Peut-on financer des droits de succession avec un prêt viager hypothécaire ?
Le règlement d’une succession peut rapidement devenir un problème financier lorsque le patrimoine transmis est principalement constitué de biens immobiliers. Lepayement du droit de succession devient uen question centrale !
De nombreuses familles héritent d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens immobiliers, mais disposent de peu de liquidités pour régler :
- les droits de succession
- les frais de notaire
- les frais de partage
- les éventuelles soultes entre héritiers
Cette situation est extrêmement fréquente chez les seniors propriétaires.
Et lorsque les héritiers ou le conjoint survivant ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit bancaire classique pour financer ces frais devient souvent très compliqué.
Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution patrimoniale particulièrement pertinente pour éviter une vente forcée et préserver le patrimoine familial.
Pourquoi financer des droits de succession devient compliqué après 65 ans
Lorsqu’un décès intervient, l’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.
Sur le papier, ce délai peut sembler confortable.
Mais dans la réalité, les difficultés apparaissent rapidement lorsque le patrimoine transmis est essentiellement immobilier.
La famille peut se retrouver propriétaire d’un patrimoine important, tout en manquant totalement de trésorerie disponible.
Or, après 65 ou 70 ans, les banques deviennent beaucoup plus prudentes pour accorder un financement classique.
Plusieurs éléments compliquent alors l’accès au crédit :
- l’âge des emprunteurs
- les revenus à la retraite
- les contraintes de taux d’endettement
- la durée du financement
- les difficultés d’assurance emprunteur
Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent peut se voir refuser un prêt classique faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge jugé trop avancé.
Le prêt viager hypothécaire permet de financer les droits de succession
Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.
Il permet à un senior de financer des droits de succession en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.
La banque accorde un capital immédiatement disponible sans imposer de mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt.
Le remboursement intervient principalement :
- au décès de l’emprunteur
- ou lors de la vente du bien
Cette particularité change complètement l’analyse du dossier.
Comme il n’existe pas de mensualité :
- il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
- il n’y a pas de calcul de reste à vivre
- l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire
Le prêteur analyse principalement :
- la valeur du bien immobilier
- l’âge des emprunteurs
- la localisation du bien
- le potentiel de revente du bien
Cette approche permet à des seniors parfois exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.
Le délai fiscal de six mois est généralement suffisant
Le délai laissé par l’administration fiscale pour régler les droits de succession permet généralement de mettre en place un dossier de prêt viager hypothécaire dans de bonnes conditions.
Contrairement à certaines idées reçues, le montage d’un dossier de Prêt Viager Hypothécaire reste compatible avec les contraintes successorales lorsque le dossier est anticipé rapidement.
L’évaluation du bien, l’étude notariale et la mise en place de l’hypothèque peuvent être organisées dans des délais compatibles avec le règlement de la succession.
Cette solution permet ainsi d’éviter des décisions prises dans l’urgence.
Éviter une vente forcée dans de mauvaises conditions
C’est souvent l’un des grands intérêts du prêt viager hypothécaire dans une succession.
Sans solution de financement, certaines familles se retrouvent contraintes de vendre rapidement un bien immobilier pour payer les droits de succession.
Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions de négociation.
La pression fiscale peut pousser à :
- accepter une offre inférieure au marché
- réduire fortement le délai de vente
- fragiliser la négociation
- créer des tensions familiales
Grâce au prêt viager hypothécaire, les héritiers ou le conjoint survivant retrouvent du temps et de la liberté patrimoniale.
Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt, la famille peut arbitrer son patrimoine immobilier plus sereinement :
- conserver les biens
- vendre un actif secondaire
- attendre un meilleur marché immobilier
- organiser une vente dans de bonnes conditions
Le patrimoine n’est plus géré sous la contrainte de l’urgence.
Conserver la maison familiale
Le prêt viager hypothécaire peut aussi permettre de préserver un bien auquel la famille est attachée.
Prenons une situation fréquente.
Au décès du premier parent, le conjoint survivant souhaite continuer à vivre dans la maison familiale. Les enfants souhaitent également conserver ce bien chargé d’histoire familiale.
Mais les droits de succession et les frais liés au partage représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Sans solution de financement, la vente devient parfois inévitable.
Le prêt viager hypothécaire permet alors de trouver les liquidités nécessaires sans vendre immédiatement le logement.
La famille conserve ainsi une véritable liberté dans l’organisation future du patrimoine.
Une solution également adaptée au rachat de soulte
Le prêt viager hypothécaire peut également être utilisé dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.
Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.
Là encore, le problème est souvent le même :
- patrimoine immobilier important
- mais manque de liquidités disponibles
Le prêt viager hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.
Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier souhaitant conserver le logement est lui-même un senior disposant de revenus modestes mais d’un patrimoine immobilier important.
Un patrimoine immobilier sans liquidités
Le prêt viager hypothécaire répond parfaitement à une problématique de plus en plus fréquente :
être riche en patrimoine immobilier mais pauvre en trésorerie.
De nombreux seniors ont consacré leur vie active à acquérir :
- leur résidence principale
- des biens locatifs
- une résidence secondaire
Mais au moment d’une succession, ces actifs immobiliers ne permettent pas toujours de dégager rapidement les liquidités nécessaires.
Le prêt viager hypothécaire permet justement de transformer une partie de cette valeur immobilière en capital disponible immédiatement sans vendre le patrimoine.
Les héritiers restent protégés
Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur.
La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.
Au terme du prêt :
- si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
- si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque
La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.
Cette protection constitue un élément très rassurant pour les familles.
Une solution patrimoniale à étudier au cas par cas
Le prêt viager hypothécaire ne constitue pas une solution universelle, mais il peut répondre efficacement à plusieurs problématiques :
- financer des droits de succession
- éviter une vente forcée
- préserver la maison familiale
- financer un rachat de soulte
- retrouver du temps pour arbitrer son patrimoine immobilier
Chaque succession étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’évaluer la solution la plus adaptée à la situation familiale et patrimoniale.
Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des familles confrontées à ces problématiques successorales afin de rechercher des solutions de financement adaptées aux seniors propriétaires.
Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste
Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.
Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.
Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.
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