Pourquoi le prêt viager hypothécaire ne peut pas financer une acquisition immobilière ?
Le prêt viager hypothécaire suscite un intérêt croissant auprès des seniors propriétaires souhaitant améliorer leur niveau de vie, anticiper une transmission ou financer des projets sans vendre leur bien immobilier.
Pourtant, une question revient régulièrement chez les emprunteurs, les notaires et les professionnels du financement : Peut on financer un projet immobilier avec un prêt viager hypothécaire ?
La réponse juridique est claire
Non
Mais loin d’être une contrainte, cette distinction renforce au contraire la pertinence et la sécurité du prêt viager hypothécaire dans le paysage du financement patrimonial.
Le crédit immobilier est strictement défini par le Code de la consommation
Le Code de la consommation encadre précisément les crédits immobiliers aux articles L313 1 et suivants.
Ces dispositions s’appliquent à tous les financements dont l’objet porte notamment sur :
- l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte
- la construction d’un bien immobilier
- certaines opérations de travaux assimilables à une opération immobilière
Le point fondamental est le suivant
La qualification juridique du crédit dépend de l’objet du financement et non de la dénomination du prêt ou de la garantie associée.
Dès lors qu’un financement a pour objet une opération immobilière au sens des articles L313 1 et suivants, il relève obligatoirement du régime du crédit immobilier et doit respecter l’ensemble des obligations prévues par ce cadre légal :
- offre préalable de crédit immobilier
- mentions obligatoires
- délais de réflexion
- règles spécifiques de protection de l’emprunteur
Ce principe est constant en droit de la consommation et constitue un socle essentiel de protection des particuliers.
Source
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGISCTA000032225748/
Le prêt viager hypothécaire relève d’un régime juridique autonome
Le prêt viager hypothécaire est lui aussi encadré par le Code de la consommation, mais dans un chapitre distinct, aux articles L315 1 et suivants.
Il s’agit d’un produit juridique spécifique, avec des caractéristiques propres :
- un prêt consenti à une personne physique
- garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation
- un remboursement différé, généralement au décès de l’emprunteur
- une absence d’exigence de remboursement périodique de capital
Le prêt viager hypothécaire n’a pas été conçu comme un crédit d’acquisition immobilière.Il a été pensé comme un outil de mobilisation du patrimoine existant, permettant à un propriétaire senior de transformer une partie de la valeur de son bien en liquidités, tout en continuant à l’occuper.
Source
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225775/
L’impossibilité juridique de financer une acquisition immobilière par un PVH
La logique juridique est double et parfaitement cohérente.
Premièrement
Un projet relevant des articles L313 1 et suivants doit obligatoirement être financé par un crédit immobilier.
Il ne peut pas être financé par un produit relevant d’un autre régime juridique, même si une garantie hypothécaire est prévue.
Deuxièmement
Le prêt viager hypothécaire, régi par les articles L315 1 et suivants, a un objectif clairement défini par la loi :
- mobiliser un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur
- et non financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier
Utiliser un prêt viager hypothécaire pour financer une opération relevant du crédit immobilier reviendrait à contourner les obligations légales applicables aux crédits immobiliers, ce qui n’est juridiquement pas possible.
En pratique, cela signifie que :
- si un projet doit juridiquement être qualifié de crédit immobilie
- il doit faire l’objet d’une offre de prêt immobilier
- et non d’une offre de prêt viager hypothécaire
Une distinction qui protège l’emprunteur
Cette séparation stricte entre crédit immobilier et prêt viager hypothécaire n’est pas un hasard.
Elle vise à garantir une parfaite lisibilité des droits et obligations de l’emprunteur.
Le crédit immobilier protège l’acquéreur dans une opération engageante, souvent complexe, avec des délais et des formalismes spécifiques.
Le prêt viager hypothécaire protège le senior propriétaire en lui offrant un cadre sécurisé, sans risque de saisie lié à une incapacité de remboursement mensuel.
Chaque produit répond à un objectif précis. Les confondre serait juridiquement risqué et économiquement contre productif.
Pourquoi le prêt viager hypothécaire reste une solution patrimoniale puissante
Le fait que le prêt viager hypothécaire ne puisse pas financer une acquisition immobilière ne réduit en rien son intérêt.
Au contraire, cela confirme sa vocation patrimoniale.
Le PVH permet notamment :
- d’améliorer le niveau de vie à la retraite
- de financer des travaux dans un logement existant
- de faire face à des dépenses de santé ou de dépendance
- d’aider financièrement ses enfants de son vivant
- de rééquilibrer une succession
Il s’adresse à des propriétaires qui disposent d’un actif immobilier mais souhaitent éviter la vente, le démembrement ou les solutions plus complexes.
Source d’information complémentaire
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15846
Le rôle du courtier spécialisé en prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un produit complexe, à la frontière du droit bancaire, du droit patrimonial et du droit des successions.
Son montage nécessite une parfaite maîtrise du cadre juridique et des pratiques bancaires.
Chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients et nos partenaires :
- dans l’analyse de la faisabilité du projet
- dans la qualification juridique du besoin
- dans le choix du bon produit de financement
- dans la sécurisation du parcours emprunteur
Notre approche consiste à utiliser le prêt viager hypothécaire pour ce qu’il est réellement :
un outil puissant de valorisation du patrimoine existant
et non un substitut inadapté au crédit immobilier classique.
Ce qu’il faut retenir sur le prêt viager hypothécaire et le financement immobilier
Le prêt viager hypothécaire et le crédit immobilier relèvent de deux régimes juridiques distincts, clairement définis par le Code de la consommation.
Un projet immobilier relevant des articles L313 1 et suivants doit être financé par un crédit immobilier.
Un prêt viager hypothécaire, encadré par les articles L315 1 et suivants, ne peut pas se substituer à ce régime.
Cette distinction n’est pas une faiblesse.
Elle garantit la sécurité juridique, la protection de l’emprunteur et la cohérence du système de financement français.
Bien utilisé, dans le respect de son cadre légal, le prêt viager hypothécaire constitue l’une des solutions patrimoniales les plus pertinentes pour les seniors propriétaires.
Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire
Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.
Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.
Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
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