La SCI serait-elle une solution pour un investisseur face au HCSF ?
Les recommandations du HCSF bousculent les projets des financements immobiliers et les premiers impactés sont les investisseurs. Se tourner vers la création d’une SCI pour limiter l’impact des normes du HCSF et du taux d’usure est-elle une solution ? Constituer une SCI soit à l’IS soit à l’IR pour financer un projet d’investissement immobilier peut permettre de ne pas être éligible aux recommandations du HCSF car ces dernières ne s’appliqueraient que pour les prêts immobiliers souscrits par les particuliers et non pour les prêts professionnels. Mais attention, le point de vigilance lors d’un financement au travers une SCI, indépendamment de son statut fiscal, c’est la destination du logement. Si ce dernier est destiné à devenir la résidence principale d’un des associés, on peut lire dans les recommandations du HCSF que ces dernières s’appliquent au financement des locaux à usage d’habitation aussi bien par une personne physique que par une personne morale. Par contre, le financement d’un local à usage d’habitation qui serait destiné à financer une activité professionnelle semble ne pas être concerné par les normes HCSF. Dans ce cas de figure, la banque éditera une offre de prêt pro non soumis au code de la consommation et non éligible aux recommandations du HCSF. Attention, autre point de vigilance, la SCI, personne normale emprunteuse, ne pourra pas se prévaloir de la protection du code de la consommation. Par exemple, l’offre n’est pas soumise à un délai de réflexion. Autre exemple, les IRA : Indemnités/Pénalités de Remboursement Anticipé peuvent être beaucoup plus conséquentes. Pour les offres des crédits immobiliers protégées par le code de la consommation, les IRA sont plafonnées en revanche, pour les prêts pros, les IRA sont à la discrétion du prêteur. etc., etc…Constituer une SCI serait-elle la solution pour un investisseur face au HCSF ?
Constituer une SCI pour financement un projet d’investissement est une solution, mais doit être réservée à des personnes ayant une forte connaissance en matière de : Financière, fiscalité, comptabilité, juridique, etc… Enfin la constitution d’une SCI engendre des frais supplémentaires de constitution, publication, enregistrement, etc… De même, chaque année une comptabilité doit être tenue, une assemblée générale, etc… La constitution d’une SCI génère des contraintes administratives non négligeables à prendre en compte lors du choix de la constitution de son projet. Mais il faut reconnaitre, que pour les personnes ayant la connaissance nécessaire, la SCI est une solution qui offre plus de marge de manœuvre pour le financement d’un bien et n’est pas sous les contraintes des normes du HCSF, car il s’agit du financement d’un prêt pro.Cour de cassation sur le financement d’une SCI et le code de la consommation
Une décision de la cour de cassation du 3 septembre 2015 N° 14-18.287 vient de confirmer qu’en matière de crédit immobilier, une SCI ne peut pas se prévaloir du code de la consommation.La loi Hamon et le code de la consommation face à la SCI
La qualité de consommateur étant la condition sinequanone pour bénéficier des dispositions protectrice du droit de la consommation.
La loi Hamon du 17 mars 2014 du code de la consommation définit désormais le consommateur comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.
Pour simplifier, un « consommateur » sera donc un particulier, non professionnel.
Le financement d’une SCI et le taux d’usure
Dès lors ou le financement de la SCI est un financement professionnel, elle ne sera pas soumis au taux d’usure des prêts immobiliers pour les particuliers. Il est important que la SCI ne détienne pas un bien servant de résidence principale à l’un des associés pour éviter toute requalification sous le code de la consommation.Cibfinance distribue-t-il des financements SCI ?
Nous distribuons deux produits pour un financement de SCI : SCI Familiale ou SCI patrimoniale. Véritable alternative pour permettre de financer des dossiers d’investisseurs exclus par les normes HCSF ou le taux d’usure. Nous pouvons étudier vos demandes pour des financements immobiliers pour des SCI. Les dossiers sont plus complexes et demandent plus de rigueur que pour des financements immobiliers traditionnels. Nos équipes maitrisent toutes les particularités techniques et sont en mesure de vous répondre rapidement sur la faisabilité de votre projet. Un simulateur à disposition dans notre extranet vous permet aussi une plus grande autonomie dans la simulation de vos projets.
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
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