Une interdiction légale qui renforce la vocation patrimoniale du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement encore méconnue mais de plus en plus sollicitée par les propriétaires seniors.
Il permet de transformer une partie de la valeur d’un bien immobilier en liquidités, sans obligation de remboursement de son vivant et sans remise en cause de l’occupation du logement.
Cette souplesse suscite néanmoins certaines interrogations, notamment sur la possibilité d’utiliser un prêt viager hypothécaire pour financer une activité professionnelle, un investissement entrepreneurial ou un projet lié à une entreprise existante.
Sur ce point, le droit est parfaitement clair :
Le prêt viager hypothécaire ne peut en aucun cas être utilisé pour financer un besoin professionnel.
Cette interdiction n’est pas le fruit d’une interprétation bancaire ou d’une pratique prudente du marché. Elle est expressément prévue par le Code de la consommation.
Le prêt professionnel répond à une logique économique et juridique spécifique
Le prêt professionnel est un financement destiné à couvrir les besoins d’une activité exercée à titre professionnel.
Il peut s’agir d’une création d’entreprise, d’un développement d’activité, d’un investissement matériel ou immobilier professionnel, ou encore d’un besoin de trésorerie lié à l’exploitation.
Ce type de financement repose sur une logique économique fondée sur la capacité de remboursement générée par l’activité financée.
Il suppose une analyse du risque entrepreneurial, des perspectives de chiffre d’affaires et de rentabilité, ainsi qu’un engagement de remboursement régulier.
Sur le plan juridique, le prêt professionnel n’est pas soumis au régime protecteur du crédit à la consommation.
Il relève du droit bancaire et du droit commercial, avec des règles propres, moins protectrices pour l’emprunteur mais adaptées à la nature économique du projet.
Le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par le Code de la consommation
Le prêt viager hypothécaire est défini aux articles L315 1 et suivants du Code de la consommation.
Il s’agit d’un prêt consenti à une personne physique, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation appartenant déjà à l’emprunteur.
Sa finalité est exclusivement patrimoniale et personnelle.
Il permet à un propriétaire de mobiliser la valeur de son logement pour obtenir des liquidités, sans mensualité, avec un remboursement différé au décès ou lors de la vente du bien.
Le législateur a volontairement inscrit le prêt viager hypothécaire dans le Code de la consommation afin d’offrir un cadre protecteur, clair et sécurisé aux emprunteurs, le plus souvent des seniors.
Source officielle : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225775/
Une interdiction explicitement prévue par la loi
Le Code de la consommation ne laisse aucune place au doute quant à l’utilisation du prêt viager hypothécaire.
L’article L315 3 dispose expressément que
le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle.
Cette disposition est claire, directe et sans condition.
Elle signifie que, quelle que soit la nature du projet professionnel envisagé, le prêt viager hypothécaire est juridiquement exclu comme source de financement.
Source juridique : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225777/
Il ne s’agit donc ni d’une limite commerciale, ni d’un choix des établissements de crédit. Il s’agit d’une interdiction légale qui s’impose à tous les acteurs du financement.
Le critère déterminant reste l’objet réel du financement
Comme pour le crédit immobilier ou le regroupement de crédits, la qualification juridique d’un prêt dépend exclusivement de l’objet réel du financement.
Si l’objet du financement est professionnel, alors le crédit relève nécessairement du financement professionnel et doit être traité comme tel, avec les règles qui s’y appliquent.
Le prêt viager hypothécaire, quant à lui, a été conçu pour répondre à des besoins personnels et patrimoniaux. Il n’a jamais eu vocation à supporter un risque entrepreneurial ou à financer une activité génératrice de revenus incertains.
Utiliser un prêt viager hypothécaire pour financer une activité professionnelle reviendrait à détourner son objet légal et à méconnaître expressément les dispositions du Code de la consommation.
Une interdiction pensée pour protéger l’emprunteur
Cette interdiction n’a pas été posée par hasard.
Elle vise avant tout à protéger l’emprunteur, souvent senior, contre un risque patrimonial excessif.
Un projet professionnel comporte par nature un aléa économique. Une activité peut générer des pertes, une baisse de revenus ou une cessation d’activité. Exposer le logement principal à ce type de risque serait contraire à l’esprit protecteur du prêt viager hypothécaire.
Le PVH repose sur une logique de sécurité :
- aucune mensualité à honorer
- aucun risque d’impayé
- aucune saisie liée à une défaillance professionnelle
- un remboursement plafonné à la valeur du bien
Autoriser son utilisation pour financer une activité professionnelle reviendrait à remettre en cause ces équilibres fondamentaux.
Une vocation patrimoniale assumée et renforcée
Le fait que le prêt viager hypothécaire ne puisse pas financer une activité professionnelle ne constitue pas une faiblesse. Bien au contraire.
Cette interdiction renforce sa vocation patrimoniale et sa lisibilité auprès des emprunteurs et des professionnels.
Le prêt viager hypothécaire est particulièrement adapté pour :
- améliorer le niveau de vie à la retrait
- financer des travaux d’adaptation du logement
- faire face à des dépenses de santé ou de dépendance
- aider financièrement ses enfants ou petits enfants
- anticiper une transmission sans vendre son bien
Il permet de mobiliser un patrimoine immobilier existant dans un cadre sécurisé, sans exposer l’emprunteur à des risques économiques qu’il n’a pas vocation à supporter.
Source institutionnelle : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15846
Le rôle clé du courtier spécialisé en prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un produit complexe, à la croisée du droit bancaire, du droit patrimonial et du droit des successions. Son bon usage suppose une parfaite maîtrise de son cadre légal.
Chez Cibfinance, nous attachons une importance particulière à la qualification précise du besoin de financement. Lorsqu’un projet est de nature professionnelle, il doit être orienté vers un financement professionnel adapté. Lorsqu’il est patrimonial et personnel, le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.
Notre accompagnement permet de sécuriser les opérations, de protéger les emprunteurs et de garantir la conformité juridique des montages proposés.
Ce qu’il faut retenir sur le prêt viager hypothécaire et le financement professionnelle
Le prêt viager hypothécaire ne peut pas financer une activité professionnelle. Cette interdiction est clairement et explicitement inscrite dans le Code de la consommation.
Un projet professionnel doit être financé par un prêt professionnel.
Un prêt viager hypothécaire doit rester cantonné à son objet patrimonial et personnel.
Cette séparation protège l’emprunteur, sécurise le cadre juridique et renforce la crédibilité du prêt viager hypothécaire comme solution patrimoniale dédiée aux propriétaires.
Utilisé dans son cadre légal, le prêt viager hypothécaire s’impose comme un outil moderne, sécurisé et parfaitement adapté aux enjeux financiers des seniors propriétaires.
Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire
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Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
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