Peut-on souscrire un second prêt viager hypothécaire après un premier prêt viager hypothécaire ?
La question peut sembler surprenante, mais elle est en réalité très pertinente d’un point de vue patrimonial.
Un emprunteur ayant déjà souscrit un prêt viager hypothécaire peut-il quelques années plus tard en souscrire un nouveau afin de rembourser le premier et obtenir une trésorerie complémentaire ?
La réponse est oui, juridiquement rien ne l’interdit.
Mais plusieurs conditions techniques et hypothécaires doivent être réunies.
Un prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation
Premier point essentiel : le prêt viager hypothécaire peut être remboursé à tout moment.
Comme tout crédit, il peut faire l’objet :
- d’un remboursement anticipé total
- ou d’un remboursement partiel
Le Code de la consommation encadre cette possibilité ainsi que les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Il est donc parfaitement possible de solder un prêt viager hypothécaire existant.
Le rachat d’un PVH par un autre PVH n’est pas un regroupement de crédits
C’est un point juridique très important.
Le regroupement de crédits est défini par le Code de la consommation à l’article L314-11 comme une opération regroupant plusieurs créances antérieures dont au moins un crédit.
Autrement dit, juridiquement, le rachat d’un unique prêt viager hypothécaire par un nouveau prêt viager hypothécaire ne constitue pas un regroupement de crédits.
Il ne rentre donc pas dans le périmètre réglementaire du regroupement de crédits tant qu’aucune autre dette ou créance n’est reprise dans l’opération.
C’est une nuance essentielle.
En revanche, si le nouveau financement venait également :
- à rembourser un autre crédit
- une dette personnelle
- une créance complémentaire
alors l’opération pourrait effectivement tomber dans le régime juridique du regroupement de crédits avec toutes les obligations réglementaires spécifiques associées.
Pourquoi envisager un nouveau prêt viager hypothécaire ?
Plusieurs situations patrimoniales peuvent conduire un emprunteur à envisager cette solution.
Le premier prêt était volontairement limité
Dans beaucoup de dossiers, le premier prêt viager hypothécaire n’a pas été souscrit au maximum du potentiel hypothécaire disponible.
L’emprunteur avait parfois uniquement besoin :
- d’une trésorerie limitée
- de financer un projet précis
- d’aider ponctuellement un enfant
- de réaliser quelques travaux
Il peut donc rester plusieurs années plus tard une capacité hypothécaire importante encore disponible sur le bien immobilier.
L’augmentation de la valeur du bien immobilier
Autre élément important : la valeur du bien immobilier peut avoir progressé avec le temps.
Cette revalorisation peut mécaniquement créer davantage d’espace hypothécaire.
Un bien estimé :
- 300 000 € lors du premier PVH
- puis 450 000 € quelques années plus tard
peut permettre d’envisager un nouveau financement plus important.
Le vieillissement de l’emprunteur augmente le montant finançable
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire repose également sur l’âge des emprunteurs.
Plus l’emprunteur avance en âge, plus le ratio hypothécaire peut devenir favorable.
C’est une logique actuarielle classique :
- l’espérance statistique de durée du prêt diminue
- le risque temporel pour la banque évolue
- le montant prêtable peut augmenter
Ainsi, un emprunteur ayant souscrit un premier PVH à 65 ans peut parfois obtenir un montant finançable plus important à 75 ans.
La vraie question : existe-t-il suffisamment d’espace hypothécaire ?
C’est le véritable sujet technique.
Le nouveau prêt devra permettre :
- de rembourser intégralement le premier PVH
- de solder les intérêts capitalisés
- de financer les frais liés au nouveau prêt
- et éventuellement de dégager une trésorerie complémentaire
La faisabilité dépend donc principalement :
- de la valeur actuelle du bien
- du capital restant dû du premier PVH
- des intérêts accumulés
- de l’âge des emprunteurs
- du ratio hypothécaire accepté par la banque
Dans certains cas, l’opération peut être techniquement impossible faute d’espace hypothécaire suffisant.
Dans d’autres, elle peut au contraire permettre de dégager une nouvelle enveloppe de trésorerie importante.
Une logique patrimoniale cohérente dans certains cas
Ce type d’opération peut avoir du sens dans plusieurs situations :
- nouveaux besoins de trésorerie
- financement de travaux
- aide familiale complémentaire
- financement d’une dépendance
- adaptation du logement
- financement d’une succession
- amélioration du confort de vie
Le prêt viager hypothécaire reste avant tout un outil de mobilisation patrimoniale.
L’idée consiste à utiliser progressivement la valeur immobilière disponible tout en conservant la propriété du bien.
Les banques restent néanmoins prudentes
Même si le montage est juridiquement possible, les établissements spécialisés restent particulièrement attentifs :
- à la cohérence patrimoniale de l’opération
- à la valeur réelle du bien
- au niveau d’endettement hypothécaire final
- à la conformité juridique du dossier
Le marché du prêt viager hypothécaire restant très restreint en France, chaque dossier fait généralement l’objet d’une analyse approfondie.
Une opération très technique
Le refinancement d’un prêt viager hypothécaire par un nouveau PVH reste une opération particulièrement technique.
Elle nécessite notamment :
- une analyse hypothécaire précise
- une étude de la capitalisation des intérêts
- une estimation immobilière actualisée
- une vérification du ratio hypothécaire disponible
- une parfaite maîtrise juridique du produit
Tous les dossiers ne seront donc pas finançables.
Mais contrairement à certaines idées reçues, il n’existe pas d’interdiction juridique de principe à faire racheter un prêt viager hypothécaire par un autre prêt viager hypothécaire lorsqu’il s’agit uniquement du refinancement du PVH existant.
