Remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire, les textes de loi.
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit spécifique destiné aux propriétaires âgés de plus de 60 ans, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.
Contrairement à une vente en viager, le PVH reste un prêt : l’emprunteur conserve la pleine propriété de son bien et dispose de la faculté de le rembourser par anticipation.
Mais quels textes encadrent ce droit au remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire ?
Deux sources réglementaires s’appliquent :
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Le Code de la consommation, notamment ses articles L. 313-47 à L. 313-49,
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Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006, et ses articles R. 314-1 et R. 314-2, qui précisent les modalités d’indemnisation du prêteur en cas de remboursement anticipé.
Le cadre légal : le Code de la consommation
Le droit au remboursement anticipé est garanti par la loi. L’article L. 313-47 du Code de la consommation énonce :
« L’emprunteur peut, à tout moment, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les sommes dues au titre d’un contrat de crédit. »
Cette disposition s’applique à tous les crédits immobiliers et hypothécaires, y compris les prêts viagers hypothécaires. L’emprunteur n’a pas à motiver sa décision et le prêteur ne peut refuser cette demande.
L’article L. 313-48 ajoute que :
« Le contrat de crédit peut prévoir une indemnité à la charge de l’emprunteur si le remboursement anticipé intervient à l’initiative de celui-ci. »
Ainsi, le remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire peut donner lieu à une indemnité, dans la limite fixée par décret.
Le régime spécifique du PVH : décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) des prêts viagers hypothécaires sont encadrées par un régime distinct de celui applicable aux crédits immobiliers classiques. Ce régime est défini dans le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006, en application de l’article L. 314-10 du Code de la consommation.
Article R. 314-1 – Prêt à versement unique
« Pour les prêts viagers hypothécaires à versement unique, l’indemnité ou la pénalité ne peut excéder :
a) L’équivalent de quatre mois d’intérêts lorsque le remboursement anticipé intervient au cours des cinq premières années du prêt ;
b) L’équivalent de deux mois d’intérêts lorsque le remboursement anticipé intervient entre la cinquième et la dixième année du prêt ;
c) L’équivalent d’un mois d’intérêts lorsque le remboursement anticipé intervient après la dixième année du prêt. »
Article R. 314-2 – Prêt à versements périodiques
« Pour les prêts viagers hypothécaires à versements périodiques, l’indemnité ou la pénalité ne peut excéder :
a) Cinq douzièmes du montant total des versements périodiques dus au titre de la première année du prêt si le remboursement intervient au cours des cinq premières années ;
b) Trois douzièmes de ce montant si le remboursement intervient entre la cinquième et la dixième année ;
c) Deux douzièmes de ce montant si le remboursement intervient après la dixième année. »
À noter :
Ces plafonds remplacent les dispositions générales prévues pour les autres prêts immobiliers (plafond de 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts). Ils sont plus favorables à l’emprunteur, notamment après 10 ans.
Un droit sans conditions restrictives
Le droit au remboursement anticipé du PVH est donc :
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Inconditionnel : il s’exerce librement, sans motif à justifier.
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Encadré : le prêteur peut prévoir une indemnité, mais strictement dans les limites fixées par le décret.
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Transposable : ces règles s’appliquent même si l’emprunteur procède à un remboursement partiel, dès lors que celui-ci est supérieur ou égal à 10 % du capital initial (condition souvent prévue par contrat).
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Soumis à préavis : la banque peut exiger un délai de prévenance (souvent 30 jours), afin d’établir un décompte.
Ce qu’il faut retenir sur les IRA d’un crédit viager hypothécaire
Le remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire est un droit fondamental, protégé par le Code de la consommation et précisé par un décret spécifique. Ces textes permettent aux emprunteurs de se désendetter à tout moment, dans des conditions souples et maîtrisées.
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