Le marché en France du prêt viager hypothécaire : un financement encore méconnu mais en forte progression
Le prêt viager hypothécaire s’impose progressivement comme une solution de financement alternative pour les seniors propriétaires en France.
Longtemps resté confidentiel, ce dispositif connaît depuis quelques années une dynamique nouvelle portée par les évolutions démographiques, les tensions sur le pouvoir d’achat des retraités et la recherche de solutions fondées sur la valorisation du patrimoine immobilier.
L’année 2025 marque une étape importante dans le développement de ce marché.
Si le prêt viager hypothécaire demeure encore marginal en France, les volumes financés, le nombre d’opérations réalisées et l’intérêt croissant des professionnels du financement témoignent d’un changement structurel.
Cet article propose un état des lieux du marché en 2025, ses perspectives de développement et son positionnement par rapport aux marchés internationaux.
Le prêt viager hypothécaire : un modèle fondé sur la valeur du patrimoine immobilier
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier dont le remboursement intervient uniquement lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.
Contrairement au crédit immobilier classique, il ne repose pas sur la capacité de remboursement mensuelle ni sur les revenus futurs du demandeur.
Ce mécanisme permet aux seniors propriétaires de mobiliser une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier sans vendre leur logement et sans supporter de mensualités.
Le dispositif est encadré juridiquement en France depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés. Il est notamment décrit sur le site officiel de l’administration française.
Il répond à plusieurs besoins croissants liés au vieillissement de la population :
- financement du maintien à domicile
- travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie
- complément de revenus à la retraite
- aide financière à la famille
- transmission anticipée du patrimoine
- financement de projets personnels sans contrainte de remboursement
Une accélération du marché français en 2025
L’année 2025 constitue un tournant pour le marché du prêt viager hypothécaire en France.
Les volumes de financement ont fortement progressé et confirment l’émergence progressive de ce produit dans l’écosystème du financement.
Selon les données du principal opérateur spécialisé intervenant actuellement sur le marché français, plusieurs indicateurs illustrent cette croissance.
Le volume annuel de production a atteint 100 millions d’euros en 2025, soit plus du double du volume réalisé en 2024, qui s’élevait à 45 millions d’euros.
Cette progression reflète une accélération significative de l’adoption du dispositif.
- Environ 735 opérations ont été réalisées sur l’ensemble du territoire, couvrant 69 départements.
- Le montant moyen financé s’établit à 128 988 euros nets par dossier.
- Plus de 1 100 seniors ont ainsi pu concrétiser leurs projets grâce à ce type de financement.
- Les demandes concernent principalement l’amélioration du niveau de vie, les travaux de rénovation ou d’adaptation du logement et l’aide financière aux proches.
L’impact économique pour les emprunteurs apparaît significatif.
Les profils les plus fragiles ont observé une hausse moyenne de leur revenu annuel de 30,88 % après mise en place du financement.
Ces indicateurs confirment l’existence d’un besoin réel et encore largement sous couvert par les solutions bancaires traditionnelles.
Un marché encore émergent et concentré
Malgré cette progression, le marché français du prêt viager hypothécaire reste très limité en comparaison du potentiel national.
La distribution demeure concentrée autour d’un acteur spécialisé unique et n’est pas encore largement reprise par les réseaux bancaires traditionnels.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
Le produit reste encore mal connu du grand public et parfois mal compris.
De nombreux propriétaires ignorent qu’ils peuvent mobiliser la valeur de leur bien immobilier sans le vendre.
Les réseaux bancaires traditionnels privilégient historiquement les modèles fondés sur la solvabilité et les revenus réguliers, ce qui limite la diffusion de solutions patrimoniales alternatives.
Le cadre réglementaire et les exigences techniques liées à ce type de financement nécessitent également une expertise spécifique, encore peu répandue.
Cependant, les fondamentaux économiques et démographiques plaident en faveur d’un développement progressif du marché.
Des perspectives soutenues par le vieillissement de la population
Le développement du prêt viager hypothécaire s’inscrit dans une tendance démographique structurelle.
Selon l’INSEE, la part des personnes âgées de plus de 65 ans continue d’augmenter en France et devrait représenter près de 27 % de la population à l’horizon 2050.
Parallèlement, le patrimoine immobilier constitue l’essentiel de la richesse des ménages seniors.
Une grande partie des retraités dispose d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.
Ce décalage entre richesse patrimoniale et niveau de liquidité crée un besoin croissant de solutions permettant de transformer le patrimoine en ressources financières.
Le prêt viager hypothécaire répond précisément à cet enjeu en permettant de mobiliser la valeur du bien immobilier sans renoncer à son usage.
Le modèle international : un marché mature dans plusieurs pays
Si la France se situe encore dans une phase de démarrage, d’autres pays disposent de marchés beaucoup plus développés.
Au Royaume Uni, l’équivalent du prêt viager hypothécaire, appelé equity release, constitue un marché structuré depuis plusieurs décennies.
Selon l’Equity Release Council, l’encours total dépasse 50 milliards de livres sterling et plusieurs dizaines de milliers de nouveaux contrats sont conclus chaque année
Ce type de financement est devenu un outil courant de gestion patrimoniale pour les retraités britanniques.
Aux États Unis, le dispositif comparable appelé Home Equity Conversion Mortgage bénéficie du soutien des autorités publiques et représente un volume annuel de plusieurs milliards de dollars.
L’Australie, le Canada et certains pays d’Europe du Nord présentent également des marchés dynamiques.
Ces exemples internationaux démontrent que ce type de financement peut devenir un instrument majeur d’accompagnement du vieillissement de la population.
Les freins actuels au développement en France
Malgré son potentiel, plusieurs obstacles ralentissent encore la diffusion du prêt viager hypothécaire en France.
- Le premier frein reste la méconnaissance du produit. Les particuliers assimilent parfois ce dispositif à la vente en viager ou à une perte de propriété, ce qui est juridiquement inexact.
- Le second frein concerne le manque d’information des professionnels du financement, du patrimoine et de l’immobilier, qui ne maîtrisent pas toujours les mécanismes spécifiques du produit.
Enfin, la concentration de l’offre limite la visibilité du dispositif et sa diffusion auprès du grand public.
Cependant, les évolutions récentes du marché, les investissements réalisés par les acteurs spécialisés et l’intérêt croissant des professionnels laissent entrevoir une montée en puissance progressive dans les prochaines années.
Quelles perspectives pour les prochaines années ?
Les perspectives de croissance du marché français apparaissent importantes.
Le vieillissement de la population, la hausse des besoins liés au maintien à domicile et les tensions sur le système de retraite devraient favoriser la recherche de solutions alternatives de financement.
Les investissements importants réalisés récemment par les acteurs du secteur laissent également présager un changement d’échelle du marché dans les prochaines années, avec un objectif de forte augmentation des volumes financés à moyen terme.
L’implication progressive des professionnels du financement et du conseil patrimonial devrait également contribuer à structurer l’offre et à améliorer l’information des particuliers.
À terme, le prêt viager hypothécaire pourrait devenir un outil central de gestion du patrimoine immobilier des seniors en France.
Le rôle du courtier spécialisé dans le prêt viager hypothécaire
Dans un marché encore émergent et technique, l’accompagnement par un professionnel spécialisé constitue un élément déterminant.
Le prêt viager hypothécaire nécessite une analyse patrimoniale approfondie, une compréhension précise des mécanismes juridiques et financiers et une capacité à orienter le client vers la solution la plus adaptée à sa situation.
Le rôle du courtier consiste notamment à :
- analyser la situation patrimoniale et les objectifs du client
- expliquer le fonctionnement et les implications du financement
- accompagner la constitution du dossier
- sécuriser la mise en place du crédit
- assurer un suivi personnalisé du projet
Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire
Acteur reconnu du courtage en financement, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels dans la mise en place de solutions de financement adaptées aux situations patrimoniales complexes.
Le cabinet intervient notamment sur le prêt viager hypothécaire en proposant un accompagnement personnalisé, une expertise technique approfondie et un suivi complet du projet.
Grâce à son expérience dans le financement hypothécaire et les solutions patrimoniales, Cibfinance accompagne les seniors souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier pour améliorer leur qualité de vie, financer des projets ou organiser la transmission de leur patrimoine.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement du prêt viager hypothécaire et étudier votre situation, vous pouvez consulter : Cibfinance
Le prêt viager hypothécaire en France
L’année 2025 confirme l’émergence progressive du prêt viager hypothécaire en France. Les volumes financés, l’augmentation du nombre d’opérations et l’intérêt croissant des seniors témoignent d’un marché en phase de structuration.
Encore peu connu et faiblement diffusé, ce dispositif présente pourtant un potentiel important dans un contexte de vieillissement de la population et de valorisation du patrimoine immobilier.
À mesure que l’information progresse et que les acteurs spécialisés se développent, le prêt viager hypothécaire devrait occuper une place croissante dans le financement des seniors en France.
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Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
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