Quelle banque finance un investissement locatif plus les travaux ?
Un investisseur souhaite toujours effectuer le moins d’apport possible pour financer un projet d’investissement locatif, plus les travaux afin d’obtenir l’effet de levier maximum.
Sauf que les banques ne sont pas friandes d’un projet locatif sans apport, d’autant plus si des travaux complémentaires doivent aussi être financés.
Cibfinance propose une solution qui permet d’intégrer tous les besoins liés au projet de l’investissement locatif : les réparations, aménagements et au besoin tous les frais liés à l’opération.
Quelle solution pour financer un locatif plus les travaux ?
Effectuer le projet au travers une SCI est une solution qui permet un financement d’une résidence locative plus les travaux complémentaires.
La SCI peut-être à IR ou IS. Possibilité également de constituer une SAS ou une SASU, si le porteur du projet est seul.
Nous réalisons ainsi un prêt professionnel, non soumis au Code de la consommation et non soumis aux normes HCSF.
Particularité : extension d’une garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier
Le prêteur ne préjuge pas que le bien aura pris la valeur des travaux, il demandera donc une garantie hypothécaire complémentaire d’une valeur au moins équivalente à leur montant.
Le bien immobilier complémentaire, qui sera mis en hypothèque, devra appartenir :
- à la SCI (si cette dernière est déjà constituée et détentrice d’un patrimoine)
- ou à défaut, appartenant en pleine propriété, à un des associés.
Les points forts du plan de financement d’un investissement immobilier plus travaux.
- Financement possible sans aucun apport sur 25 ans
- Approche du projet professionnel en Cash-flow : si cash-flow positif, dans les revenus – Si cash-flow négatif dans les charges.
Par sécurité du projet, vérifier que le taux d’endettement des associés soit acceptable et que ces derniers soient en capacité de faire face à un besoin de trésorerie de la SCI, en cas de carences locatives ou des réparations importantes non prévues.
La banque peut avoir des exigences particulières pour ce financement.
- Limiter le montant des travaux, par exemple, il ne doit pas dépasser la valeur d’achat du bien acquis.
- Exiger que les associés disposent d’une épargne suffisante pour faire face à une éventuelle carence locative.
Comment calcule-t-on le cash-flow du projet d’une résidence locative plus travaux sans apport ?
Le cash-flow est un calcul en différentiel entre les loyers perçus et la mensualité du crédit.
- Je pondère les loyers à 85%
- Je retranche la mensualité du crédit des loyers à 85%
A la suite de mon calcul, je peux avoir deux options :
- Soit le cash-flow est positif, le projet s’autofinance
- Soit le cash-flow est négatif, les associés doivent compter tous les mois la différence manquante.
La différence entre les loyers perçus et tous les frais : La mensualité, l’assurance, la taxe foncière, l’entretien du bâtiment, etc…
Dans le cas d’un cash-flow négatif, l’étude de solvabilité des associés est prépondérante, car elle conditionne le bon remboursement du prêt.
Quels sont les loyers retenus pour le calcul du cash-flow ?
- On retient les loyers existants ou à venir si le bien n’est pas encore loué.
- On peut également intégrer les loyers à venir à la suite des travaux.
Devra être fourni une attestation de valeur locative établie par un professionnel de l’immobilier.
Possibilité de différé du crédit dans l’attente des premières locations ?
Si à la suite de l’acquisition de la résidence locative, des aménagements, des réparations, des modifications importantes doivent être entrepris pour créer de nouveaux appartements, le bien ne pourra pas être loué immédiatement.
Il est possible, dans ce cas, de demander un différé d’amortissement. Le différé généralement peut être d’une durée maximum de 24 mois.
Ainsi, la SCI n’est pas dans l’obligation de puiser dans sa trésorerie, pour faire face aux premières mensualités, alors qu’elle ne perçoit pas encore de loyer.
Cibfinance propose une solution pour ces demandes particulières
Cibfinance propose un financement spécifique pour permettre d’intégrer des aménagements et des réparations dans le projet de financement d’une résidence locative, immeuble, etc…
Cibfinance, Mandataire de banque inscrit à l’ORIAS, propose pour le compte d’une de ses banques mandantes ce produit. Vous pouvez nous contacter pour plus d’information.
Le préteur se garde le droit de donner un avis positif ou négatif à la demande de crédit au regard de ses normes en vigueurs.
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
- Financement de SCPI par nantissement.
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Prêt Viager Hypothécaire
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