque, elle demandera d’hypothéquer un bien disposant d’une valeur largement supérieur au crédit.
2 – Le Cash-Flow de la SCI (différence entre les loyers encaissés et les mensualités des crédits).
Le cash-flow de la SCI après projet doit être positif. Ce ratio garanti le bon remboursement de la mensualité du crédit souscrit. Chaque établissement bancaire au regard de sa culture du risque appréhende le cash-flow selon ses propres normes. Une fois encore, la banque est souveraine dans l’étude du risque et n’a pas à justifier le motif du refus de la demande de financement d’une vente à soi-même.
La SCI devra produire un Kbis, ses 3 derniers bilans, les baux des locataires, les relevés de tous les comptes bancaires et les titres de propriété des biens appartenant à la SCI.
Les associés de la SCI seront également vérifiés, ils devront produire à minima un document d’identité, de domicile et de leurs revenus.
Quel risque pour la banque d’accorder un prêt à la SCI ?
Les mensualités du prêt seront remboursées par les revenus locatifs de la SCI
Les loyers encaissés sont les seuls source de revenus pour rembourser le crédit contracté auprès de la banque.
Si les locataires venaient à ne plus honorer leurs loyers ou si la SCI doit faire face à longue période de vacance locative, elle aura des difficultés à rembourser ses mensualités.
Raison pour laquelle la banque demande une garantie hypothécaire sur le bien financé plus un complément de garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier appartenant à la SCI ou à un des associés de la SCI.
Chaque banque est souveraine dans ses normes d’acceptation.
Déroulement d’une vente à soi-même ?
L’acquisition se fera comme pour tous les acquisitions immobilières :
- Signature d’un compromis, il faudra donc l’intervention d’un notaire.
- Dépôt de dossier de crédit et validation de la demande de prêt par la Banque
- Edition des offres de prêt, désormais en signature électronique
- 11 jrs de réflexion
- En parallèle le notaire procède à la rédaction de la vente et prépare l’inscription hypothécaire du ou des biens remis en garantie.
- Une fois la rédaction de l’acte terminé, le notaire convient d’un RDV avec le vendeur et le représentant de la SCI acquéreuse (en l’occurrence, la même personne).
- Il procède à l’appel de fonds.
- Une fois l’acte de vente signé, il remet au vendeur le prix de vente et enregistre la garantie hypothécaire.
Le vendeur peut utiliser ses fonds à sa discrétion et transfert le bien qu’il détenait en nom propre dans la SCI qu’il détient majoritairement.
En revanche, s’il s’agissait d’un bien locatif, il perd la perception mensuel du loyer. Ce dernier sera encaissé désormais par la SCI.
Quels sont les coûts générés par le rachat à soi-même ?
Cette opération induit des coûts qu’il faut prendre en considération et aussi bien chez le vendeur que par la SCI acquisitrice.
Cet ensemble de coûts permettra de déterminer le réel profit de l’opération.
1 – Le vendeur
Lors de la vente, il peut exister des plus-values immobilières, auquel cas, il faudra s’acquitter du coût de l’impôt.
S’il existe encore un prêt immobilier sur le bien vendu, alors le notaire au moment du transfert de propriété soldera le Capital Restant Dû du prêt immobilier, majoré des Indemnités de Remboursement par Anticipation.
Il procèdera également à la mainlevée si une hypothèque demeurait sur le bien cédé.
2 – La SCI acquéreuse
De son côté, la SCI devra supporter des frais annexes à l’acquisition, tout d’abord les frais de mutation, environ 8,5% du prix de vente.
En souscrivant un crédit immobilier, il devra également supporter des frais liés au crédit : Frais de dossier bancaire, le coût de la garantie hypothécaire et les honoraires du courtier CIBFINANCE s’il participe à la réalisation du crédit.
Si le bien est en copropriété, le coût des frais du syndic pour création du dossier.
La taxe foncière du bien au prorata temporis de l’année encours
Quel est le triple avantage d’une vente à soi-même ?
Trouver rapidement des liquidités
En vendant son bien, le propriétaire encaisse rapidement le prix de la vente du bien vendu. Il peut immédiatement utiliser ses fonds pour différentes raisons.
Le fruit de la vente génère une trésorerie utilisable pour acquérir d’autres biens, des SCPI ou d’autres placements et ainsi développer et diversifier le patrimoine.
Organiser la transmission d’un bien immobilier
Ne détenant plus le bien en direct, mais au travers une SCI, lors de la succession, il transmettra des parts de SCI à ses héritiers. Les enfants ne seront pas dans une indivision, mais associé d’une SCI. Par ailleurs, les parts étant par nature moins liquide, une décote de 20% de la valeur peut être admise.
Restructurer son patrimoine immobilier
En regroupant tous les biens dans une SCI, la gestion du parc immobilier peut être plus simple et facilitée le développement du patrimoine.
Quels sont les taux du crédit d’une vente à soi-même ?
Nous sommes dans le cadre d’un prêt professionnel, les taux sont forcément différents d’un prêt immobilier classique.
Néanmoins, ces derniers restent dans la norme des taux pratiqués.
N’hésitez pas à nous contacter pour connaître les taux en vigueur d’une vente à soi même.
Quelle offre de prêt pour un financement d’une vente à soi même ?
Comme l’acquisition du bien s’opère par une SCI, l’offre que Cibfinance distribue est construite sur une offre de crédit professionnel. Les associés ne bénéficient pas de la protection du code de la consommation comme un prêt immobilier classique, car l’empruntrice est une personne morale.
Cibfinance vous mettra en garde contre les singularités et les particularités de cette offre de prêt.
Important, nous pouvons effectuer des financement sur des durées de 25 ans, voir 30 ans si le montant emprunté est élevé.
Crédit amortissable ou IN FINE pour une vente à soi-même ?
Le prêt peut être souscrit avec un amortissement ou en In Fine. Tout dépend du projet et des raisons de cette opération.
L’avantage d’un In Fine est que le Cash-flow est calculé uniquement sur les intérêts partiels et non les intérêts + l’amortissement du prêt. Donc plus de facilité pour équilibrer le plan de financement.
Inversement, le capital ne se remboursant pas, il faut prévoir dans le projet une sortie du In Fine.
Le crédit de vente à soi même en In Fine distribué par Cibfinance n’est réservé qu’aux SCI multi-propriétaires. Le produit est très normalisé et répond à des critères d’acceptation très stricts et non dérogeables.
La banque reste souveraine dans ses normes d’acceptation et n’a pas à notifier son refus de prêt.
Comment CIBFINANCE peut m’accompagner pour une vente à soi-même
Nous disposons d’une équipe d’analystes experts qui prendront en charge votre demande.
Nous sommes un intermédiaire en opération de banque et notre mission se limite à l’étude de votre capacité à trouver un financement pour l’opération.
Au regard de notre diagnostic, nous vous indiquerons si un de nos partenaires bancaires est en capacité d’intervenir pour le financement de votre dossier.
Pour tout ce qui relève de la fiscalité, de la comptabilité et de l’administratif de la SCI empruntrice, nous ne disposons pas des capacités nécessaires à la délivrance d’un conseil.
Nous vous invitons à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste pour vous accompagner dans ces démarches et d’évaluer la pertinence d’un tel projet.
Est-ce que je peux vendre ma Résidence Principale à ma SCI ?
Il n’y a pas d’interdiction particulière, mais un cadre doit être respecté sous peine de faire l’objet d’un abus de droit.
L’administration pourrait requalifier l’opération et sanctionner le vendeur.
Quelques exemples d’abus de droit : un prix de vente minoré, faire supporter par la SCI des travaux sur la RP une fois acquise par la SCI alors que le vendeur utilise le bien à titre personnel, etc….
Estimer un prix de vente dans le marché lors de la vente à soi même
Il faut que le bien soit estimé et vendu à sa juste valeur au regard du marché.
Pas de minoration du prix de vente ni de majoration du prix, si tel était le cas l’administration fiscale pourrait redresser le vendeur avec des pénalités.
L’administration fiscale reste vigilante sur le prix de vente du bien qui fait l’objet d’une vente à soi-même.
Quel risque de l’opération en requalification d’abus de droit ?
Le principal risque d’une vente à soi-même est l’abus de droit.
Si l’administration fiscale suspecte que la vente à soi-même est réalisée pour échapper aux impôts, elle a la capacité d’engager une procédure de répression de l’abus de droit conformément à l’article L64 du CGI.
Le risque est un redressement avec une sanction de 40% et plus des impôts évités.
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