Après 70 ans, comment obtenir un crédit grâce au prêt viager hypothécaire ?
Passé 70 ans, obtenir un financement bancaire devient souvent beaucoup plus compliqué et le refus de crédit devient une norme…. Pourtant, les besoins de financement existent toujours.
Travaux, aide aux enfants, confort de vie, donation, financement d’un projet personnel ou besoin de trésorerie… les seniors restent confrontés aux mêmes réalités patrimoniales que le reste de la population.
Dans les faits, de nombreux emprunteurs découvrent qu’un excellent historique bancaire et un patrimoine immobilier important ne suffisent plus forcément à convaincre une banque classique.
Le prêt viager hypothécaire constitue alors une solution particulière, spécifiquement adaptée aux profils seniors.
Pourquoi les banques prêtent plus difficilement après 70 ans
Beaucoup de seniors ont le sentiment d’être injustement écartés du crédit. Pourtant, cette réalité s’explique en grande partie par le fonctionnement économique des banques.
Lorsqu’une banque accorde un crédit, elle mobilise des fonds propres. Ces ressources ne sont pas illimitées. Chaque financement accordé consomme une partie de cette capacité. Les établissements bancaires arbitrent donc en permanence l’utilisation de leurs fonds propres afin d’optimiser leur rentabilité.
Le crédit immobilier ne représente pas seulement une opération financière. La banque va également analyser la rentabilité globale du client, ce que l’on appelle le Produit Net Bancaire, ou PNB.
Autrement dit, elle ne regarde pas uniquement les intérêts générés par le prêt. Elle prend aussi en compte l’ensemble des produits et services consommés par le client :
comptes bancaires, épargne, assurances, placements, cartes bancaires, flux financiers, crédits futurs, activité professionnelle, potentiel patrimonial futur
Plus un client génère de revenus annexes pour la banque, plus celle-ci sera disposée à mobiliser des fonds propres pour le conserver.
Le cœur de cible des banques reste donc principalement :
- les jeunes actifs
- les familles en développement
- les quadras et quinquas
- les profils avec un fort potentiel commercial futur
À l’inverse, les seniors représentent souvent un potentiel commercial plus limité pour les banques traditionnelles. Les revenus sont stabilisés, les besoins de nouveaux crédits diminuent et les perspectives de développement commercial sont plus faibles.
Cela ne signifie pas que les banques refusent systématiquement les seniors. Mais elles vont souvent réfléchir beaucoup plus attentivement avant de mobiliser des fonds propres sur un dossier considéré comme moins rentable à long terme.
Les contraintes du crédit classique après 70 ans
Au-delà de la rentabilité, les banques doivent aussi respecter des contraintes prudentielles strictes.
Dans un crédit immobilier classique, l’établissement prêteur doit vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur. Cela passe notamment par :
- le calcul du taux d’endettement
- l’analyse du reste à vivre
- la stabilité des revenus
- la durée du financement
- l’âge en fin de prêt
Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière imposent notamment un taux d’endettement maximal de 35 % dans la majorité des cas.
Pour un senior retraité, cette mécanique peut rapidement devenir bloquante. Même avec un patrimoine immobilier important, une pension de retraite modeste peut empêcher l’obtention d’un financement classique.
À cela s’ajoute souvent le sujet de l’assurance emprunteur. Après 70 ans, les coûts d’assurance augmentent fortement. Certaines pathologies peuvent également compliquer l’acceptation du dossier.
La particularité du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.
Il s’agit d’un prêt en différé total. Concrètement, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts pendant toute la durée du prêt.
Aucune mensualité n’est prélevée.
Cette spécificité change profondément l’analyse du dossier.
Comme il n’existe pas de remboursement mensuel :
- il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
- il n’y a pas de calcul de reste à vivre
- il n’y a pas d’analyse de capacité de remboursement au sens classique
La solvabilité du prêt repose essentiellement sur une hypothèque prise sur un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.
Le prêteur analyse principalement :
- la valeur du bien
- l’âge des emprunteurs
- le sexe des emprunteurs
- la localisation du bien
- le potentiel de revente du bien
Le montant accordé dépend donc avant tout du patrimoine immobilier et non du niveau de revenus mensuels.
Un crédit possible même avec une petite retraite
Le prêt viager hypothécaire apporte une réponse particulièrement intéressante à une situation fréquente chez les seniors : disposer d’un patrimoine immobilier important mais percevoir une retraite relativement faible.
De nombreux retraités ont consacré leur vie active à constituer un patrimoine. C’est souvent le cas d’anciens commerçants, artisans, travailleurs indépendants ou chefs d’entreprise. Ils ont investi dans leur résidence principale ou dans des biens locatifs, mais leurs revenus à la retraite restent parfois modestes.
Dans un système bancaire classique, cette situation devient paradoxale. Malgré un patrimoine conséquent, ces seniors peuvent se retrouver exclus du crédit en raison de revenus jugés insuffisants ou d’un âge considéré comme trop avancé.
Ils se retrouvent alors face à un choix difficile :
- renoncer à leur projet
- ou vendre un bien immobilier pour retrouver des liquidités
Or, vendre un bien peut avoir des conséquences importantes. Cela peut signifier perdre des revenus locatifs, réduire son patrimoine ou se séparer d’un actif conservé parfois depuis plusieurs décennies.
Le prêt viager hypothécaire permet justement d’éviter cette situation.
Il offre la possibilité de “liquéfier” une partie du patrimoine immobilier sans vendre le bien. Autrement dit, transformer une partie de la valeur du patrimoine en capital disponible immédiatement, tout en conservant la propriété du bien.
Cette solution permet à certains seniors de profiter davantage de leur retraite et d’utiliser enfin le patrimoine qu’ils ont mis toute une vie à construire.
Les usages peuvent être très concrets.
Un retraité propriétaire d’un appartement locatif classé DPE F peut, par exemple, emprunter 50 000 € grâce à un prêt viager hypothécaire afin de financer des travaux de rénovation énergétique.
L’objectif est alors double :
- améliorer la performance énergétique du logement pour le faire passer en classe B ou C
- et sécuriser durablement les revenus locatifs
Cette opération permet également de valoriser le patrimoine immobilier dans le temps. Dans un contexte où les logements énergivores deviennent de plus en plus difficiles à louer, cette stratégie peut avoir beaucoup de sens.
Le prêt viager hypothécaire devient alors un véritable outil de gestion patrimoniale. Il permet de préserver ses actifs, maintenir ses revenus et améliorer la qualité de vie sans être contraint de vendre dans l’urgence.
L’absence d’assurance emprunteur obligatoire : un avantage majeur pour les seniors
L’un des grands avantages du prêt viager hypothécaire réside dans l’absence d’assurance emprunteur obligatoire.
Ce point est fondamental pour comprendre pourquoi ce type de financement reste accessible à des seniors qui ne peuvent plus obtenir de crédit immobilier classique.
Contrairement à un prêt amortissable traditionnel, le prêt viager hypothécaire ne peut pratiquement pas être assuré en décès par une assurance emprunteur classique. Et cela pour une raison très simple : personne ne connaît à l’avance la durée réelle du contrat.
Le terme du prêt viager hypothécaire correspond au décès du dernier des emprunteurs.
Or, une compagnie d’assurance a besoin d’évaluer précisément son risque avant d’accepter de garantir un prêt. Pour cela, elle doit connaître plusieurs éléments :
- l’âge de l’assuré au moment de la souscription
- la durée exacte du financement
- l’âge de fin de prêt
Dans un crédit classique, cette analyse est relativement simple.
Prenons un exemple concret. Une personne de 60 ans souscrit un prêt immobilier sur 10 ans. L’assureur sait immédiatement que le crédit prendra fin à 70 ans. Il peut donc évaluer statistiquement son risque sur cette période précise et décider :
- d’accepter le dossier
- de le refuser
- ou d’appliquer une surprime
Le risque est borné dans le temps.
Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, cette logique devient impossible.
L’assureur connaît l’âge de départ, mais il ignore totalement l’âge de fin du contrat. Une femme de 60 ans qui souscrit un prêt viager hypothécaire peut décéder à 75 ans, 85 ans, 95 ans ou même au-delà de 100 ans. Personne ne peut le prévoir, pas même l’assureur.
Même si les statistiques de l’INSEE donnent une espérance de vie moyenne, elles ne permettent pas de déterminer précisément la durée pendant laquelle l’assureur devra couvrir le risque.
Une assurance emprunteur ne peut pas garantir un risque “vita æternam”, sans limite réelle de durée.
C’est la raison pour laquelle les prêts viagers hypothécaires fonctionnent sans assurance décès classique.
Et paradoxalement, cette absence d’assurance constitue souvent un immense avantage pour les seniors.
Dans le crédit immobilier traditionnel, l’assurance emprunteur est aujourd’hui l’une des principales causes de refus après 70 ans.
Même lorsque la banque accepte le principe du financement, l’assureur peut :
- refuser la couverture
- imposer des exclusions importantes
- appliquer des surprimes extrêmement élevées
Dans certains cas, le coût de l’assurance devient tellement important qu’il rend le crédit économiquement incohérent.
Et lorsque la banque a fait de l’assurance une condition obligatoire d’octroi du prêt, le refus d’assurance entraîne automatiquement un refus du crédit.
Avec le prêt viager hypothécaire, cette problématique disparaît totalement.
Le risque du prêteur est garanti non pas par une assurance décès, mais par l’hypothèque prise sur le bien immobilier.
Cela permet à des seniors exclus du crédit classique pour des raisons médicales, d’âge ou de coût d’assurance, d’accéder malgré tout à une solution de financement.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le prêt viager hypothécaire constitue une réponse particulièrement adaptée aux problématiques de financement des seniors propriétaires.
le prêt viager hypothécaire une approche différente pour les seniors
Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être vu comme un crédit immobilier classique ou comme un prêt à la consommation. Il répond à une logique patrimoniale différente.
L’objectif n’est pas de financer un achat immobilier avec des mensualités, mais de permettre à un senior propriétaire de mobiliser une partie de la valeur de son bien sans le vendre.
Avec l’avancée en âge, les besoins évoluent. Les problématiques ne sont plus les mêmes que celles d’un actif de 35 ou 45 ans. Pourtant, ces besoins nécessitent souvent des financements que les banques classiques accordent de plus en plus difficilement après 70 ans.
L’un des premiers enjeux concerne le maintien à domicile.
De nombreux seniors souhaitent rester vivre chez eux le plus longtemps possible. Mais cela suppose parfois d’adapter le logement à la perte progressive de mobilité ou à l’évolution du quotidien.
Les travaux peuvent être importants :
- remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne
- installation d’équipements domotiques
- mise en place de volets motorisés
- création d’un accès facilité à l’habitation
- installation d’un monte-escalier ou d’un élévateur
- adaptation des sanitaires
- travaux d’isolation pour améliorer le confort thermique
Ces aménagements représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et pourtant, obtenir un crédit classique à cet âge devient compliqué.
Le prêt viager hypothécaire permet justement de financer ce type de projet sans créer de mensualité supplémentaire venant peser sur le budget du retraité.
Cette logique vaut également pour les dépenses du quotidien ou les projets personnels.
Changer de véhicule après 70 ans peut devenir un véritable parcours du combattant auprès des banques traditionnelles, surtout lorsqu’il s’agit d’un véhicule neuf ou électrique dont le coût reste élevé.
Pourtant, la voiture conserve souvent un rôle essentiel dans l’autonomie des seniors : faire ses courses, aller à ses rendez-vous médicaux, conserver une vie sociale, aider ses proches, continuer à voyager
Le prêt viager hypothécaire peut alors permettre de financer ce dernier véhicule sans déséquilibrer les finances du foyer.
Il peut également répondre à une problématique de plus en plus fréquente : la baisse du pouvoir d’achat des retraités.
Avec l’inflation, l’augmentation du coût de l’énergie, des assurances, de l’alimentation ou des dépenses de santé, certains seniors propriétaires se retrouvent avec un patrimoine immobilier important mais des revenus mensuels devenus insuffisants pour maintenir leur niveau de vie.
Leur patrimoine existe, mais il reste totalement immobilisé dans la pierre.
Le prêt viager hypothécaire permet alors de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités afin de retrouver un confort de vie :
- compléter les revenus
- faire face à des dépenses imprévues
- aider financièrement ses proches
- financer des loisirs ou des voyages
- améliorer son quotidien
Dans certains cas, il devient même une véritable alternative à la vente du bien immobilier.
Plutôt que de vendre leur maison pour retrouver des liquidités, certains seniors préfèrent conserver leur cadre de vie, leurs habitudes et leurs repères tout en mobilisant une partie de la valeur de leur patrimoine grâce au prêt viager hypothécaire.
Cette approche patrimoniale explique pourquoi le prêt viager hypothécaire répond à des besoins très spécifiques que les crédits traditionnels ne couvrent plus ou difficilement après un certain âge.
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Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.
Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.
Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
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