Petite retraite mais propriétaire : quelles solutions après 70 ans ?

De nombreux seniors vivent aujourd’hui une situation paradoxale.

Ils possèdent parfois une maison entièrement payée depuis longtemps, voire un patrimoine immobilier conséquent, mais disposent finalement de revenus mensuels modestes.

Cette situation devient de plus en plus fréquente après 70 ans :

• retraites qui stagnent
• inflation durable
• hausse du coût de l’énergie
• augmentation des mutuelles santé
• dépenses liées au vieillissement
• aides financières apportées aux enfants ou petits-enfants

Beaucoup de retraités se retrouvent alors “riches en patrimoine immobilier mais pauvres en trésorerie”.

Et à cet âge, obtenir un crédit classique devient souvent très compliqué.

Alors quelles solutions existent lorsqu’on a une petite retraite mais que l’on est propriétaire de son logement, d’une résidence secondaire ou de locatif après 70 ans ?

Pourquoi les banques prêtent plus difficilement après 70 ans

C’est une réalité que beaucoup de seniors découvrent brutalement.

Même avec :

• une maison payée
• une gestion saine
• aucune dette
• et parfois une épargne correcte

les banques deviennent beaucoup plus prudentes après 70 ans.

Plusieurs raisons expliquent cette situation.

L’assurance emprunteur devient un obstacle majeur

Dans un crédit classique :

• immobilier
• travaux
• ou consommation

la banque exige généralement une assurance emprunteur.

Or après 70 ans :

• les refus médicaux augmentent
• les exclusions deviennent nombreuses
• et les tarifs explosent

Dans certains cas, le coût de l’assurance devient tellement important qu’il rend le crédit totalement inadapté.

Les banques privilégient les profils les plus rentables

Il faut aussi comprendre le fonctionnement économique des banques.

Lorsqu’une banque accorde un crédit, elle mobilise des fonds propres réglementaires.

Ces fonds n’étant pas illimités, les établissements bancaires cherchent naturellement à privilégier les clients les plus rentables, qui génère du PNB  :

• actifs
• jeunes ménages
• cadres
• professions à fort potentiel
• clients consommant plusieurs produits bancaires

Le senior retraité de 75 ans représente souvent :

• peu de potentiel commercial futur
• peu de produits annexes
• peu de rentabilité bancaire

Le sujet est rarement évoqué publiquement, mais il influence fortement l’accès au crédit des seniors.

Pourtant beaucoup de retraités possèdent un patrimoine immobilier important

C’est là tout le paradoxe.

De nombreux seniors disposent :

• d’une maison payée
• d’un appartement locatif
• d’une résidence secondaire
• ou d’un patrimoine immobilier construit pendant toute leur vie active

Mais leurs revenus mensuels restent modestes.

Prenons une situation très fréquente :

• maison valorisée 400 000 €
• retraite de 1 500 € par mois
• peu d’épargne disponible

Sur le papier, le patrimoine est important.

Mais au quotidien :

• les dépenses augmentent
• les travaux deviennent nécessaires
• les revenus ne suivent plus

Le patrimoine immobilier devient alors une richesse “bloquée”.

Le prêt viager hypothécaire : transformer son patrimoine en liquidités

C’est précisément dans ce contexte que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Le principe est relativement simple :

• une banque accorde un prêt garanti par une hypothèque sur le logement
• l’emprunteur reste propriétaire du bien
• aucune mensualité n’est remboursée pendant la vie du contrat

Le remboursement intervient principalement :

• au décès du dernier emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette caractéristique change totalement l’approche bancaire.

Pas de mensualité = pas de taux d’endettement classique

Dans un prêt immobilier classique, la banque doit analyser :

• les revenus
• les charges
• le reste à vivre
• et le taux d’endettement

Le prêt viager hypothécaire fonctionne différemment.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de remboursement mensuel à supporter
• donc pas de calcul classique d’endettement

La solvabilité repose principalement sur :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• et la garantie hypothécaire

C’est ce qui permet à certains seniors disposant de petites retraites d’obtenir malgré tout des liquidités importantes.

Une solution particulièrement adaptée après 70 ans

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des rares financements encore réellement accessibles après 70 ans.

Et cela pour plusieurs raisons :

• absence d’assurance emprunteur classique
• absence de mensualité
• logique patrimoniale plus que bancaire
• garantie reposant sur le bien immobilier

Pour beaucoup de retraités propriétaires, il s’agit parfois de la seule solution permettant :

• d’obtenir des liquidités
• sans vendre immédiatement leur maison
• et sans alourdir leur budget mensuel

À quoi peut servir un prêt viager hypothécaire ?

Les besoins des seniors sont très variés.

Le prêt viager hypothécaire peut notamment permettre :

• d’améliorer le quotidien
• de compléter des revenus insuffisants
• de financer des travaux
• d’aider ses enfants
• d’adapter le logement au vieillissement
• de financer une aide à domicile
• ou simplement de retrouver un peu de confort de vie

Financer des travaux pour rester chez soi plus longtemps

C’est l’un des usages les plus fréquents.

Avec l’âge, la maison doit parfois être adaptée :

• remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne
• monte-escalier
• domotique
• élargissement des accès
• rénovation énergétique

Certains seniors propriétaires disposent d’un patrimoine immobilier important mais ne peuvent plus financer ces travaux faute de revenus suffisants.

Le prêt viager hypothécaire permet alors :

• de conserver le logement
• d’améliorer le confort
• et de préserver l’autonomie

Éviter de vendre un bien locatif

De nombreux retraités possèdent également :

• un appartement locatif
• une petite maison
• ou un immeuble de rapport

Mais avec de faibles retraites, certains envisagent de vendre ces biens pour financer des travaux ou améliorer leur quotidien.

Le problème est qu’une vente entraîne souvent :

• la perte des revenus locatifs
• une fiscalité éventuelle
• et une diminution du patrimoine

Le prêt viager hypothécaire peut parfois permettre :

• de conserver le patrimoine immobilier
• tout en obtenant des liquidités

Une solution pour des commerçants ou artisans retraités

Cette situation concerne également beaucoup d’anciens :

• commerçants
• artisans
• indépendants

Certains ont construit un patrimoine immobilier solide pendant leur vie professionnelle mais disposent finalement de petites retraites.

Le prêt viager hypothécaire permet alors de valoriser ce patrimoine sans être obligé de vendre immédiatement.

Les héritiers restent protégés

C’est un point très important.

Le prêt viager hypothécaire ne signifie pas que “la banque récupère la maison”.

Les héritiers disposent toujours de plusieurs solutions :

• conserver le bien
• vendre le logement
• rembourser le prêt
• ou laisser la banque vendre le bien

Et surtout :
la dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien immobilier hypothéqué.

Les héritiers ne devront donc jamais rembourser sur leur patrimoine personnel.

Une réflexion patrimoniale avant tout

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être vu comme un simple crédit.

Il s’agit avant tout :

• d’un outil patrimonial
• destiné aux seniors propriétaires
• permettant de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités

Chaque situation reste différente :

• âge
• patrimoine
• situation familiale
• revenus
• objectifs successoraux
• besoins de trésorerie

Une étude personnalisée reste donc indispensable.

Cibfinance accompagne les seniors propriétaires après 70 ans

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques de financement après 70 ans :

• petites retraites
• refus bancaires
• travaux
• transmission
• adaptation du logement
• financement patrimonial

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse personnalisée afin d’évaluer :

• les possibilités de financement
• la valeur du patrimoine immobilier
• les objectifs familiaux
• et les solutions les plus adaptées à la situation de l’emprunteur.