Prêt viager hypothécaire : pourquoi l’entretien du bien est une obligation incontournable
Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement de plus en plus utilisée par les seniors souhaitant obtenir une rente, une trésorerie ou financer un projet sans vendre leur logement.
Il permet de transformer une partie de la valeur du bien en capital, tout en restant propriétaire de son habitation et sans avoir de mensualités à rembourser.
Mais un élément juridique et pratique est trop souvent méconnu : même si le remboursement du prêt n’intervient qu’au décès de l’emprunteur, celui-ci a l’obligation d’entretenir son bien pendant toute la durée du contrat.
L’entretien n’est pas une recommandation, mais une obligation légale et contractuelle, avec un risque important en cas de manquement : la banque peut exiger le remboursement anticipé du prêt.
Cet article revient en détail sur ces obligations, le rôle des expertises, les conséquences d’un défaut d’entretien et la nécessité de louer le bien lorsqu’il n’est plus occupé.
Pourquoi l’entretien du bien est central dans un prêt viager hypothécaire
Dans un prêt viager hypothécaire, la banque ne se rembourse pas grâce à des mensualités. Elle patientera jusqu’au décès de l’emprunteur, puis récupèrera la somme due :
-
soit par la vente du bien,
-
soit par les héritiers qui choisissent de rembourser pour garder le logement,
-
soit, en l’absence d’héritiers, par transfert de propriété au prêteur.
Autrement dit, toute la garantie repose sur la valeur future du bien immobilier.
Si le logement se dégrade, perd de la valeur ou devient inhabitable, la banque prend un risque important. C’est pour cela que la loi impose à l’emprunteur d’en assurer la conservation.
Une obligation légale inscrite dans le Code de la consommation
Le prêt viager hypothécaire fait l’objet d’un encadrement strict, notamment aux articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation.
La loi prévoit que l’emprunteur conserve la jouissance du bien, mais aussi le devoir de l’entretenir en bon père de famille, c’est-à-dire de manière raisonnable, diligente et continue.
Cela implique notamment :
-
entretien régulier du logement,
-
réparations nécessaires en cas de dégradations,
-
prévention des risques de détérioration,
-
maintien d’une assurance habitation en vigueur.
Même si l’emprunteur n’a pas d’héritiers et que le bien reviendra à la banque, il est obligé de l’entretenir jusqu’à son décès. Ce n’est pas une option.
La banque peut contrôler l’état du bien hypothéqué
Parce que la valeur du bien constitue l’unique garantie du prêt viager hypothécaire, la banque dispose d’un droit de contrôle. Pendant la durée du contrat, elle peut :
-
missionner un expert,
-
visiter le logement,
-
vérifier l’état général,
-
demander des justificatifs d’entretien ou d’assurance.
Ces visites doivent être programmées de manière raisonnable, mais elles font partie des droits du prêteur. La plupart des contrats prévoient qu’elles peuvent avoir lieu à intervalles réguliers ou en cas de doute sur l’état du bien.
Que se passe-t-il si le bien hypothéqué n’est pas entretenu ?
Si l’expertise révèle une dégradation importante ou un défaut d’entretien, la banque peut :
-
adresser une mise en demeure,
-
exiger la réalisation de travaux,
-
imposer des mesures de remise en état.
Et en cas de persistance, elle peut aller plus loin : la déchéance du terme.
La déchéance du terme signifie que le prêt devient immédiatement exigible. Même dans un prêt viager hypothécaire sans mensualités, la banque peut demander le remboursement immédiat des sommes avancées.
Cette possibilité est expressément prévue dans les contrats et repose légalement sur la dégradation de la garantie hypothécaire.
Pourquoi un logement hypothéqué ne peut pas rester vide
Le prêt viager hypothécaire est souvent souscrit par des seniors qui souhaitent financer leur maintien à domicile, des travaux, ou encore un départ en établissement spécialisé.
Lorsque l’emprunteur quitte son logement, la règle change : le bien ne peut pas rester vide.
Un logement inoccupé se dégrade rapidement :
-
humidité en hiver,
-
absence de chauffage,
-
absence de ventilation,
-
risques de vandalisme ou de squats,
-
infiltrations non détectées,
-
usure accélérée.
La valeur du bien peut diminuer fortement et, par conséquence, la garantie de la banque aussi.
C’est pourquoi, dans la plupart des contrats, lorsqu’un emprunteur entre en EHPAD ou quitte son logement durablement, l’obligation est la suivante : le logement doit être loué. Habité, il continue d’être entretenu et surveillé. Loué, il reste économiquement valorisé. Un logement vide devient une source de dépréciation et représente une mise en péril de la garantie hypothécaire.
Et si les héritiers ne souhaitent pas récupérer le bien hypothéqué ?
Beaucoup d’emprunteurs pensent que si leurs héritiers n’ont pas l’intention de récupérer le bien, l’entretien n’a plus d’importance. C’est faux.
Même si les héritiers souhaitent laisser la propriété à la banque, la société prêteuse doit être en mesure de récupérer un bien en état satisfaisant pour couvrir au moins le capital prêté. La logique économique et juridique est la même : protéger la valeur immobilière.
De plus, tant que la succession n’est pas réglée, les héritiers ont la même obligation d’entretien que l’emprunteur.
Entretien, assurances et charges : trois obligations indissociables
Pour se protéger, la banque impose aussi le maintien :
-
d’une assurance habitation,
-
du paiement des charges (taxes, copropriété, eau, chauffage),
-
de l’entretien courant.
En cas de sinistre non assuré, incendie, dégât des eaux ou effondrement, la valeur du bien pourrait être fortement réduite. Là encore, la banque peut exiger la remise en état ou engager une procédure de remboursement anticipé.
Le prêt viager hypothécaire protège aussi l’emprunteur
Même si ces règles peuvent sembler strictes, elles protègent également l’emprunteur et sa famille. Un bien entretenu :
-
perd moins de valeur dans le temps,
-
peut même se valoriser selon le marché,
-
peut laisser un solde positif à la succession après remboursement du prêt.
Dans de nombreux dossiers, après la vente du bien au décès, il reste un excédent transmis aux héritiers. L’entretien augmente donc les chances de transmission patrimoniale.
Sources officielles pour approfondir le sujet
Pour en savoir plus, plusieurs textes publics sont disponibles :
-
Code de la consommation : articles L. 315-1 et suivants sur le prêt viager hypothécaire, disponible sur Légifrance
-
Fiche d’information officielle sur le prêt viager hypothécaire : service-public.fr
-
Informations sur les crédits régulés et la protection du consommateur : economie.gouv.fr
Ce qu’il faut retenir de l’obligation d’entretenir son bien pour un prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire offre une solution efficace pour obtenir des liquidités sans vendre son logement et sans charge de remboursement. Mais cette liberté s’accompagne d’un engagement clair : le bien doit être entretenu pendant toute la durée du contrat.
La banque est en droit de :
-
effectuer des expertises,
-
vérifier l’état du bien,
-
réclamer des travaux,
-
et, en dernier recours, exiger le remboursement anticipé.
L’entretien du bien n’est donc ni symbolique ni facultatif. Il fait partie intégrante du fonctionnement même du prêt viager hypothécaire, car la valeur du bien est la seule garantie de remboursement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire, obtenir une simulation ou étudier votre situation, l’équipe ImmoFinances peut vous accompagner et vous proposer une étude personnalisée.
Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire
Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.
Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.
Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.
Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
- Financement de SCPI par nantissement.
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Crédit Viager Hypothécaire
- Financement rachat de soulte plus un crédit
- Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
- Prêt-relais senior après 65 ans
- Comment financer les droits de succession
Pour nous contacter :
- Téléphone : 04 77 32 32 09
- mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.
Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS.