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Financement SCI

Vous êtes un Courtier en crédit, un agent Immobilier, un Conseiller en gestion de Patrimoine et vous cherchez une solution pour le financement SCI de vos clients ?

Quelle solution de financement SCI ?

Cibfinance vous apporte 2 solutions de financement de SCI (société civile immobilière) : nous sommes un courtier grossiste et distribuons pour le compte de nos banques mandantes des financements de SCI constituées ou en constitution.

Ce sont des montages de financement plus chronophages, plus complexes et nécessitant une bonne expertise fiscale, comptable et juridique des SCI.

Quels avantages de financer une SCI avec Cibfinance ?

  • Pas d’ouverture de compte, ni domiciliation de revenus
  • Délais du financement pouvant aller jusqu’à 25 ans
  • Une expertise et réactivité mise à votre service et à vos clients
  • Pas d’apport nécessaire

Quelles sont les SCI éligibles pour un financement ?

1

Financement SCI Familiale

Descriptif : Pour une SCI familiale uniquement des SCI à l’IR sont éligibles.

  • Durée 25 ans
  • Financement à 100%
  • Différentiel sur les loyers de la SCI
  • Taux d’Endettement des associés 40% max
  • Crédit professionnel
  • Pas de RP, pas de locaux pro dans le montage

Pourquoi recourir au financement d’une SCI Familiale ?

  • Des parents qui veulent aider leurs enfants
  • Un couple qui veut investir dans du locatif
  • Des frères et sœurs qui veulent investir dans l’immobilier

2

Financement SCI Patrimoniale

Descriptif : Pour une SCI patrimoniale nous acceptons plusieurs formes juridiques : SCI IR ou SCI IS mais aussi SAS, SASU, SARL, EIRL.

  • Durée 25 ans
  • Financement à 110%
  • Différentiel sur les loyers de la SCI
  • La solvabilité repose sur le patrimoine Net des associés
  • Crédit professionnel
  • Pas de RP, pas de locaux pro dans le projet

Pourquoi recourir au financement d’une SCI patrimoniale ?

  • Des personnes qui disposent d’un patrimoine (Mobilier et/ou Immobilier)
  • Pour l’acquisition d’un immeuble de rapport
  • Des amis qui ont l’intention d’investir dans un ensemble immobilier avec plusieurs lots

Nous avons des solutions pour les propriétaires, mais aussi les locataires. Les conditions d’accès pour les locataires présents comme associés sont plus restrictives.

Nous n’avons pas de produit pour le financement de SCI dans laquelle serait acquis ou détiendrait déjà une Résidence Principale.

Nous n’avons pas non plus de solution pour l’acquisition d’un bien professionnel dans une SCI.

Quel contrat de partenariat pour le financement d’une SCI ?

Conformément au Code Monétaire et Financier, nous proposons deux formules :

1 – Indicateur d’affaires.

Nous sommes dans une gestion déléguée du client. Grâce à notre extranet, vous pouvez suivre l’avancement du dossier, mais en aucun cas vous ne pouvez interférer dans la gestion du dossier.

2 – Mandataire en Crédit Professionnel pour Cibfinance.

Vous êtes enregistrés à l’ORIAS comme IOBSP. Dans ces conditions, vous pouvez suivre et gérer le dossier de financement de SCI en prenant à votre charge la responsabilité du devoir de conseil.

 

Quel taux pratiqué pour le financement d’une SCI ?

Nous sommes dans le cadre d’un prêt professionnel, les taux sont forcément différents d’un prêt immobilier classique.

Néanmoins, bien que légèrement plus élevés, ces derniers restent dans la norme des taux immobiliers pratiqués.

Pour information, dans le cas d’un prêt pour la SCI dans un cadre professionnel, l’emprunt n’est pas protégé par l’usure des crédits immobiliers pour particuliers.

N’hésitez pas à nous contacter pour connaitre les taux en vigueur.

Important, nous pouvons effectuer des financements sur des durées de 25 ans.

À savoir, une SCI ne peut pas bénéficier des prêts subventionnés par l’État. Elle ne pourra pas accéder à un prêt à taux 0%, un prêt via un Plan Épargne Logement. Toutes les formes de prêts subventionnés.

Quelle offre de prêt pour un financement de SCI ?

Le produit que nous distribuons est construit sur une offre de crédit professionnel. 

Le client ne bénéficie pas de la protection du code de la consommation comme un prêt immobilier classique, car l’emprunteur est la SCI, une personne morale.

La personne morale est une entité juridique indépendante et se substitue aux associés et donc, ne peut pas obtenir la protection du code de la consommation. Il existe plusieurs jurisprudences qui confirment cette position.

Cette singularité empêche la présence d’une résidence principale d’un des associés dans la SCI dont l’objet est professionnel, l’acquisition de biens immobiliers destinée à la location pour générer des revenus fonciers.

Il est important de se renseigner des singularités de cette offre et de mettre en garde les associés des particularités de l’offre de prêt.

Pour information, une banque qui financerait une résidence principale d’un des associés au travers une SCI devrait dans ce cas respecter le code de la consommation pour le crédit immobilier souscrit.

Quelles sont les normes pour le financement de SCI ?

L’étude de la solvabilité d’un financement de SCI diffère d’une étude d’un investissement locatif acquit en nom propre.

Les ratios qui permettent d’étudier la solidité de la viabilité de l’opération ne reposent pas sur l’endettement des associés, mais le cash-flow de la SCI et des sûretés qu’elle offre au prêteur.

Si la SCI présente :

  • Un cash-flow positif, elle a la capacité de s’autofinancer.
  • Un cash-flow négatif, elle ne peut pas autofinancer le remboursement du prêt souscrit. Les associés devront abonder tous les mois pour combler le déficit. Dans ce cas, la banque étudiera la capacité des associés à pourvoir financièrement au besoin de liquidité de la SCI. Face à cette situation, elle étudiera la solvabilité de l’emprunteur comme pour un prêt immobilier classique.

Pour le montage du projet, la SCI devra présenter les documents relatifs à ses bilans, ses baux actualisés, ses relevés de comptes, son patrimoine et les revenus fonciers à venir de la nouvelle acquisition.

Les produits que nous distribuons sont des prêts entrant dans le cadre d’un prêt professionnel non soumis au code de la consommation.

    Quel délai pour un financement de SCI ?

    La complétude du dossier et la rigueur des associés membres sont les points centraux de la rapidité d’acceptation et du déblocage des fonds.

    Nous prenons en étude les demandes de financement de SCI à J+2.

    Ayant plusieurs associés dans le montage, l’étude de chaque associé devant être réalisé, les délais de mise en place sont plus longs qu’un prêt immobilier classique.

    Le délai de financement de SCI dépend en grande partie de la réactivité des associés et de notre apporteur.

    Pour gagner du temps, nous proposons la gestion déléguée d’un dossier de financement de SCI.

    Grâce à notre extranet, l’apporteur connait en temps réel l‘avancement du dossier et de tous les échanges avec les associés.

    Quelle durée pour le financement d’une SCI ?

    L’offre de crédit est amortissable sur une durée maximum de : 25 ans

    Sur des montages importants avec une SCI qui disposerait d’un patrimoine satisfaisant et d’un cash-flow positif, il est possible de trouver un amortissement sur 30 ans.

    Possibilité de demander un différé partiel si le client effectue des travaux.

    Un de nos partenaires bancaires peut réaliser un prêt de SCI in fine sur 10 ans sous condition, nous consulter.

    À savoir, plus la durée de l’emprunt sera longue, et plus le taux sera important et majorera le coût total du prêt. Inversement, les mensualités seront plus faibles et permettront à l’opération de revenir à un Cashflow positif. Surtout si le montage est sans apport.

      Peut-on intégrer des travaux dans le financement d’une SCI ?

      Les offres que nous distribuons ne permettent pas de financer les travaux du bien qui sera acquit dans la SCI. 

      Les associés doivent disposer d’une épargne suffisante pour les auto-financer.

      Un seul partenaire bancaire accepte le financement de travaux, mais les normes sont plus restrictives et ce dernier demande des garanties hypothécaires complémentaires. Nous consulter pour ces demandes.

      Comment présenter le dossier de financement de SCI ?

      Cibfinance met à votre disposition un extranet pour vous permettre de simuler, le déposer et le suivre en temps réel.

      Pour une bonne compréhension du business plan, il est important de le présenter selon l’organisation suivante :

      1 – La SCI 

      Son enivrement juridique et comptable : Ses statuts, son Kbis, ses bilans, son patrimoine, ses liquidités, ses comptes bancaires.

      Son projet : Le compromis de vente, les revenus à venir, les éventuels travaux

      Son plan de financement : Le montant de l’emprunt recherché, l’apport, la durée souhaitée

      2 -Les associés

      Pour chaque associé, réunir les documents relatifs à leur surface financière (épargne, immobilier, etc…) créa, leur situation civile, professionnelle, endettement, les relevés de comptes, etc…

      Plus vous agirez en transparence, plus le prêteur aura confiance en votre business plan.

      Nous sommes un Intermédiaire en Opération bancaire en BtoB, nous avons une longue expérience de la relation BtoB et de la gestion client.

      Nous sommes reconnus pour notre réactivité et notre qualité de servi.

      Comment nous contacter pour un financement de SCI ?

      Pour tout renseignement :

      Par téléphone : 04 77 32 32 09

      Par mail : accueil@cibfinance.fr

      De nombreux professionnels nous font déjà confiance, pourquoi pas vous ?

      Pourquoi choisir Cibfinance pour la réussite de vos projets ?

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      Comment se faire financer en SCI ?

      Il existe deux modalités pour se faire financer une SCI :

      1 – Chaque associé effectue un apport pour réunir le montant nécessaire.

      • Soit un apport en numéraire (assez rare). En contrepartie, l’associé recevra des parts sociales proportionnellement à la valeur de son apport. La SCI aura donc un capital social élevé.
      • Soit un apport en compte courant dans la SCI. Solution plus souple, car la SCI pourra rembourser le compte courant des associés dans le temps, suivant la disponibilité de ses liquidités. Il s’agit d’un prêt à la SCI par un associé, il est donc conseillé de le formaliser par une convention de trésorerie.

      Ainsi, la SCI disposera des fonds nécessaires à l’acquisition du ou des biens immobiliers.

      L’associé peut éventuellement effectuer un prêt en son nom propre pour son apport en numéraire ou en Compte Courant. 

      2 – La SCI, comme une entreprise, est une personne morale avec une identité juridique propre, sollicite une banque pour un emprunt. Son gérant devra avoir les pouvoirs nécessaires au travers les statuts ou une Assemblée Générale pour effectuer toutes les démarches auprès d’un prêteur.

      Si la SCI acquiert des immeubles pour les louer, nous serons sur un prêt professionnel, le prêteur étudiera la solvabilité de la demande au regard de la solidité de l’opération de la SCI et non des associés.

      Cependant, le prêteur pour demander le cautionnement à titre personnel des associés pour les engagements pris par la SCI. Auquel cas, le prêteur, se doit d’étudier la solvabilité des associés cautionnaires comme si ces derniers souscrivaient le prêt, au prorata de leurs engagements.

      Faut-il prendre une assurance emprunteur pour un crédit sci ?

      Comme un prêt immobilier, la souscription d’une assurance liée à l’emprunt de la SCI est un point essentiel.

      La banque proposera automatiquement son contrat groupe pour assurer à minima le gérant. Mais sachez que vous avez la possibilité de la souscrire auprès d’un courtier, d’une compagnie d’assurance ou d’une mutuelle en direct.

      Ensuite, est-ce nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour les engagements pris par la SCI ? 

      À savoir, qu’elle n’est pas une obligation, souvent exigée par le prêteur, mais elle reste facultative. 

      Il faut prendre en compte que si loyers perçus sont supérieurs à la mensualité, ils devraient permettre son bon remboursement, réduisant les risques d’impayés.

      Mais dans le cas où les loyers ne sont pas suffisants au remboursement de la mensualité et qu’un des associés ou plusieurs doivent abonder tous les mois, prendre une assurance emprunteur pour ces derniers prend tout son sens.

      Pour un entre deux, les associés peuvent s’assurer avec une quotité d’assurance réduite (20%, 40%, etc..). 

      Enfin, il faut savoir que les cotisations sont déductibles des revenus fonciers.

      A vous d’évaluer quel risque êtes-vous prêt à prendre pour cette opération ?

      Pourquoi les banques ne prêtent pas aux SCI ?

      Certaines banques ne sont pas adeptes de financer une SCI, car elles ont peu de garantie sur la personne morale à qui elles prêtent.

      À notre connaissance, aucune banque en ligne ou de néo-banque ne propose de solution pour les SCI.

      De même, elles ne sont pas friandes de business plan trop tendus, avec pas ou peu d’apport, des durées trop longues pour être en auto-financement, etc…  Car ils présentent davantage de risques.

      La composition des associés de l’entreprise peut-être également un frein à l’accès au crédit, plus particulièrement lors de la présence de mineurs comme associé. Devant être protégé, en cas de défaillance de la SCI, la banque rencontrera des difficultés lors des procédures judiciaires de recouvrement et l’obtention de titres exécutoires.

      Tout comme une entreprise étrangère qui serait au capital. Dans son devoir de lutte contre le blanchiment, elle se doit à des investigations plus poussées.

      Pour se protéger, bien souvent, elles vont demander que les associés se portent caution personnelle en plus de la sûreté prise sur le bien financé.

      Certaines, peuvent demander des garanties hypothécaires supplémentaires au bien financer. Ce qui induit que la SCI doit déjà être créée et disposer d’un patrimoine immobilier suffisant.

      Enfin, ce sont des montages plus complexes et plus longs, car d’une part, il faut constituer une demande pour la SCI, la personne morale, puis une demande par associé pour étudier leur solvabilité. 

      L’ouverture d’un compte au nom de la SCI pour le dépôt des loyers à minima sera demandée.

      Les solutions que Cibfinance peut proposer, exclues la présence de mineurs et d’entreprises au capital. 

      En revanche, il n’y a pas d’obligation d’ouverture de compte et de domiciliation des salaires ou des revenus fonciers.

      Important, les solutions que nous distribuons n’obligent pas l’ouverture d’un compte bancaire.

      À savoir, le compte que vous ouvrirez dans la banque de votre choix, sera un compte professionnel, avec des frais de tenue de compte tous les mois. Compter à minima 15 €/mois.

      Se rapprocher d’un Intermédiaire bancaire pour préparer son plan de financement est une solution. Il connaît les banques qui peuvent intervenir pour votre demande, leur politique commerciale et leurs critères d’octroi.

      Cibfinance est un mandataire de banque qui distribue pour le compte d’une banque un crédit SCI, nous consulter pour étudier votre demande d’investissement locatif au travers une SCI.

      Une SCI en création peut-elle demander un crédit ?

      Dès que les statuts ont été établis et signés de tous les associés, la SCI devient une personne morale. 

      Elle a désigné un gérant pour la représenter et des pouvoirs lui ont été confiés pour la recherche d’un prêt. Les droits confiés au gérant de l’entreprise pour la souscription du crédit peuvent être prévus dans les statuts, à défaut, lors d’une Assemblé Générale.

      Le gérant peut donc entamer les démarches pour la recherche des sommes nécessaires au nom de la SCI.

      Les statuts étant rédigés, la banque connaît les associés et la répartition des parts sociales. Elle peut ainsi étudier la viabilisation du business plan et émettre un avis.

      Rien n’interdit à une banque de donner un avis de principe à la demande qui lui été formulée après étude du business plan.

      L’offre pourra être éditée une fois toutes les conditions exigées par la banque remplies et conforme à sa demande.

      • Dépôt du capital 
      • Publier un avis de constitution dans le journal d’annonces légales et de l’adresse du siège social de la SCI
      • Déposer l’ensemble des documents au greffe pour son enregistrement et obtenir son KBIS
      • Ouverture du compte bancaire et obtention d’un IBAN

      Une fois ces formalités réalisées et les conditions de l’accord émis par le prêteur remplies, l’offre pourra être établie. La SCI, au travers son gérant, peut contracter en son nom l’emprunt.

      Cibfinance est en mesure d’obtenir un accord de principe pour une SCI en création. Restera au gérant d’accomplir les démarches nécessaires à l’édition de l’offre.

      Souscrire un crédit par la SCI produit-il un effet de levier ?

      L’achat à crédit par la SCI a pour conséquence de créer un effet de levier.

      L’emprunt souscrit permet l’acquisition de biens immobiliers plus chers qu’elle ne pourrait se permettre avec ses propres liquidités (capital, compte courant, trésorerie, etc).

      L’effet de levier permet donc d’augmenter les ressources de la Ste. 

      Les loyers encaissés vont servir au remboursement des mensualités de l’emprunt et, dans le cas d’un cashflow positif, générer de la trésorerie supplémentaire.

      Attention, à trop vouloir optimiser son business plan, il peut y avoir des risques liés à :

      • Baisse du marché immobilier. La SCI pourrait se retrouver dans une situation ou elle aurait une dette auprès de la banque supérieure à la valeur du bien acheté.
      • Vacance locative. Dans le cas où, suite au départ de locataires, le ou les appartements ne seraient pas loués sur une période assez longue, la SCI pourrait se trouver dans une situation délicate avec un risque d’impayé. Obligeant les associés à abonder en trésorerie.
      • Un cashflow négatif. Il est important que les ressources locatives soient suffisantes pour subvenir au remboursement des mensualités. Dans le cas contraire, il faudra que les associés disposent d’une surface financière suffisante pour assumer à la place de la SCI.
      Est-ce qu'une SCI peut prêter de l'argent ?

      Seules les banques sont autorisées à prêter de l’argent. Le droit bancaire français a donné un monopole des opérations de banque aux établissements de crédit. Article L. 511-5 du CMF 

      Donc une SCI ne peut pas prêter de l’argent à un tiers (personne morale ou physique). De plus, il s’agit d’une société civile, ce n’est pas dans son objet qui est l’achat et la location de biens immobiliers.

      Un exemple concret, une SCI familiale avec pour associé un couple, vend un bien immobilier et se retrouve avec des liquidités sur le compte bancaire. Un des enfants des associés aurait besoin d’une somme d’argent. Il sollicite ses parents pour que la SCI de ses parents qui dispose d’une somme conséquente sur le compte, lui réalise un prêt, sur une durée déterminée, à un taux déterminé.

      Cette situation est impossible, la SCI n’a pas le droit de prêter une somme d’argent à qui que ce soit.

      En revanche, si les parents disposent d’un compte courant débiteur dans la SCI, rien ne les empêche de le récupérer et de le prêter à leur enfant.

      Autre option, une vente à soi-même. Si les parents sont propriétaires en nom propre d’un bien, ils peuvent le vendre entièrement ou partiellement à la SCI. Le fruit de la vente ainsi obtenu pourra être prêté au membre de leur famille.

      Ou encore, si l’enfant est propriétaire, la SCI peut racheter tout ou partie du bien, ainsi l’enfant disposera de la somme souhaitée, mais aura perdu une partie de son patrimoine.

      À savoir, les deux dernières solutions entraînent des frais substantiels. Lors de la prise de propriété, la SCI devra s’acquitter du paiement de frais de mutation (environ 9% du coût de l’opération). Sans compter les plus-values constatées dans le cas de l’acquisition d’un bien qui ne serait pas la résidence principale du vendeur.

      Peut-on effectuer un remboursement par anticipation d’un crédit SCI ?

      Comme tous types de prêt, la SCI peut rembourser par anticipation le capital restant dû sans avoir à se justifier.

       En revanche, des pénalités seront dues sur le montant du capital restant dû. 

      Le seul cas où le prêteur pourrait s’opposer à cette opération serait lors d’un remboursement partiel dont le montant serait inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

      Ceci pour une SCI familiale, car le contrat est soumis au code de la consommation.

      Mais attention, pour les autres SCI , les personnes morales, l’objet est professionnel : l’achat et la location de biens immobiliers, le contrat sera donc un prêt professionnel non soumis au code de la consommation.

      Le prêteur peut indiquer les modalités de remboursement qu’il souhaite. Les indemnités dans ces conditions peuvent être conséquentes. Jusqu’à 10% dans certains contrats.

      Il est donc extrêmement important de prendre connaissance des Indemnités de Remboursement Anticipé avant de signer votre de prêt professionnel.

      Une fois que le gérant aura engagé la Société, il n’y a plus de possibilité de se délier du contrat professionnel.

      Comment doivent être réparties les parts sociales de la SCI lors de la création ?

      Il n’y aucune règle en la matière, la répartition des parts sociales de la SCI peut être égalitaire entre les associés ou pas.

      Souvent, la répartition des parts est proportionnelle :

      • À la part du capital qui peut être apporté. Dans le cas de SCI avec un capital important, il faut que les associées disposent de liquidités suffisantes.
      • À la part du cautionnement pris par les associés.
      • À la volonté de prendre plus ou moins de risque
      • Pour préparer la transmission de son capital immobilier
      • Etc..

      Il est aussi possible de démembrer les parts sociales (séparation de la nue-propriété des parts et de l’usufruit).

      Trois exemples de mode de répartition des parts au regard de l’objectif du projet :

      1. Par exemple, pour une SCI en création, si la banque demande à l’associé 1 de cautionner 40% du prêt, il est fort probable que ce dernier souhaitera détenir au moins 40% des parts sociales. Mais rien d’obligatoire.
      2. Un autre exemple, des parents peuvent détenir 25% de la SCI en constitution et cautionner personnellement 100% du prêt.
      3. Enfin, des parents peuvent détenir 20% des parts en pleine propriété et 80% des parts en usufruit. Les 80% des parts en nue-propriété seront détenues par les enfants.

      Il faut cependant savoir que certains associés peuvent être bloquants pour les banques comme la présence d’un mineur au capital. Souvent bloquant pour l’obtention d’un crédit, car en cas de litige, les intérêts du mineur seront protégés par un juge des tutelles.

      Le mineur en s’associant devient responsable indéfiniment des dettes sociales à proportion de ses parts dans le capital social. Il faudra donc obtenir l’autorisation du juge des tutelles qui le représentera et le protégera pour la souscription du crédit et des risques encourus.

      Plus d’informations à ce sujet.

      Une société peut-elle être associée dans une SCI ?

      Un associé peut être une personne physique comme une personne morale. Suivant le but recherché, par exemple dans le cadre d’un groupe, le holding peut devenir associé de la SCI qui achète le ou les locaux d’exploitations des sociétés du groupe.

      À savoir que les règles fiscales pour cet associé, personne morale, seront différentes que pour une personne physique.

      Ce schéma peut poser des difficultés pour l’obtention du prêt par la SCI. La banque devra s’enquérir de sa solvabilité et une étude de ses bilans, de sa structure juridique, des associés de cette entreprise, etc…

      Par ailleurs, si la Ste est domiciliée à l’étranger, le risque sur la lutte contre le blanchiment et financement du terrorisme sera renforcé par la banque. D’autant plus si le pays ne fait pas partie du GAFI. Ces éléments sont de nature à dissuader la banque d’intervenir pour l’obtention d’un prêt.

      Les associés, sont-ils caution personnelle du prêt de la SCI ?

      La responsabilité des associés est indéfinie. Concrètement, si la SCI rencontre des difficultés de remboursement des mensualités, le prêteur pourra entamer des procédures de recouvrement directement aux associés. 

      Ces derniers seront redevables de la dette due issue du crédit souscrit, au prorata de la détention de parts sociales. 

      À savoir, les procédures de recouvrement sur les associés n’interviennent qu’une fois toutes les autres possibilités épuisées, car les associés sont en « responsabilité subsidiaire ».

      Sauf dans le cas où les associés se portent caution solidaire du prêt à hauteur d’un montant prédéfini. Il s’agit d’une condition souvent exigée par le prêteur. 

      La caution personnelle d’un associé peut être différente de sa part de détention du capital. Le cautionnement des associés dépend avant tout de sa solvabilité. Dans ce cas, une personne ne détenant que 10% des parts sociales peut accepter de cautionner 80% de l’engagement de la SCI auprès du prêteur. Il remplira de façon manuscrite un acte de cautionnement avec un texte normalisé pour éviter tout recourt à venir en cas de litige.

      Quelle banque prête à une SCI ?

      Dans le cadre d’un projet professionnel destiné à de l’investissement locatif au travers une SCI, il est préférable de s’orienter vers une banque traditionnelle.

      D’une part, parce que toutes les banques en ligne n’interviennent pas. Des affaires trop complexes et trop longues à monter. De plus, l’étude de ces demandes requiert du personnel plus qualifié. Enfin, les comptes bancaires des SCI ouverts génèrent moins de PNB.

      La banque traditionnelle reste un interlocuteur local, avec laquelle vous pourrez gérer plus facilement la société.

      À savoir qu’elle demandera l’ouverture du compte dans son établissement et vous facturera des frais de tenue de compte mensuel, car il s’agira d’un compte professionnel.

      Elles ne proposent pas de taux spécifiques pour les prêts des SCI, si la SCI est professionnelle et non familiale, les taux seront souvent un peu plus élevés.

      Mais la banque locale peut avoir des exigences et une vision du risque du projet trop incertaine et refusera de s’engager à vos côtés.

      Cibfinance, distribue pour le compte d’une banque, un financement spécifique pour les SCI.

      • Pas d’ouverture de compte exigé dans ses livres.
      • L’étude de solvabilité de la demande repose sur la capacité d’autofinancement du business plan,
      • Prise en compte de la garantie du bien hypothéqué
      • Prise en compte de la surface financière des associés.

      L’approche de solvabilité repose sur le business plan du projet, comme un prêt professionnel et non sur les taux d’endettement des associés.

      Il s’agit d’une approche d’un crédit professionnel : C’est la SCI qui effectue le financement, elle doit donc être en capacité de faire face à ses mensualités et apporter une garantie suffisante (le bien acquit). 

      Nous consulter.

      La SCI est-elle une solution pour un investissement face au HCSF ?

      Le Haut Conseil de stabilité financière a publié des recommandations applicables aux banques sous peine de sanctions en cas de non-respect. 

      Certaines sont préjudiciables aux investisseurs immobiliers :

      Interdiction d’utiliser la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un investissement immobilier. 

      Obligation de respecter un taux d’endettement de 35% avec assurance indépendamment du Reste à Vivre de l’emprunteur.

      Une SCI qui a pour objet l’achat et la gestion locative de plusieurs biens (hors RP d’un des associés), est une société professionnelle et n’est plus soumis aux normes HCSF et au code de la consommation, puisque nous sommes sur un contrat de prêt professionnel.

      Quelles conséquences ont les normes HCSF pour les investisseurs immobiliers ?

      Le calcul en différentiel avait pour avantage de neutraliser la mensualité par le loyer encaissé. 

      Si le loyer était supérieur à la mensualité, l’investissement n’avait pas d’impact dans le taux d’endettement des emprunteurs. Nous parlions d’un cash-flow positif.

      Si le loyer était inférieur à la mensualité, l’emprunteur devait fournir un effort financier mensuel pour combler la différence. Seul cet effort était pris en compte pour le calcul du taux d’endettement. Nous parlions de cash-flow négatif.

      Ce mode de calcul était favorable pour l’investissement, car il permettait de limiter l’impact de la mensualité sur le taux d’endettement.

      Avec un retour à un mode de calcul traditionnel, à savoir, le revenu foncier dans les produits et la mensualité dans les charges, les emprunteurs qui remboursent déjà leur résidence principale (avec un taux d’endettement entre 28 et 35%), ne peuvent plus se lancer dans de l’investissement locatif pour se créer un capital immobilier et anticiper des revenus futurs lors du passage en retraite.

      Plafonner le taux d’endettement à 35% avec assurance sans tenir compte du Reste à Vivre est préjudiciable aux revenus importants. En dépit d’une marge de dérogation accordée aux banques de l’ordre de 30% par le HCSF. Dans les faits, on constate que les banques n’osent pas déroger à cette règle et n’utilisent pas leur quota de dérogation.  

      La SCI est donc une alternative aux règles du HCSF, car ces dernières ne s’appliquent pas aux opérations professionnelles, seuls les crédits immobiliers souscrit en nom propre sont concernés.

      Ainsi, les SCI pour lesquelles leurs activités sont l’acquisition et la location non meublée ou meublée professionnelle (LMP) pourront être financées à l’aide d’un crédit professionnel et non éligible à la qualification de crédit immobilier. Donc non soumis au HCSF.

      Quel montant maximum la SCI peut-elle emprunter ?

      Difficile de répondre précisément à cette question, car plusieurs paramètres doivent être pris en considération.

      Sommes-nous face à :

      • Une SCI Familiale ou une SCI professionnelle. 

      L’étude de solvabilité ne reposera pas sur les mêmes ratios. Dans coté, la capacité d’emprunt de chaque associé au regard de son taux d’endettement maximum à 35% sera évaluée pour définir le montant globale que la Société Civile Immobilière pourra emprunter au maximum. De l’autre côté, le cash-flow et les garanties offertes par la Société Civile Immobilière détermineront le montant maximum empruntable.

      • Une SCI en création ou une Société Civile Immobilière déjà créée disposant de plusieurs lots avec des revenus fonciers avec plus ou moins d’encours de crédits.

      Dans le cas d’une Société Civile Immobilière en constitution, le prêteur ne pourra pas évaluer la capacité du gérant à administrer l’entreprise, d’autant plus si l’investissement est conséquent avec de nombreux lots. La caution solidaire des associés pour l’intégralité du prêt pourra être demandée par le prêteur. Dans ce cas, la solvabilité de chaque associé sera étudiée et déterminera le montant maximum empruntable.

      • La situation patrimoniale et professionnelle des associés.

      Autant de paramètres qui influx fortement sur la solvabilité de la Société Civile Immobilière et influx sur le montant maximum empruntable. Les ressources de le Ste et des associés seront des éléments qui détermineront le montant maximum empruntable.

      Pour une Société Civile Immobilière en création, l’autofinancement de l’investissement est un point clé. 

      Pour une Société Civile Immobilière familiale, la solvabilité des associés sera quant à elle le point clé.

      Pour une Société Civile Immobilière professionnelle en activité, le cash-flow actuel et futur sera un point déterminant tout comme les suretés qui seront offertes.

      Cibfinance, distribue plusieurs solutions de financement de SCI, présentez-nous votre business plan, nous vous donnerons rapidement un avis au regard des normes d’acceptation de nos banques partenaires.

      Quelle différence entre achat en indivision et achat via une SCI ?

      Ce sont deux modes de détention d’un bien immobilier assez différents qui présentent des avantages et des inconvénients. 

      Les bonnes questions sont : Quel est l’objectif recherché ? Quel est l’origine de la propriété ? Quelle fiscalité recherchée ? etc…

      Une banque préférera octroyer un prêt à une SCI plutôt que de financer une indivision. Les risques ne sont pas les mêmes pour la banque et la gestion d’un recouvrement sera plus simple avec une Société Civile Immobilière.

      L’indivision est une situation juridique. Un bien est détenu par plusieurs personnes qui détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales. Chaque propriétaire est dénommé  « propriétaire indivis » et possède des parts du ou des biens. Sa mise en place est assez simple et le formalisme simplifié. En revanche, une situation de blocage peut intervenir et placer les propriétaires indivis dans une impasse.

      La société civile immobilière est créée par plusieurs associés (au moins deux) pour gérer un bien collectivement. La proportion de détention de la Société Civile Immobilière dépend des parts sociales détenues. Les statuts doivent, dans l’absolu, prévoir les droits et devoirs de chacun avec tous les cas de figure possibles. Elle nécessite plus de formalisme, comme la tenue d’une assemblée générale chaque année. Une gestion plus contraignante, comme un bilan obligatoire pour celles qui ont choisi l’impôt sur les sociétés. En revanche, la nomination du gérant avec des pouvoirs qui lui sont confiés pour gérer et administrer l’entreprise empêche une situation de blocage.

      Je peux mettre en location un bien financé par une SCI

      L’objet de la SCI est, entre autres, la gestion et la location de biens immobiliers meublés ou non meublés. Donc un appartement acquit par la SCI pourra être mise en location.

      Mais attention, une information à connaître sur la durée du bail. Celui-ci change selon qu’il soit établi par une personne physique ou par une personne morale. 

      Elle est de trois ans pour une personne physique, et de six ans pour une personne morale, donc pour une société civile immobilière.

      Exception pour les SCI familiales, qui peuvent établir des baux sur 3 ans.

      Par SCI familiale, nous entendons : « constituer exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Elles sont assimilées à des bailleurs physiques, et donc dans ce cas exclusivement, le bail peut-être d’une durée de trois ans.

      Autre particularité à connaître, une SCI, étant une personne morale, elle ne peut donc pas donner congé à un locataire pour reprise. Exception pour une SCI familiale qui peut donner congé à son locataire pour reprise, mais uniquement au bénéfice d’un des associés.

      Quel doit-être le capital minimum de la SCI pour effectuer une demande de financement ?

      Le montant du capital de la SCI n’est pas un critère déterminant pour l’obtention d’un emprunt.

      Un montant de 1000 € peut être largement suffisant.

      Il peut être plus utile de porter une attention sur une valeur de la part détenue par les associés. Une part avec un chiffre arrondi est beaucoup plus pratique pour simplifier son administration. Par exemple, une Société Civile Immobilière composée de 4 associés à part-égale, soit 25% chacun. Avec une part à 10 €, chaque associé aura donc 25 parts à 10 €, soit un apport au capital de la Ste Civile Immobilière de 250 €.

      En cas de cession de parts, de vote à l’assemblée générale, de distribution, d’apport supplémentaire, la gestion en sera facilitée.

      L’autofinancement du projet, les sûretés et la solvabilité des associés sont beaucoup plus importants pour le prêteur que le montant du capital de cette dernière.

      Le choix fiscal d’une SCI IR ou IS a-t-il des conséquences sur le crédit ?

      La fiscalité n’a pas réellement d’incidence dans les critères d’octroi lors de l’étude du projet par le prêteur.

      Le choix de la fiscalité retenue pour la SCI doit être étudié avec une personne spécialisée comme un expert-comptable, un fiscaliste ou un avocat des affaires.

      Le traitement fiscal des revenus fonciers est très différent selon que l’on se trouve dans une SCI soumise à l’IR ou à l’IS.

      Le choix de l’Impôt sur le revenu peut être modifié à tout moment. Le choix est irrévocable. L’inverse n’est pas possible.

      En revanche, l’objet du projet peut conditionner la fiscalité. Si les biens acquis sont destinés à de la location meublée, le régime fiscal est obligatoirement soumis à l’I.S. la location meublée est une activité commerciale et ne peut pas être logée dans une structure juridique civil à l’IR.

      Le choix de la fiscalité impactera la trésorerie du business plan. Le prêteur, pour se prononcer sur sa volonté de suivre la demande de prêt qui lui est faite, accordera une attention particulière sur la capacité de la Ste à gérer sa trésorerie. 

      Le plan de trésorerie à 3 ans devra être établi pour le dépôt de la demande de crédit de la SCI.

      Peut-on emprunter sans apport pour une SCI ?

      Il est possible d’obtenir un crédit SCI sans apport, mais rare sont les établissements bancaires qui acceptent ces montages, bien souvent, elles demandent un apport minimum d’au moins 10 %.

      Disposer d’un apport démontre la capacité des porteurs du projet d’avoir anticipé et préparé leur investissement.

      Il faut aussi relativiser selon chaque investissement, dans certains cas, la trésorerie disponible dans la SCI pourra servir à pourvoir aux travaux de rénovation ou d’aménagement du bien prochainement loué. Les liquidités seront ainsi allouées à l’embellissement et à la valorisation de l’acquisition. 

      Mais dans la majorité des cas, ne pas disposer d’apport oblige la banque à financer tous les frais supplémentaires de l’acquisition (frais de dossier, frais de notaire, frais de garantie, frais du courtier si présent, etc…). Le besoin est donc de 110 % de la valeur d’achat.

      Cibfinance propose des solutions pour un financement de SCI sans apport, mais les normes d’octroi sont plus restrictives, car nous sommes en présence de demandes plus risquées.

      L’absence d’apport oblige souvent un rallongement de la durée de l’emprunt afin de réduire la mensualité. Le but de l’investisseur est d’obtenir un cash-flow positif, que les loyers perçus remboursement les mensualités dues. Plus vous augmentez la durée d’un crédit, plus le risque augmente.

      L’absence d’apport a une incidence sur la garantie prise, sur le ratio hypothécaire : Rapport entre le capital restant dû et la valeur du bien. Si vous empruntez plus que la valeur d’achat, en cas de revente à court terme, dans de mauvaises conditions, avec un retournement à la baisse du marché immobilier, le fruit de la vente ne suffira peut-être pas à rembourser le crédit. D’autant plus, si vous vous êtes engagés sur une longue période comme 25 ans. L’amortissement étant faible les premières années, il vous faudra peut-être 6 ans avant que le Capital restant dû ne corresponde à la valeur du bien financé sans apport.

      Financer une SCI sans apport est possible, mais le dossier doit être solide par ailleurs, car des risques non négligeables existent.

      N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble votre investissement.

      gauthier joelle
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      18 Avril 2024
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      Maëliss 4C
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      17 Avril 2024
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      Marie Pascale RAFFIER
      Marie Pascale RAFFIER
      17 Avril 2024
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      11 Avril 2024
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      12 Février 2024
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      11 Décembre 2023
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      Philippe CANLI
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      4 Octobre 2023
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