Plateforme en crédit BtoB : solutions de financement
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Financement SCPI

Vous êtes un Conseiller en gestion de Patrimoine et vous cherchez une solution pour le financement SCPI de vos clients ?

 

Quelle solution de financement de SCPI ?

 

Cibfinance vous apporte 2 solutions de financement pour les SCPI :

 

Nous sommes un courtier grossiste et distribuons pour le compte de société de crédit des financements de SCPI (société civile de placement immobilier) :

 

  1. Avec un Nantissement de parts
  2. Avec une garantie hypothécaire sur un bien immobilier en nom propre des clients.

 

Il est toujours délicat de demander au client de solliciter sa banque pour le financement SCPI car :

  • Soit le banquier risque de lui vendre ses SCPI et vous perdez le client.
  • Soit le banquier ne maîtrise pas forcément l’opération et les délais risquent d’être long, voire d’essuyer un refus de financement.

 

Quels sont les avantages du financement d’une SCPI avec Cibfinance ?

  • Pas d’ouverture de compte, ni domiciliation de revenus

  • Aucun frais lié au financement (pas de frais de dossier, pas de frais de nantissement)

  • Possibilité de financer des parts de SCPI en démembrement

  • Délais du financement pouvant aller sur 25 ans

  • Un délai de mise en place rapide

  • Un produit spécifiquement pour des SCPI

  • Pas d’apport nécessaire avec un partenaire bancaire

  • Quelles sont les SCPI éligibles pour un financement ?

Quelles sont les SCPI éligibles pour un financement ?

1

Avec nantissement

Nous pouvons financer des SCPI avec nantissement de parts dans une liste de 30 SCPI, lesquelles ont été validées par nos banques mandantes. Ce sont pour l’essentiel les SCPI les plus représentatives du marché*.

Descriptif :

  • Nantissement des parts
  • Limité à une vingtaine de SCPI
  • Rapidité du financement
  • Pas de domiciliation de salaire

2

Avec prise d’une hypothèque

Toutes les SCPI peuvent être financer à crédit avec une garantie hypothécaire sur un bien en nom propre de l’emprunteur.

 

Descriptif :

  • Prise d’une hypothèque sur un bien immobilier
  • Toutes les SCPI
  • Plan de financement et délais plus long
  • Pas de domiciliation de salaire

*Quelques exemples des SCPI financées avec nantissement de parts les plus représentatives du marché : LA FRANCAISE AM, ATLAND VOISIN, PRIMONIAL, PAREF GESTION, PERIAL AM, SOFIDY, IMMOVALOR, URBAN, CORUM, AMUNDI, AESTIAM, FIDUCIAL, GROUPAM GAN, INTERGESTION, NIVAXIAA, HSBC REIM, France VALLEY, ALDERAN, SWISSLIFE, NORMA CAPITAL, KYANEOS AM, ADVENIS, EURYALE. Pour la liste complète, nous contacter.

Qui peut être éligible au financement d’une SCPI ?

Nous avons des solutions pour les propriétaires et les locataires. Les conditions d’accès au financement SCPI pour les locataires sont légèrement plus restrictives mais la liste des SCPI éligibles pour un financement par nantissement des parts est identique.

Pas d’apport nécessaire pour un locataire souhaitant obtenir des SCPI avec nantissement de part mais la durée sera limitée à 15 ans.

Comment présenter le dossier de financement de part de SCPI ?

Cibfinance met à votre disposition un extranet pour vous permettre de :

  • Simuler,
  • Déposer
  • Suivre le dossier en temps réel.

Nous sommes une plateforme de crédit BtoB, nous avons une longue expérience de la relation BtoB et de la gestion client.

Nous sommes reconnus pour notre réactivité et notre qualité de service.

Quel délai pour un financement de SCPI ?

La complétude du dossier est le point central de la rapidité de son financement.

Nous prenons les dossiers de financement SCPI à J+1, si ce dernier est complet nous pouvons le transmettre directement à nos banques mandantes dans la journée.

Nous sommes connectés à leur système informatique via des API permettant une rapidité de transmission et de suivi.

Un dossier se finance en moyenne dans les 30 jours.

Quelle offre de prêt pour un financement de SCPI ?

1 – Financement SCPI avec nantissement de parts 

Les produits que nous distribuons sont construits sur des offres de crédit consommation. Le client bénéficie de la protection d’une offre de prêt consommation, comme les 14 jours de rétractation.

Le financement est ainsi assez rapide car le formalise est simplifié

2 – Financement SCI avec une hypothèque

Nous serons sur une offre de prêt immobilier avec la lourdeur due à la prise d’une garantie hypothécaire. Le client bénéficiera de la protection du code de la consommation des prêts immobiliers comme les 11 jours de réflexion.

Quelle durée pour un financement de part SCPI ?

L’offre de crédit est amortissable sur une durée maximum de :

  • 25 ans pour les propriétaires
  • 15 ans pour les locataires

Possibilité de demander un différé partiel

Pas d’apport nécessaire

Quel montant maximum pour un financement de SCPI ?

  • De 40.000 € à 600.000 €
  • Possibilité de financer plusieurs SCPI dans la même opération
  • Pas d’apport nécessaire

Quel taux pour le financement de SCPI ?

Nous avons des grilles de taux différentes suivant qu’il s’agit d’un financement avec nantissement (crédit à la consommation) et un financement avec une hypothèque (crédit immobilier).

Les taux sont plus bas avec une hypothèque, mais le client supporte le coût de la prise de garantie en plus.

Les taux évoluant régulièrement ces derniers temps à la suite des augmentations du coût de refinancement, il est préférable de nous contacter pour vous indiquer les taux pratiqués à ce jour.

Démembrement de parts de SCPI ?

  • Nous pouvons intervenir avec un partenaire bancaire pour des SCPI démembrées.

L’opération de démembrement de SCPI est plus longue et plus complexe. Le délai de financement à la suite d’une opération de démembrement de SCPI en est rallongé.

Quelles sont les ratios de solvabilité pris en compte pour le financement des SCPI ?

A l’instar de tous les crédits, nous étudions la solvabilité sur trois ratios :

  • L’endettement avant opération
  • L’endettement après opération
  • Le Reste A Vivre

Si prise d’une garantie hypothécaire, calcul du ratio hypothécaire en plus.

Les dossiers sont étudiés dans leur globalité et la banque se réserve le droit d’accepter ou de refuser un dossier sans fournir d’explication.

Quel contrat de partenariat pour le financement SCPI ?

Conformément au Code Monétaire et Financier nous proposons deux partenariats :

1 – Mandataire en Crédit Consommation pour Cibfinance.

Vous êtes enregistrés à l’ORIAS comme IOBSP. Dans ces conditions, nous pouvons vous délivrer un mandat vous permettant de suivre et gérer le dossier de financement de parts de SCPI en prenant à votre charge la responsabilité du devoir de conseil et de mise en garde.

2 – Indicateur d’affaires.

Nous sommes dans une gestion déléguée du dossier. Grâce à notre extranet vous pouvez suivre l’avancement du dossier, mais en aucun cas vous ne pouvez interférer dans la gestion du dossier de financement de parts de SCPI.

Comment nous contacter pour un financement de parts de SCPI ?

 

Pour tout renseignement :

Par téléphone : 04 77 32 32 09

Par mail : accueil@cibfinance.fr

 

De nombreux professionnels nous font déjà confiance, pourquoi pas vous ?

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Comment se finance une SCPI ?

Pour acquérir des parts de SCPI, vous avez plusieurs possibilités.

  • Le plus simple est une acquisition au comptant. Vous libérez des sommes provenant de comptes épargnes pour devenir propriétaire de SCPI. Opération rapide sans avoir besoin de recourir à qui que ce soit. Ensuite, vous percevrez les revenus fonciers de vos SCPI.
  • Via un crédit. Ainsi, vous ne vous dépossédez pas de vos liquidités. Les revenus fonciers parviennent à rembourser tout ou partie de vos mensualités. Tout dépendra de la rentabilité des SCPI, de l’importance du montant emprunté et de la durée du crédit.

Mais bien souvent, lorsque vous solliciterez votre banque pour l’obtention du prêt, la banque vous indiquera n’intervenir que pour ses propres SCPI. Ce qui limite considérablement votre choix !

Dans ces conditions, nous recommandons de contacter un courtier qui vous trouvera un crédit quel que soit la SCPI retenue.

Vous trouverez deux modes de financement SCPI :

  • soit avec un nantissement des parts de la SCPI
  • soit avec une hypothèque sur un bien immobilier si montant de prêt important et durée longue.

Pour information, la durée du crédit peut aller jusqu’à 25 ans.

Autre option, effectuer un financement de SCPI à la suite d’un démembrement des parts entre nue-propriété et usufruit.

L’acquéreur n’achète que la nue-propriété des parts, c’est une tierce personne qui achète l’usufruit sur une période déterminée. L’usufruitier en revanche percevra les dividendes sur la période déterminés. Puis, à la fin du démembrement, celui qui a acquis la nue-propriété récupérera l’usufruit et les dividendes.

Enfin, il y a toujours la possibilité d’acquérir des SCPI indirectement au travers un contrat d’assurance-vie. C’est l’assureur qui investira les sommes collectées dans un panier de SCPI.

Cibfinance, distribue une solution de financement SCPI sur 25 ans avec un nantissement des parts acquises.

Qui finance les SCPI ?

Les banques de dépôts acceptent d’intervenir sur ces produits financiers. Mais dans la majorité des cas, elles se proposent de n’intervenir que pour leurs propres SCPI.

Par ailleurs, le nombre d’années qu’elles proposent ne dépassent pas 15 ans généralement.

Si vous souhaitez investir sur d’autres SCPI, il vous sera plus difficile de trouver un financement via votre banque.

Alors qui finance les SCPI !

Il existe quelques sociétés de crédit qui proposent des crédits pour ces investissements immobiliers papiers.

Ces dernières n’interviennent qu’au travers des réseaux d’Intermédiaires bancaires.

Les conditions sont souvent plus souples : durée de 25 ans, emprunteur locataire ou propriétaire, etc…

En revanche, le taux proposé est souvent un peu plus élevé. Mais il n’y a pas de contrainte de domiciliation bancaire de vos revenus avec ouverture de compte.

Solliciter un courtier est une option. Grâce à sa veille régulière des acteurs du crédit, il vous orientera vers les établissements bancaires pour financer les SCPI de votre choix.

Cibfinance, mandataire de banque, distribue des offres pour le financement SCPI de deux établissements bancaires. des longues durées : 25 ans, nantissement des parts acquises, pas d’obligation de domiciliation des salaires, etc…

N’hésitez pas à nous consulter.

Est-ce rentable d'investir dans une SCPI ?

Acquérir des SCPI est un investissement dans la pierre papier. Cet investissement doit faire partie de la diversification de votre patrimoine et il est bon d’acquérir plusieurs SCPI pour répartir les risques. Aucune gestion locative et un accès pour tous les patrimoines, car les montants des parts restent abordables (dès 500€).

La SCPI permet de mutualiser le risque locatif avec de nombreux autres investisseurs. Elle est composée de plusieurs biens, répartis sur plusieurs villes et dans plusieurs domaines (bureau, résidentiel, hospitalier, centre commercial, etc..) à la différence d’un investissement dans un appartement.
De plus, les rendements sont attractifs. Les dernières années, les rendements servis étaient entre 4 à 5 %.

Enfin certaines SVCPI proposent des avantages fiscaux par des réductions d’impôt grâce à des dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, la loi Malraux, etc…

Quelques inconvénients à prendre à compte également comme un produit non garanti, une liquidité de votre épargne peu disponible, des frais lors de la cession (environ 10%), baisse de la valeur de l’immobilier, suite à l’inflation enregistré dernièrement, une érosion des rendements, un placement long terme (au moins 8 ans), le bon choix de la SCPI (plus de 180 existent sur le marché).

Pour conclure, ce placement sert un rendement stable depuis plusieurs années. C’est une option simple et efficace contrairement à un investissement immobilier en direct. Elles doivent être présentes pour une diversification de patrimoine et sont un bon placement pour du long terme.

Doit-on prendre une assurance emprunteur pour le crédit de l'opération ?

Comme un crédit immobilier, la souscription d’une assurance liée au crédit pour les SCPI est un point essentiel.

La banque proposera automatiquement son contrat d’assurance groupe. Mais sachez que vous avez la possibilité de souscrire une assurance auprès d’un courtier, d’une compagnie d’assurance ou d’une mutuelle en direct.

Ensuite, est-ce nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour le crédit qui financera les SCPI ?

A savoir que l’assurance emprunteur n’est pas une obligation, souvent exigée par le prêteur, elle reste facultative.

Il faut prendre en compte que les loyers perçus devraient permettre de rembourser tout ou parti de la mensualité, réduisant les risques d’impayés.

Pour un entre deux, l’investisseur peut s’assurer avec une quotité d’assurance réduite (20%, 40%, etc..).

Enfin, il faut savoir que les cotisations de l’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers.

Les SCPI sont-elles considérées comme un investissement immobilier ?

La réponse à cette question se trouve dans l’acronyme : Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une Ste dont l’objet est d’investir dans l’immobilier locatif sous toutes les formes : résidentiel, bureaux, centre commercial, hospitalier, etc… Important, la société de gestion professionnelle doit-être agréée par l’Autorité des marchés financiers.

La Ste regroupe de nombreux investisseurs et effectue un investissement collectif dans l’immobilier non coté en bourse.

Elle permet donc à ce groupe d’investisseurs d’acquérir collectivement des biens immobiliers diversifiés, gère ces biens et limite ainsi les risques.

Financer à crédit des SCPI permet-il d'effectuer un effet de levier ?

Effectuer un investissement à crédit permet de réaliser un effet de levier. En s’endettant, l’investisseur augmente sa capacité d’investissement, et donc le capital sur le long terme et de générer plus de revenus.

Les revenus fonciers pourront ainsi rembourser tout ou partie des mensualités. Tout dépendra du taux de rendement des SCPI et du taux du crédit souscrit.

Plus le niveau de rendement est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt et plus l’effet de levier sera important.

Par exemple, si le taux du crédit est à 3% et leur rendement de 5%, vous pouvez rembourser le coût du crédit et réaliser un effet de levier.
Les taux des crédits proposés sur 2024 rendent difficile un effet de levier.

L’investisseur devra donc assumer une partie du coût du crédit.

Effectuer une acquisition de SCPI via un crédit est-ce un bon choix ?

Selon les estimations, un tiers des achats est effectué grâce à un crédit.

Comme vu précédemment, souscrire un prêt génère d’une part un effet de levier et d’autre part augmente la capacité d’achat.

Le crédit permet de développer son patrimoine sans disposer d’épargne ou en évitant de trop se démunir de ses Euros.

Dans l’idéal, plus le rendement locatif est élevé et plus le taux du prêt bas, plus vous vous constituez un patrimoine sans fournir un effort économique.

Donc le prêt serait une bonne option, mais il existe des inconvénients.

  • Une chute du rendement servi vous obligera à fournir un plus gros effort de remboursement et si vos autres revenus ont diminué, votre solvabilité s’en trouvera dégradée et pourra générer des impayés.
  • Par ailleurs, ce produit étant faiblement liquide, conjugué à des frais élevés liés à la vente (environ 10%), si vous devez les revendre rapidement, vous devrez avoir un peu de patience et risquez de perdre un peu d’argent.

Si vous ne disposez pas d’épargne liquide en complément de vos SCPI, votre situation financière peut se compliquer en cas de besoin de liquidité rapide.

Comme tout crédit, il vous engage et vous devez évaluer votre capacité d’endettement pour son bon remboursement.

Il y a toujours la possibilité de faire un achat mixte, une part à crédit et une part au comptant.

Quel type de SCPI sont finançables à crédit ?

Il existe 4 familles différentes qui ont des objectifs différents, mais toutes sont exclusivement liées à de l’immobilier réel.

Les types sont les suivantes :

  • De rendement (les plus répandues : 80%)
  • De plus-values
  • Fiscale
  • En démembrement

En règle générale, tous les types sont finançables, sauf peut-être en démembrement, car l’emprunteur n’aura pas la pleine propriété. Le risque pour la banque sera plus élevé en cas de contentieux.

De même, indépendamment du type, le prêt peut être amortissable ou in fine. Sauf qu’il est très difficile de trouver un crédit in fine pour ce projet.

Cibfinance peut vous accompagner sur tous les types de SCPI et propose des solutions pour une quarantaine de SCPI avec nantissement de parts sans avoir besoin de domicilier vos revenus.

Les intérêts du crédit, peuvent-ils être déduit des revenus fonciers ?

Les intérêts du crédit souscrit pour l’acquisition des SCPI peuvent être déduits des revenus fonciers comme pour tous les investissements locatifs : en nom propre, en SCI, en indivision. A la différence d’un prêt pour une résidence principale.

En pratique, sur le formulaire des impôts 2042, il faut compléter les coordonnées de chaque SCPI, le total des revenus fonciers nets / SCPI ainsi que le montant des intérêts du prêt de l’année écoulés ainsi que les coordonnées de la banque.

Attention, les SCPI dont les revenus sont générés à l’étranger ne permettent pas la déduction des intérêts des revenus, donc altère l’effet de levier.

Peut-on effectuer un achat de SCPI via une SCI ?

Une SCI peut très bien acquérir des parts de SCPI. Les associés deviendront donc indirectement propriétaires au travers la SCI des parts. Il n’y a pas de restriction particulière suivant le type de SCPI.

Attention, pour une SCI à l’IS, elle ne pourra pas amortir les parts comme pour l’acquisition d’un bien immobilier réel.

La SCI peut également souscrire un emprunt pour l’achat des parts. Le prêteur étudiera sa situation financière, plus concrètement son cash-flow.

L’intérêt est double : pour les personnes fortement fiscalisées, elle limite son imposition et de préparer sa transmission.

Peut-on effectuer un remboursement anticipé du prêt des SCPI ?

Un emprunt soumis au Code de la consommation peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité.

Sans aucune justification, vous procédez au solde du capital restant dû. L’emprunteur peut solder en totalité le prêt ou partiellement. Dans le cas d’un remboursement partiel, suivant le contrat, des conditions peuvent être exigées du prêteur.

Les modalités ne seront pas les mêmes suivants que le contrat de prêt souscrit pour les SCPI est :

  • Un prêt à la consommation (article L312-34 du Code de la conso). Dans ce cas, aucune indemnité de remboursement anticipé ne sera demandée.
  • Un prêt immobilier (article L313-47 du code de la conso) Le contrat précisera les indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés. Ils ne peuvent pas dépasser ceux prévus par la législation. Les IRA ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts du capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Vous avez donc toujours la possibilité de vous désengager de votre emprunt à tout moment. Par exemple, en revendant vos SCPI, vous pouvez utiliser les fonds pour rembourser par anticipation le solde de votre prêt.

Peut-on intégrer des SCPI dans un PER ?

Les SCPI, tout comme un PER ont souvent le même objectif : se créer un patrimoine et/ou des revenus complémentaires pour préparer son passage en retraite.

A la différence du PER, les SCPI peuvent être acquises via un emprunt.

Ainsi, il peut être intéressant d’inclure des SCPI dans son PER acquises via un emprunt.

Ce sont nos clients qui en parlent le mieux :

nicolas cole
nicolas cole
12 Février 2024
Toute l'équipe de CIB a été extraordinaire, tant sur la défense du dossier présenté que sur le suivi. Un grand merci !!!!
sabine buniet
sabine buniet
11 Décembre 2023
Partenaire de qualité rapidité , efficacité je recommande vivement
Philippe CANLI
Philippe CANLI
4 Octobre 2023
équipe très réactive !
Gestion BSM62
Gestion BSM62
23 Juillet 2023
J'ai récemment fait appel à CIBfinance, avec l'obtention d'un crédit dans les meilleurs conditions. Je suis ravi d'avoir été accompagné par Mme Mellouki. Très à l'écoute et disponible, même le week-end, elle a fait preuve d'une grande pédagogie tout au long du processus. Avec un esprit collaboratif, elle a su prendre le temps de me guider à travers les différentes étapes avec une approche personnalisée et transparente. Je recommande vivement pour le service de qualité.
valentin basque
valentin basque
15 Juin 2023
Bonjour , formation ,information excellente , échange très constructif et des présentations de solutions financières encourageantes merci beaucoup
Louis Le Caz
Louis Le Caz
15 Juin 2023
Une équipe professionnelle et très réactive ! Toutes les options sont envisagées pour répondre et trouver une solution pour les clients. Je recommande fortement !

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Soucieux de l’évolution de la législation, a été créé en 2012 CIB formation, centre de formation IOBSP-IAS

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