Quels avantages d’un prêt viager hypothécaire ?
Nous allons vous présenter les avantages d’un Prêt Viager Hypothécaire, financement méconnu du grand public et très souvent confondu avec une vente en viager.
Ce financement permet à des personnes de plus de 60 ans, pleinement propriétaire d’un bien à usage d’habitation, d’accéder au crédit sans assurance de prêt et avec des revenus très modestes.
Le PVH s’avère être une solution intéressante pour les personnes âgées.
Toute personne de plus de 60 ans qui se voit refuser sa demande de crédits, devrait se renseigner sur un Crédit Viager hypothécaire.
Ce crédit présente des risques, lire l’article : risque prêt viager hypothécaire pour la banque.
1 – Pas de remboursement mensuel
Il s’agit d’un prêt avec un différé total. Aucun remboursement mensuel.
Le prêt se rembourse en totalité : captal + intérêts au terme du contrat.
Il peut être assimilable à un prêt in fine.
L’emprunteur dispose de son capital, l’utilise à discrétion et n’effectue aucun remboursement tous les mois.
Pour les retraités avec une retraite modeste, c’est un véritable avantage.
2 – Vous restez propriétaire du bien, pas de vente.
Il s’agit d’un crédit avec une prise de garantie hypothécaire.
Vous restez propriétaire de votre bien immobilier, il n’y a pas de vente.
Comme tous les crédits, vous pouvez le rembourser par anticipation à tout moment.
C’est le gros avantage par rapport à une vente en viager.
3 – Vous percevez un capital immédiatement dès que vous avez plus de 60 ans
Dès que vous avez 60 ans, vous pouvez percevoir immédiatement un capital.
Suivant votre âge, votre sexe et le lieu du bien immobilier pris en garantie, vous percevez immédiatement un capital.
Vous pouvez utiliser ce capital comme bon vous semble :
- Vous organisez une rente mensuelle
- Effectuer des travaux, un achat, etc.
A la différence d’une vente en viager pas de risque que l’acheteur arrête de payer la rente.
Difficile pour un senior de moins de 69 ans de trouver un acheteur en viager.
Avec un prêt viager hypothécaire, dès 60 ans, vous pouvez percevoir un capital.
4 – Les héritiers protégés
Le terme du contrat intervient au décès de l’emprunteur. La banque demandera le remboursement du prêt.
Avantage du prêt viager hypothécaire pour les héritiers, la banque ne pourra jamais exiger un remboursement supérieur à la valeur du bien donné ainsi en garantie.
Les héritiers sont protégés et n’ont donc pas à craindre de devoir un montant supérieur au prix de vente du bien.
La perte sera pour la banque.
Dans le pire des cas,
- Si la dette devenait trop importante, car l’emprunteur aurait vécu très longtemps, et que compte tenu de la capitalisation des intérêts, la dette accumulée dépassait le prix du logement.
- Si la valeur du logement s’effondrait et que le prix de la vente ne suffisait pas à rembourser le capital et les intérêts accumulés, la banque supporterait seule la perte.
Autre avantage pour les héritiers, si le prix de vente du bien est supérieur à la dette, la différence est restituée aux héritiers.
Dans tous les cas de figure, les héritiers sont protégés avec un prêt viager hypothécaire.
5 – Pas d’assurance emprunteur
Le gros avantage d’un prêt viager hypothécaire : pas de questionnaire de santé !
Vous accédez à un crédit indépendamment de votre état de santé.
Difficile pour une personne de plus de 70 ans de trouver un crédit à cause :
- Du coût de l’assurance emprunteur
- D’un souci de santé qui empêche l’accès à une assurance de prêt
Avec un PVH, vous accédez à un crédit quel que soit votre âge et peu importe votre état de santé.
6 – Utilisation des fonds à votre discrétion
Le capital obtenu grâce à un prêt viager hypothécaire peut être utilisé pour financer les projets personnels de votre choix.
Vous pouvez l’utiliser en toute discrétion, il n’existe pas de procédure de contrôle. Le prêteur exigera de remplir une attestation sur l’honneur de l’utilisation des fonds.
Vous pouvez l’utiliser, par exemple, pour un achat de biens et de services à la consommation comme l’acquisition d’une nouvelle voiture.
- Le capital obtenu peut aussi servir à compléter votre budget tous les mois.
- Mais aussi des projets très divers :
- Effectuer un voyage avec toute votre famille
- Faire une donation et anticipé une transmission de patrimoine
- Régler la maison de retraite, une aide à domicile, etc.
- Effectuer des travaux d’aménagement de votre maison pour rester autonome le plus longtemps possible
Attention, il n’est pas possible de financer une acquisition immobilière, un regroupement de crédits et une activité professionnelle.
7 – Possibilité de rembourser par anticipation
Les emprunteurs ont la faculté de rembourser par anticipation à tout moment, comme n’importe quel autre crédit.
Encadré par le Code de la consommation, des IRA peuvent être demandées par le prêteur.
Les indemnités de remboursement anticipé pour un prêt viager hypothécaire dépendent de :
- La date qui sépare le remboursement de la souscription : Moins de 5 ans ; de 5 à 9 ans, au-delà de 10 ans
- Si le capital a été débloqué en une seule fois ou fractionné
Les remboursements anticipés partiels sont aussi autorisés dès lors où il représente plus de 10% du capital emprunté.
Les emprunteurs ont une véritable liberté d’action.
Par exemple, ils peuvent souscrire un prêt viager hypothécaire et le rembourser par anticipation à tout moment :
- A la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif
- Lors de la perception d’un héritage
- Ils peuvent capitaliser une épargne mensuelle qui servira à rembourser par anticipation au bout de 6, 8 ou 10 ans
Le prêt viager hypothécaire à l’avantage d’offrir beaucoup de souplesse dans son remboursement.
8 – Possibilité de vendre le bien à tout moment
Bien que vous ayez souscrit un prêt viager hypothécaire et mis en garantie un bien immobilier vous appartenant, rien ne vous interdit de le vendre.
Il peut s’agir de l’emprunteur, mais aussi les héritiers qui souhaiteraient rembourser eux-mêmes la dette à la suite du décès de l’emprunteur.
Attention, la valeur de vente doit au moins être égale à la valeur de la dette, sans quoi, le prêteur peut refuser sa vente ou demander sa saisie.
Si vous décidez de vendre le bien hypothéqué, vous procéderez au remboursement anticipé du Prêt Viager Hypothécaire avant son terme.
Dans ce cas, vous devrez vous acquitter d’IRA : indemnités de Remboursement par Anticipation.
Ces indemnités sont encadrées par le code de la consommation qui vous protège.
Avant de procéder à la vente, vous devez respecter un formalisme, à savoir :
- Adresser au prêteur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l’informer de votre souhait de vendre le bien hypothéqué
- Indiquez vos coordonnées, vos références, rappelez les coordonnés du bien.
- Le montant auquel vous souhaitez vendre.
Au vu de la dette : capital + intérêts capitalisés, si ce dernier juge que la vente ne suffira pas à couvrir la créance, il est en droit de refuser la vente.
Dans le cas contraire, il validera l’opération de vente.
La vente passée devant notaire, ce dernier procédera au remboursement du prêteur avec les IRA et vous remettra le surplus.
9 – Vous financez des travaux d’aménagement chez vous.
Après 65 ans, l’accès au crédit devient plus difficile, notamment à cause de l’assurance emprunteur ou des revenus plus modeste à la suite du passage en retraite.
Bien souvent, arrivé en retraite, les propriétaires souhaitent effectuer des travaux car leur résidence principale a besoin d’être rafraichie, rénovée, aménagée :
- Des pièces de vie ont besoin d’être modernisées
- La cuisine a besoin d’être refaite
- La salle de bain à refaire complètement avec une douche à l’italienne, plus pratique avec un âge qui avance
- Quelques travaux sur la toiture ont besoin d’être entrepris
- L’aménager pour permettre de rester dedans le plus longtemps possible.
Le PVH peut être très utile pour ces seniors qui souhaitent effectuer des travaux dans leur résidence principale, mais qui n’ont plus accès au crédit.
Pour information, les travaux doivent être inférieurs à 75 000€ et sans permis de construire. Au-delà, l’offre de prêt doit être qualifiée de prêt immobilier et les conditions du PVH ne sont plus applicables.
10 – Vous restez dans votre résidence principale le plus longtemps possible.
Il existe un réel désir de vieillir chez soi. Les études d’opinion, sont assez unanimes : 90 % des sondés indique vouloir vieillir à leur domicile.
C’est aussi une volonté des pouvoirs publics exprimée depuis des années en incitant les seniors à rester à leur domicile.
L’INSEE dans ses prévisions indique que le nombre de personnes de plus de 70 ans va passer de 9 millions en 2019 à 10.5 millions en 2025 et 12 millions en 2030.
Et plus spécifiquement, le nombre de seniors en perte d’autonomie devrait passer de 2,5 en 2015 à 3 millions en 2027.
Mais peu de seniors prennent la mesure des implications que demande un maintien à domicile en termes :
- d’adaptation des modes de vie,
- du coût des accompagnements,
- de l’assistance médicale
- de l’adaptation du logement.
Le coût d’un maintien à domicile est non négligeable mais comment le financer ?
L’avantage du prêt viager hypothécaire, c’est qu’il permet aux personnes de plus de 70 ans propriétaire d’un bien immobilier à usage résidentiel d’accéder au crédit et de financer les différents frais du maintien à domicile.
11 – Vous financez votre maison de retraite.
Comment finnacer la maison de retraite ? C’est une question que se pose beaucoup de seniors…
Différentes enquêtes montrent qu’en France le coût approximatif des frais pour un EPHAD est compris entre 2.700€ et 2.900€ / mois.
Diverses aides et la prise en charge par l’assurance-maladie en réduise ce coût.
Mais le résident devra assumer le reste à charge, c’est-à-dire la dépense nette dont ils doivent s’acquitter chaque mois, soit environ 1.800€ et 1.700 € selon les EHPAD.
Ce reste à charge moyen varie selon les revenus de chaque personne.
Les personnes disposant d’une retraite satisfaisante ou d’une épargne financière conséquente peuvent subvenir à ce besoin.
Mais pour les retraités modestes sans épargne, comment financer la maison de retraite.
Si le senior est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation, il peut avoir recours à un prêt viager hypothécaire pour financer sa maison de retraite.
12 – Vous commencez à transmettre un capital à vos héritiers.
13 – Fiscalité attractive
La somme perçue au titre de prêt viager hypothécaire n’est pas imposable.
Il s’agit d’un crédit avec perception d’un capital, donc pas de fiscalité.
Les sommes ainsi obtenu peuvent être utilisées dans le temps en complément de leurs revenus sans avoir une charge fiscale en contrepartie.
14 – Le prêt viager hypothécaire encadré par le Code de la consommation
Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L.315 et suivants du code de la consommation.
Les modalités du remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire sont fixées par le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006.
La documentation fiscale BOI-REC-GAR-10-20-10-20 précise les caractéristiques en vigueur de l’hypothèque conventionnelle rechargeable et du prêt viager hypothécaire.
La publicité relative au PVH est également encadré par les articles L. 314-7.
Les emprunteurs sont protégés par le législateur, évitant toute mauvaise surprise à terme.
Pour conclure sur les avantages d’un prêt viager hypothécaire
Le PVH est une solution très intéressante pour les seniors souhaitant augmenter leurs revenus tout en restant propriétaire de leur bien immobilier mis en garantie et de rester dans leur résidence principale.
Il présente de nombreux avantages et vous permet de garder une tranquillité d’esprit, vous offre une souplesse d’utilisation des fonds avec aucune fiscalité.
Cependant, il s’agit d’un crédit et comme tout crédit, il est important de prendre conscience des risques qu’il présente, d’autant qu’une garantie hypothécaire est prise sur un bien appartenant en pleine propriété à l’emprunteur.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.
Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr
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