Prêt viager hypothécaire et propriété du logement : un point clé à anticiper pour protéger le conjoint survivant
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution de financement encore méconnue, souvent présentée comme un moyen d’obtenir des liquidités tout en conservant la propriété de son logement.
S’il offre de réels avantages, il repose sur un cadre juridique strict, notamment en matière de propriété du bien hypothéqué.
Un point est pourtant trop souvent sous-estimé : la situation du conjoint survivant lorsque le prêt est souscrit par un seul propriétaire.
Cette question est centrale, car elle peut avoir des conséquences lourdes sur le maintien dans le logement après un décès.
Cet article a pour objectif d’expliquer clairement pourquoi, dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire portant sur la résidence principale, la qualité de propriétaire des deux conjoints est déterminante, et quelles sont les situations à risque à anticiper.
Le principe fondamental du prêt viager hypothécaire : seuls les propriétaires peuvent emprunter
Le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par le Code de la consommation.
Contrairement à un crédit immobilier classique, il ne peut être accordé qu’à une personne physique propriétaire du bien donné en garantie.
Cela implique plusieurs règles incontournables :
• seul le propriétaire du bien peut souscrire un PVH
• un non-propriétaire ne peut pas être co-emprunteur
• la banque ne peut pas consentir un PVH si l’emprunteur n’a aucun droit réel sur le bien
Ce point est essentiel à comprendre, car il conditionne directement ce qui se passera au décès de l’emprunteur.
Résidence principale : pourquoi la situation des conjoints doit être analysée avec précision
Lorsque le bien hypothéqué est la résidence principale du couple, la question de la propriété devient cruciale.
Deux grandes situations doivent être distinguées.
Situation n°1 : un seul conjoint est propriétaire de la résidence principale
C’est un cas très fréquent, notamment dans les situations suivantes :
• bien acquis avant le mariage
• régime de séparation de biens
• famille recomposée
• logement provenant d’une succession ou d’une donation antérieure
Dans cette configuration :
• un seul des conjoints est juridiquement propriétaire
• lui seul peut souscrire un prêt viager hypothécaire
• l’autre conjoint ne peut pas être emprunteur
Conséquence majeure : le décès du propriétaire met fin au prêt
Lorsque le PVH est souscrit par un seul propriétaire, le contrat prend fin au décès de cet emprunteur unique.
À ce moment-là :
• le prêt devient immédiatement exigible
• le capital et les intérêts doivent être remboursés
• la banque n’a aucune obligation de maintenir le contrat
Le mécanisme de maintien du prêt jusqu’au décès du dernier conjoint ne peut pas jouer, car le conjoint survivant n’était ni propriétaire ni emprunteur.
Quelle conséquence pour le conjoint survivant non propriétaire ?
C’est ici que la situation peut devenir particulièrement délicate.
Le conjoint survivant :
• n’a aucun droit de propriété sur le bien
• n’est pas protégé par le contrat de prêt
• ne peut pas s’opposer à la vente du logement
Si les héritiers du défunt ne souhaitent pas ou ne peuvent pas rembourser le prêt avec d’autres liquidités, la seule solution est la vente du bien hypothéqué afin de solder le PVH.
Dans ce cas, le conjoint survivant est contraint de quitter le logement, même s’il s’agissait de sa résidence principale depuis de nombreuses années.
Ce risque est souvent mal anticipé et peut créer des situations humaines et familiales très difficiles.
Situation n°2 : les deux conjoints sont copropriétaires du bien
Lorsque les deux conjoints sont copropriétaires du logement, même de façon inégale, la situation est radicalement différente.
Par exemple :
• 50 % / 50 %
• 90 % / 10 %
• toute autre répartition inscrite à l’acte de propriété
Dans ce cas :
• les deux conjoints sont propriétaires
• les deux peuvent être co-emprunteurs du prêt viager hypothécaire
Conséquence directe : le prêt continue après le premier décès
Lorsque les deux conjoints sont co-emprunteurs :
• le décès de l’un d’eux ne rend pas le prêt exigible
• le conjoint survivant devient l’unique emprunteur
• le contrat se poursuit sans modification
• le terme du prêt est reporté au décès du second conjoint
Le conjoint survivant conserve donc :
• l’usage du logement
• la propriété de sa quote-part
• la protection offerte par le mécanisme viager
C’est la seule configuration qui garantit juridiquement la continuité du PVH et la sécurité du conjoint survivant sur la résidence principale.
Pourquoi cette question est particulièrement sensible dans les familles recomposées
Dans les familles recomposées, il est fréquent que :
• le logement appartienne à un seul conjoint
• les enfants héritiers soient issus d’une première union
• le conjoint survivant n’ait aucun droit de propriété
Dans ce contexte, la mise en place d’un prêt viager hypothécaire sans analyse préalable peut conduire à une situation conflictuelle :
• les héritiers souhaitent vendre pour récupérer leur part
• le conjoint survivant souhaite rester dans le logement
• le prêt devient exigible au décès du propriétaire
Sans anticipation, le conjoint survivant se retrouve juridiquement fragile.
C’est pourquoi le rôle du conseil (courtier, notaire, professionnel du financement) est déterminant avant toute mise en place d’un PVH.
Cas particulier : bien locatif ou résidence secondaire
La problématique est différente lorsque le prêt viager hypothécaire porte sur :
• un bien locatif
• une résidence secondaire
Dans ce cas :
• seul le propriétaire du bien souscrit le PVH
• le conjoint survivant n’est pas concerné par l’occupation du logement
• au décès, le bien est vendu pour rembourser le prêt
• aucune conséquence directe sur la résidence principale du couple
Ce type de montage est souvent plus simple, car il ne remet pas en cause le logement du conjoint survivant.
Pourquoi cette analyse doit être faite avant toute demande de prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un outil patrimonial puissant, mais il ne s’improvise pas.
Avant toute mise en place, il est indispensable de :
• analyser la propriété réelle du bien
• vérifier le régime matrimonial
• identifier les héritiers et leurs droits
• anticiper les conséquences en cas de décès
• sécuriser la situation du conjoint survivant
Une étude personnalisée permet souvent d’éviter des situations irréversibles.
Ce qu’il faut retenir sur le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire ne peut être souscrit que par un propriétaire.
Cette règle simple entraîne des conséquences majeures lorsque le bien hypothéqué est la résidence principale du couple.
Si un seul conjoint est propriétaire, le décès de ce dernier met fin au prêt et peut obliger le conjoint survivant à quitter le logement.
À l’inverse, lorsque les deux conjoints sont copropriétaires et co-emprunteurs, le prêt reste actif jusqu’au décès du second conjoint, assurant une véritable protection.
Avant toute décision, il est donc essentiel de ne pas raisonner uniquement en termes de financement, mais aussi en termes de propriété, de succession et de protection du conjoint survivant.
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