Prêt hypothécaire pour financer un projet immobilier

Utiliser un prêt hypothécaire pour financer un projet immobilier

Le prêt hypothécaire consiste à mettre en garantie un bien immobilier existant – totalement payé ou faiblement endetté – afin d’obtenir des liquidités.

Ces fonds peuvent ensuite être mobilisés pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, que ce soit en France ou à l’étranger (zone euro principalement).

Cette approche permet de recycler la valeur d’un patrimoine immobilier sans le vendre, tout en évitant de mobiliser de l’épargne ou de subir une fiscalité sur la cession d’actifs.

Ce type de montage est particulièrement intéressant pour les propriétaires disposant d’un patrimoine significatif, et qui souhaitent continuer à investir, sans passer par les grilles rigides du prêt immobilier classique.

Des projets concrets financés grâce à l’hypothèque

Voici quelques exemples de projets typiques financés via un prêt hypothécaire :

• Financer une résidence secondaire en bord de mer ou à la montagne sans avoir à contracter un nouveau prêt immobilier avec apport.

• Acheter un bien immobilier à l’étranger, comme une maison en Espagne, un appartement au Portugal ou un pied-à-terre en Italie. Des projets souvent difficiles à financer par une banque française en prêt classique.

• Investir dans l’immobilier locatif, y compris dans des biens atypiques ou avec une rentabilité plus risquée que les standards bancaires habituels.

• Acquérir un bien nécessitant des travaux lourds ou une rénovation complète, souvent hors des critères d’acceptation des banques traditionnelles.

• Anticiper une opération patrimoniale, par exemple en sécurisant l’achat d’un bien en indivision ou en rachetant des parts d’une SCI familiale.

Ce sont des projets qui, par leur nature ou par le profil de l’emprunteur, sont souvent considérés comme “hors cadre” par les établissements bancaires généralistes. Le prêt hypothécaire offre une alternative réaliste et puissante pour les concrétiser.

Des conditions adaptées à des projets non standardisés

Un atout important du prêt hypothécaire est sa souplesse d’octroi, notamment sur deux aspects essentiels :

• Âge de fin de prêt :
  Certains de nos partenaires bancaires acceptent un âge de fin de prêt allant jusqu’à 90 ans, voire 95 ans, ce qui rend ce financement accessible à des emprunteurs plus âgés, souvent exclus des circuits classiques.

• Assurance facultative :
  Lorsque le bien hypothéqué n’est pas la résidence principale, certaines banques n’exigent pas d’assurance emprunteur. Cela ouvre la porte à des profils plus âgés, ou à des emprunteurs inassurables, sans pour autant bloquer le projet.

Financer un projet immobilier via une SCI

La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre une grande souplesse en matière de gestion et de transmission du patrimoine. Dans le cadre d’un projet immobilier, deux options s’offrent aux associés pour mobiliser des fonds via un prêt hypothécaire :

1. La SCI emprunte directement

Dans ce cas, c’est la SCI en tant que personne morale qui contracte le prêt hypothécaire. Elle met en garantie un ou plusieurs biens immobiliers qu’elle possède pour financer l’acquisition d’un nouveau bien. Cette approche permet à la SCI de développer son patrimoine sans solliciter directement les associés. Le prêt peut être souscrit sous forme amortissable ou in fine, selon les besoins et la stratégie de la société.

2. Un associé emprunte à titre personnel

Alternativement, un associé peut contracter un prêt hypothécaire en son nom propre, en mettant en garantie un bien immobilier personnel. Les fonds obtenus sont ensuite apportés au capital de la SCI sous forme de compte courant d’associé. Cette méthode permet à la SCI de bénéficier de liquidités sans s’endetter directement, tout en renforçant les liens financiers entre la société et ses associés.

Avantages du prêt hypothécaire pour financer de l’immobilier

• Mobilisation du patrimoine existant : Permet d’utiliser la valeur des biens immobiliers déjà détenus pour financer de nouveaux projets sans les vendre.

• Flexibilité d’utilisation des fonds : Les liquidités obtenues peuvent être utilisées pour divers types de projets immobiliers, qu’ils soient personnels ou professionnels.

• Optimisation fiscale : Dans le cadre d’une SCI, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité des associés.

• Structuration du patrimoine : Facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, notamment en cas de succession.

Points de vigilance

• Montant empruntable : Généralement, les établissements financiers prêtent entre 50% et 70% de la valeur du bien mis en garantie, selon le profil de l’emprunteur et la nature du projet.

• Frais annexes : Des frais de notaire, d’expertise et de dossier peuvent s’ajouter au coût du prêt.

• Engagement sur le long terme : Le prêt hypothécaire engage l’emprunteur sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, nécessitant une planification financière rigoureuse.

A retenir sur le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est une solution de financement efficace pour les propriétaires souhaitant investir dans l’immobilier en mobilisant leur patrimoine existant. Que ce soit en direct ou via une SCI, cette approche offre une grande flexibilité et peut s’adapter à diverses stratégies patrimoniales. Il est toutefois essentiel de bien évaluer les implications financières et juridiques avant de s’engager.

Pour vous accompagner dans cette démarche, Cibfinance, spécialiste du crédit hypothécaire, met à votre disposition son expertise pour étudier votre projet et vous proposer des solutions adaptées à votre situation.

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