Droits de succession : comment conserver un bien immobilier sans disposer des liquidités ?

Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

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