Remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire : comprendre le décret du 6 décembre 2006
Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme un crédit remboursable au décès de l’emprunteur. C’est exact, mais cette présentation est incomplète.
En réalité, le prêt viager hypothécaire reste avant tout un crédit immobilier. Comme tout prêt, il peut être remboursé avant son terme, totalement ou partiellement. Cette possibilité est parfois méconnue alors qu’elle constitue l’une des principales différences entre le prêt viager hypothécaire et la vente en viager.
Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 est venu préciser les conditions de ce remboursement anticipé et notamment le montant des indemnités qui peuvent être réclamées par l’établissement prêteur.
Cet article a pour objectif d’expliquer simplement ce texte et ses conséquences pratiques pour les emprunteurs et leurs héritiers.
Le prêt viager hypothécaire peut-il être remboursé à tout moment ?
Oui.
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Même si aucun remboursement mensuel n’est exigé pendant la vie de l’emprunteur, celui-ci conserve la possibilité de rembourser sa dette quand il le souhaite.
Le prêteur ne peut pas s’y opposer.
Le remboursement peut être :
- total ;
- ou partiel.
Dans le cas d’un remboursement partiel, le montant versé doit représenter au minimum 10 % du capital emprunté.
Cette faculté est importante car elle permet à l’emprunteur ou à sa famille de reprendre le contrôle de la situation à tout moment.
Une fois la dette intégralement remboursée :
- le prêt est soldé ;
- l’hypothèque est radiée ;
- le bien immobilier redevient libre de toute charge.
Les héritiers récupèrent alors un bien immobilier sans aucune dette attachée à celui-ci.
Une différence fondamentale avec la vente en viager
Cette possibilité de remboursement anticipé distingue profondément le prêt viager hypothécaire de la vente en viager.
Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement.
Si ses enfants souhaitent préserver le patrimoine familial, ils peuvent rembourser le crédit à tout moment et récupérer un bien libre de toute hypothèque.
À l’inverse, dans une vente en viager, une partie du droit de propriété est cédée à un acquéreur.
Le retour en arrière devient alors très difficile.
Il faudrait que l’acquéreur accepte volontairement de revendre ses droits, sans qu’aucune obligation légale ne l’y contraigne. De plus, le prix de cette éventuelle revente serait librement négocié.
En pratique, lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers ne récupèrent généralement jamais le logement familial.
Le prêt viager hypothécaire offre donc une souplesse patrimoniale que le viager traditionnel ne permet pas.
Que prévoit exactement le décret du 6 décembre 2006 ?
Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 fixe les indemnités de remboursement anticipé applicables aux prêts viagers hypothécaires.
Pour les prêts dont le capital est débloqué en une seule fois, ce qui correspond à la quasi-totalité des prêts viagers hypothécaires distribués par Cibfinance, l’indemnité est plafonnée selon l’ancienneté du prêt.
Remboursement entre la première et la quatrième année
L’indemnité est égale à quatre mois d’intérêts calculés sur le capital à rembourser.
Remboursement entre la cinquième et la neuvième année
L’indemnité est réduite à deux mois d’intérêts.
Remboursement à partir de la dixième année
L’indemnité est limitée à un mois d’intérêts.
Cette diminution progressive est logique : plus le prêt avance dans le temps, moins le préjudice financier du prêteur est important.
Comment calculer l’indemnité de remboursement anticipé ?
La formule est simple :
IRA = Capital à rembourser × Taux du prêt × Nombre de mois prévu par le décret ÷ 12
Le capital à rembourser correspond à la dette existante au jour du remboursement.
Cette dette comprend :
- le capital initial ;
- les intérêts capitalisés depuis l’origine du prêt.
Exemple n°1 : remboursement après 2 ans
Monsieur Martin a souscrit un prêt viager hypothécaire afin de compléter ses revenus à la retraite.
Deux ans plus tard, il décide d’entrer en résidence services seniors et met sa maison en vente.
Le prêt est alors remboursé par anticipation.
Hypothèses :
- dette totale au jour du remboursement : 115 230 € ;
- taux du prêt : 4 % ;
- ancienneté du prêt : 2 ans.
L’indemnité applicable est de quatre mois d’intérêts.
Calcul :
115 230 € × 4 % × 4/12 = 1 536 €
Monsieur Martin devra rembourser :
- dette du prêt : 115 230 € ;
- indemnité de remboursement anticipé : 1 536 €.
Montant total : 116 766 €.
Exemple n°2 : remboursement après 6 ans
Madame Lefèvre a utilisé un prêt viager hypothécaire pour financer des travaux et aider ses enfants.
Six ans plus tard, elle vend son logement afin de se rapprocher de sa famille.
Le prix de vente permet de solder le crédit.
Hypothèses :
- dette totale : 140 000 € ;
- taux : 4 % ;
- ancienneté : 6 ans.
L’indemnité applicable est de deux mois d’intérêts.
Calcul :
140 000 € × 4 % × 2/12 = 933 €
Madame Lefèvre rembourse :
- dette du prêt : 140 000 € ;
- indemnité : 933 €.
Montant total : 140 933 €.
Exemple n°3 : remboursement après 9 ans
Monsieur Dubois a souscrit un prêt viager hypothécaire neuf ans auparavant.
À la suite d’un incendie ayant fortement endommagé le logement, il décide de vendre le bien et de rembourser le crédit.
Hypothèses :
- dette totale : 165 000 € ;
- taux : 4 % ;
- ancienneté : 9 ans.
L’indemnité applicable reste de deux mois d’intérêts.
Calcul :
165 000 € × 4 % × 2/12 = 1 100 €
Le montant total à rembourser est donc de :
- dette du prêt : 165 000 € ;
- indemnité : 1 100 €.
Montant total : 166 100 €.
Ce qu’il faut retenir
Le décret du 6 décembre 2006 apporte une protection importante aux emprunteurs.
Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas un engagement irréversible.
L’emprunteur conserve la possibilité de rembourser son crédit à tout moment.
Ses enfants peuvent également décider de solder la dette afin de conserver le patrimoine familial.
Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées et plafonnées :
- 4 mois d’intérêts avant 5 ans ;
- 2 mois d’intérêts entre 5 et 9 ans ;
- 1 mois d’intérêts à partir de la dixième année.
Cette faculté de remboursement constitue l’un des principaux avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager, puisqu’elle permet de préserver la possibilité de transmettre un bien immobilier libre de toute dette aux héritiers.
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