Responsabilité du courtier en crédit : jurisprudence avril 2025

Responsabilité d’un courtier en crédit pour manquement à son obligation de diligence : une jurisprudence qui interpelle la profession

Le 2 avril 2025, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision (n° 23/03531) venant rappeler avec force les responsabilités du courtier en crédit immobilier.

Ce dernier a été condamné pour manquement à son devoir de conseil et à son obligation de diligence, dans un dossier de financement immobilier reposant sur un montage complexe mal adapté à la situation de ses clients.

Cette affaire est emblématique des dérives que certains montages peuvent engendrer en l’absence d’une analyse rigoureuse et d’un devoir de conseil effectif. Elle constitue un rappel à l’ordre pour l’ensemble de la profession.

Retour sur les faits : une plainte client fondée sur une inadéquation manifeste du montage proposé

Le litige oppose un couple d’emprunteurs à un courtier en crédit auquel ils avaient confié la recherche d’un financement immobilier en vue de l’acquisition d’un bien locatif. Le courtier leur propose alors un prêt in fine, adossé à un contrat d’assurance-vie, censé garantir le remboursement du capital à terme.

Ce type de montage, potentiellement intéressant pour des clients aisés ou fiscalement très exposés, suppose toutefois une maîtrise patrimoniale poussée et une capacité d’épargne régulière pour alimenter l’enveloppe d’assurance-vie, sans quoi le remboursement final du capital devient incertain.

Or, dans ce dossier, les emprunteurs n’avaient ni le profil financier requis, ni la stratégie d’investissement long terme adaptée. Rapidement, ils rencontrent des difficultés à alimenter l’assurance-vie, et s’alarment du manque de lisibilité sur le remboursement final du capital.

Ils reprochent alors au courtier :

• de ne pas avoir vérifié leur capacité à supporter ce type de montage ;

• de ne pas les avoir informés des risques inhérents à un prêt in fine ;

• de leur avoir fait signer des documents incomplets, sans réelle explication du fonctionnement du prêt ;

• et, plus grave encore, de ne pas leur avoir fait signer de mandat avant l’engagement de la mission, rendant l’intervention irrégulière sur le plan juridique.

Le jugement : une analyse sévère mais fondée de la Cour d’appel de Paris

La Cour d’appel confirme la responsabilité pleine et entière du courtier, sur plusieurs fondements juridiques clairement rappelés dans sa décision.

1. Manquement à l’obligation de conseil et d’adéquation
La Cour souligne que le courtier aurait dû refuser de proposer un tel montage au regard de la situation réelle des clients, et qu’il a fait preuve d’une légèreté fautive en leur proposant un prêt in fine. Elle insiste sur le fait que le devoir de conseil impose non seulement d’informer, mais aussi d’alerter le client lorsque le produit proposé est inadapté.

2. Défaut de remise d’informations claires, loyales et appropriées
Le courtier n’a pas pu prouver qu’il avait remis aux clients un document d’information précontractuelle ou un comparatif clair entre différentes solutions. Aucune trace écrite ne démontre qu’il a expliqué les risques du montage, la différence entre amortissable et in fine, ou encore les enjeux liés à la performance de l’assurance-vie.

3. Absence de mandat : une irrégularité majeure
La Cour considère l’absence de mandat écrit comme une infraction à la réglementation IOBSP, et un manquement grave à la sécurité juridique de la relation commerciale. Le mandat est non seulement une obligation légale, mais aussi la base du contrat entre le client et l’intermédiaire. Son absence est un vice de procédure fondamental.

4. Lien direct entre la faute du courtier et le préjudice subi
La Cour estime que si le courtier avait respecté ses obligations, le prêt in fine n’aurait jamais été contracté. Par conséquent, elle le juge responsable du préjudice financier subi, notamment du surcoût du crédit, de la perte de valeur sur l’assurance-vie, et de l’impact global sur le budget des emprunteurs.

Une jurisprudence qui engage l’ensemble de la profession

Cette décision est un signal fort. Elle vient confirmer que les juridictions n’hésitent plus à sanctionner sévèrement les courtiers qui manquent à leurs obligations. Au-delà de l’indemnisation financière imposée, cette affaire rappelle que :

• Le devoir de conseil ne peut être formel ou superficiel ;

• Le rôle du courtier est engagé dès la première interaction avec le client ;

• La traçabilité des conseils donnés et la preuve de la remise d’informations sont indispensables.

Courtiers : comment éviter ces erreurs ? 6 recommandations essentielles

1. Toujours faire signer un mandat écrit avant toute recherche
Ce mandat doit être daté, signé, et mentionner clairement la nature du service, les frais, et la rémunération.

2. Effectuer une analyse sérieuse de la situation client
Évaluer les revenus, charges, épargne, dettes, horizon d’investissement… en gardant une trace écrite de cette étude.

3. Adapter la solution au profil du client, pas l’inverse
Un produit « sophistiqué » n’est jamais neutre : s’il n’est pas compris ou maîtrisé par le client, il est inapproprié.

4. Expliquer les risques avec pédagogie
Chaque montage a ses contraintes. Il faut remettre une note explicative ou des supports pédagogiques clairs.

5. Formaliser tous les échanges
Un dossier complet comporte : fiche client, mandat, DIPA, simulations, mails de conseil, comptes rendus.

6. Se former en continu et connaître ses limites
Mieux vaut refuser un dossier complexe que de prendre un risque juridique. La formation continue est un investissement, pas une contrainte.

Ce qu’il faut retenir sur la responsabilité du courtier en crédit

La condamnation du courtier dans cette affaire rappelle que le courtier est un professionnel engagé, pas un simple comparateur de taux. Il doit être capable de défendre la pertinence de ses recommandations, et de prouver qu’il a agi dans l’intérêt du client.

Chez Cibfinance, nous accompagnons nos partenaires courtiers dans une démarche de courtier responsable : outils de conformité, appui réglementaire, formations à jour, et alertes sur les pratiques à risque.

 

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