Nullité d’un contrat de prêt viager hypothécaire à la suite d’une plainte client.
Lors d’un litige à la suite d’une plainte client, la cour a considéré que la surévaluation du bien hypothéqué lors de la souscription d’un prêt viager hypothécaire était de nature à prononcer une nulité de contrat. Une décision Cass. 1re civ., 19 juin 2024, no 22-20533 et no 22-21719 en déduit :
qu’en matière de prêt viager hypothécaire, l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué, entrée dans le champ contractuel par l’effet de la loi, est nécessairement déterminante du consentement de l’emprunteur.
Rappel sur la définition d’un prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L315–1 à L315–23 du code de la consommation.
C’est un contrat par lequel un établissement de crédit accorde un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage exclusif d’habitation.
Le remboursement du prêt intervient au décès de l’emprunteur ou de son vivant dans les cas prévus par la loi :
- la vente, la donation du bien,
- le démembrement de la propriété,
- la résiliation de contrat pour non-respect des obligations contractuelles.
L’emprunteur conserve l’usage du bien de son vivant. Il n’a rien à rembourser sauf éventuellement les seuls intérêts si cela a été convenu au contrat.
Il concerne essentiellement les personnes âgées qui veulent obtenir des liquidités tout en conservant l’usage de leurs biens de leurs vivants.
Le code de la consommation réglemente les conditions d’éligibilité et de fonctionnement du PVH.
Conditions pour l’emprunteur :
- Il doit être propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou louée),
- Il doit être majeur,
- le bien ne doit pas être affecté à un usage mixte c’est-à-dire à usage d’habitation et professionnelle.
Le montant du prêt est déterminé en tenant compte :
- de la valeur du bien immobilier, évalué par un expert,
- l’âge de l’emprunteur : plus il est âgé plus la somme prêtée pourra être élevée, car les intérêts cumulés seront moins importants.
Le prêt ne couvre qu’une partie de la valeur du bien.
Le taux d’intérêt appliqué est généralement plus élevé que celui appliqué pour les prêts classiques en raison de la particularité de ce type de financement.
Ce prêt comporte des avantages notamment, il n’y a pas de questionnaire médical ni d’assurance exigée, pas de prise en compte des ressources de l’emprunteur.
Il permet à l’emprunteur de financer des projets personnels tels que des travaux, l’achat d’un véhicule, les frais liés à une maison de retraite.
Il ne se confond pas avec la vente en viager qui se traduit par le transfert immédiat de propriété.
L’emprunteur consent une hypothèque sur son bien pour un prêt viager hypothécaire.
Il devra respecter certaines conditions :
- entretenir le bien immobilier en bon état pendant dans toute la période,
- permettre au prêteur de contrôler l’état du bien.
Le contrat prend fin dans les situations suivantes outre le cas de résiliation anticipée pour non-respect par l’emprunteur de ses obligations :
- remboursement anticipé
L’emprunteur peut rembourser tout ou partie du prêt. Mais des indemnités pourront lui être réclamées en fonction de la durée écoulée.
- Vente ou démembrement
Le prix est affecté en priorité au remboursement de la dette
- Décès de l’emprunteur,
Les héritiers auront le choix de régler la dette avec le montant de la succession ou s’ils préfèrent, laisser la banque vendre le bien et recevoir le solde du prix s’il est positif.
Le montant de l’engagement de l’emprunteur aura pour effet de réduire le montant net de la succession.
Détermination du montant du bien hypothéqué.
Ce montant est déterminé en tenant compte de la valeur du bien immobilier fixé par l’expert. Selon l’article L315–9, 3° la valeur du bien est estimée par un expert choisi par les parties.
L’estimation peut être réalisée par l’établissement prêteur dans le cas d’un prêt avance mutation (prêt pour des travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale).
La tâche de l’expert évaluateur est déterminante puisque du montant de son évaluation va dépendre l’engagement financier de l’emprunteur avec des conséquences sur la dette à rembourser par la succession.
En cas de surévaluation du bien hypothéqué le prêt viager hypothécaire pour être annulé pour vice du consentement.
L’article 1130 du Code civil précise que l’erreur vicie le consentement lorsque celle-ci est telle que la partie lésée n’aurait pas contracté ou l’aurait fait à des conditions substantiellement différentes.
« Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
Plainte client sur un prêt viager hypothécaire
En juin 2024, la Cour de cassation a statué sur le cas d’une surévaluation de la valeur d’un bien immobilier objet d’un prêt viager hypothécaire.
Des héritiers engagent une action en nullité de deux prêts viagers hypothécaires pour vice de consentement du défunt.
En effet, la valeur du bien hypothéqué avait été estimée au double de la valeur retenue par une expertise judiciaire au cours de l’instance.
La cour d’appel avait jugé que la surévaluation du bien immobilier ne constituait pas une erreur déterminante du consentement pour la signature du contrat et que le seul élément à retenir est le consentement de l’emprunteur pour obtenir le montant de son prêt.
Prêt viager hypothécaire et position de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au motif qu’il résulte de la combinaison,
- d’une part de l’article 1110 du Code civil (remplacé par l’article 1130 du Code civil) selon lequel l’erreur doit être déterminante du consentement et appréciée au regard des personnes et des circonstances dans lesquelles le consentement a été donné,
- et d’autre part de l’article L314–5, 3° (remplacé par l’article L315–9, 3°) qui prévoit que l’offre de prêt viager hypothécaire doit obligatoirement comporter l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué.
Elle en déduit » qu’en matière de prêt viager hypothécaire, l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué, entrée dans le champ contractuel par l’effet de la loi, est nécessairement déterminante du consentement de l’emprunteur. »
Elle infirme l’arrêt de la cour d’appel. (Cass. 1re civ., 19 juin 2024, no 22-20533 et no 22-21719)
Portée de la décision
La Cour de cassation rappelle que dans le cadre d’un prêt viager hypothypothécaire, l’évaluation du bien immobilier est un élément substantiel du contrat qui peut affecter la validité du consentement.
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