Multipropriétaire en France, les solutions de financement immobilier SCI

Les multipropriétaires : une passion de l’immobilier ancrée dans leur ADN… mais des règles qui se durcissent

Détenir plusieurs biens immobiliers n’est plus seulement un signe de réussite patrimoniale, c’est devenu une stratégie assumée. Pour certains, l’investissement immobilier est presque un réflexe, un levier de constitution de richesse qu’ils activent dès que possible.

Ces multipropriétaires – souvent expérimentés, structurés, et stratégiques – ont cette capacité singulière à voir dans chaque mètre carré un potentiel de rendement ou de valorisation.

Mais cette frénésie immobilière, parfaitement rationnelle et construite, se heurte depuis plusieurs années à une réalité réglementaire plus stricte.

En particulier, les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont resserré les conditions d’octroi de crédit : taux d’endettement plafonné, durée de prêt limitée, restrictions sur les profils « hors critères ».

Résultat : de nombreux multipropriétaires se retrouvent bloqués, non pas par manque de projet ou de solvabilité réelle, mais parce que les règles du jeu bancaire ont changé.

Alors une question s’impose :
Quelles solutions de financement immobilier existent aujourd’hui pour accompagner un multipropriétaire dans sa croissance patrimoniale ?

C’est précisément là qu’interviennent des solutions alternatives, souples, et sur mesure. Du crédit investisseur sans contrepartie bancaire, aux montages en SCI, en passant par le regroupement de crédits intelligents, ou encore le financement hypothécaire multi-biens : il existe des leviers efficaces, à condition de connaître les bons partenaires.

Chez CIBFinance, nous avons conçu une offre spécialement pensée pour répondre aux ambitions de ces investisseurs exigeants, sans freiner leur développement.

Quelques statistiques sur les multipropriétaires

Une étude de l’insee vient d’être publiée sur le sujet.

1. Un tiers des propriétaires détient deux logements ou plus
   En 2022, environ 35 % des propriétaires (soit 9,7 millions de ménages) possèdent plusieurs biens immobiliers.

2. Profils diversifiés & modes de détention variés

   • 17 % ont deux résidences principales (souvent en démembrement)

   • 16 % : résidence principale + bien mis en location

   • 12 % : résidence principale + résidence secondaire

   • 22 % : au moins deux logements locatifs

   • 13 % utilisent une SCI

   • 30 % possèdent un bien en nue-propriété

3. Des multipropriétaires plus âgés et plus aisés

   • Âge médian autour de 57 ans

   • Le pic de multipropriété se situe entre 55 et 65 ans

   • 41 % font partie des 20 % les plus riches

   • Après 65 ans, le recours à l’usufruit augmente

4. Une forte concentration du parc privé

   • 24 % des ménages détiennent 68 % du parc résidentiel des particuliers

   • Les 3,5 % de ménages possédant au moins 5 logements détiennent à eux seuls 50 % du parc locatif privé

5. Revenus élevés et profils patrimoniaux

   • Revenus issus de : salariat (45 %), travail indépendant (6 %), pensions (19 %), revenus fonciers (6 %)

   • Ces ménages disposent souvent de plusieurs sources de revenus, stabilisant leur solvabilité

6. Utilisation du parc immobilier

   • 89 % détiennent leur résidence principale (parfois en usufruit)

   • 55 % des logements qu’ils détiennent sont à usage personnel

   • 32 % sont mis en location

   • À partir de 3 logements, la location devient majoritaire

   • À 10 logements ou plus, 70 % des biens sont loués

7. SCI : structuration croissante avec le nombre de biens

   • 10 % des multipropriétaires utilisent une SCI

   • Ce chiffre grimpe à 31 % pour ceux possédant 5 biens ou plus, et 66 % pour les très grands détenteurs (20 biens et plus)

Commentaires stratégiques

• Cible prioritaire pour produits spécialisés : ces ménages concentrent le patrimoine et ont des profils adaptés aux solutions à haute valeur ajoutée (montages, crédits hypothécaires, SCI).

• Besoin d’accompagnement expert : leur situation requiert des conseils sur la fiscalité, la succession, le financement structuré et les arbitrages patrimoniaux.

• Communication à adapter : vos offres comme le financement SCI, les prêts sans apport, ou les montages avec hypothèques croisées répondent précisément aux besoins de cette cible.

• Opportunité SEO : vous pouvez capitaliser sur des mots-clés comme “crédit investisseur SCI”, “financement multipropriété”, “crédit pour 5 biens ou plus”, “optimisation fiscalité locative”.

Solutions CIBFinance à la hauteur des ambitions

En tant que plateforme BtoB experte en solutions de financement pour courtiers, agents immobiliers, CGP et autres prescripteurs, CIBFinance propose toute une palette de produits adaptés aux multipropriétaires :

1 – Crédit immobilier investisseur : souplesse, levier et accessibilité

CIBFinance distribue une solution de financement spécifiquement conçue pour les investisseurs immobiliers, avec des caractéristiques uniques sur le marché. Ce crédit immobilier n’est pas adossé à une banque de dépôt, ce qui lui confère une souplesse que les financements traditionnels n’offrent plus aujourd’hui. Voici ses avantages différenciants :

Aucune contrepartie bancaire exigée

Le prêt est débité par prélèvement SEPA, sans obligation de domiciliation des revenus, sans ouverture de compte courant, sans souscription de carte bancaire ni d’assurance additionnelle.

• Investissement sans apport possible
• Nous pouvons proposer un financement jusqu’à 110 % du coût de l’opération, sous conditions d’éligibilité.
• Fin de prêt jusqu’à 95 ans
• Le crédit est structurable avec une échéance finale jusqu’aux 95 ans de l’emprunteur, sans obligation d’assurance.
• Financement des travaux + hypothèque croisée
• Possibilité de financer des travaux, frais de notaire, et acquisition au-delà du prix d’achat, via hypothèque sur plusieurs biens.

Exemple : achat à 100 000 €, besoin de 50 000 € de travaux + 10 000 € de frais. Financement à 160 000 € avec hypothèque principale de 100 000 € sur le bien et 60 000 € sur un autre bien (RP, RS, RL).

2 – Financement SCI

Crédits dédiés portés directement par la SCI, avec plusieurs avantages notables :

• N’impacte pas le taux d’endettement personnel des associés
• Permet la caution personnelle
• Possibilité de financer : acquisition, travaux, ou rachat de parts

Permet une structuration optimisée du patrimoine locatif et une meilleure transmission fiscale.

3 – Financement SCPI, une solution stratégique pour les multipropriétaires

Le financement SCI offre aux multipropriétaires une réelle souplesse dans leur développement patrimonial. Contrairement à un crédit en nom propre, le prêt est accordé à la SCI, ce qui permet de préserver l’endettement personnel des associés et d’optimiser leur capacité d’investissement.

Ce type de montage est particulièrement adapté pour :

• l’acquisition de biens locatifs (nus ou meublés),

• la réalisation de travaux de rénovation ou de mise en conformité,

• le rachat de parts sociales entre associés.

Autre avantage significatif : le calcul différentiel est souvent utilisé dans l’analyse du dossier. Cela signifie que seule la différence entre les loyers perçus et les charges (mensualités, taxe foncière, assurance) est prise en compte pour évaluer la faisabilité du financement. Ce mode de calcul, plus réaliste que le taux d’endettement standard, facilite l’accès au crédit pour les investisseurs déjà engagés.

Il est également possible de financer une SCI dès sa création, sans historique comptable, avec ou sans apport, et en s’appuyant sur une hypothèque ou une caution selon le profil du projet.

En résumé, le financement SCI permet de structurer intelligemment un patrimoine, de sécuriser l’endettement, et de financer des projets ambitieux tout en optimisant la fiscalité.

 

4 – Crédit hypothécaire & trésorerie

Permet de mobiliser un actif immobilier comme garantie pour financer :

• Trésorerie libre
• Rachat de soulte
• Nouvel investissement ou arbitrage

5 – Regroupement de crédits : un outil stratégique de levier pour les investisseurs

Souvent sous-estimé, le regroupement de crédits est pourtant l’un des leviers les plus puissants à disposition des multipropriétaires. Son intérêt dépasse largement la simple baisse de mensualité. Il permet en réalité de restructurer intelligemment un endettement devenu bloquant, pour rouvrir des marges de manœuvre en vue d’un nouvel investissement.

Prenons un exemple concret : un investisseur détient déjà plusieurs biens financés par crédit. Son taux d’endettement — sur le papier — est devenu trop élevé pour obtenir un nouveau prêt. Pourtant, ses revenus locatifs couvrent ses échéances.

Problème : les banques traditionnelles raisonnent sur l’endettement brut. Résultat : refus de financement. C’est là qu’intervient le regroupement. En regroupant ses crédits existants, l’investisseur peut :

• Allonger la durée d’amortissement, donc diminuer le poids des mensualités ;
• Réduire mécaniquement son taux d’endettement, ce qui le rend à nouveau finançable ;
• Intégrer une enveloppe de trésorerie dans l’opération, qui pourra servir :
  • d’apport pour un nouveau projet ;
  • de réserve de sécurité (fonds de roulement locatif, impôts fonciers, aléas) ;
  • ou encore de financement direct pour des travaux d’optimisation énergétique ou de valorisation du bien (création de lots, mise aux normes DPE, ameublement LMNP…).

Cette restructuration permet donc d’articuler le passé avec le futur, en évitant les blocages de financement. En outre, CIBFinance s’appuie sur des partenaires spécialisés capables de traiter des profils « investisseurs multiples » là où les banques classiques opposent un refus automatique.

C’est ici que le rôle de courtier prend toute sa dimension : comprendre le schéma global, anticiper la stratégie de croissance patrimoniale, et proposer un montage intelligent et évolutif.

6 – Prêt viager hypothécaire : une solution ciblée pour les investisseurs séniors

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un produit très particulier, encadré par le Code de la consommation, et destiné à répondre aux besoins des propriétaires âgés en quête de trésorerie, sans pour autant vendre leur bien ni perdre la jouissance de leur logement.

Il ne s’agit ni d’un crédit immobilier, ni d’un prêt destiné à financer l’achat d’un bien locatif. En effet, son usage est strictement réservé à des besoins de trésorerie privée : améliorer le quotidien, financer des travaux, faire face à des dépenses de santé ou encore aider un proche.

Et pour éviter toute requalification en prêt immobilier, son montant ne peut excéder 75 000 €. Mais dans certains cas, ce plafond peut précisément permettre une action immobilière indirecte, comme :

Un couple de retraités propriétaires de leur maison, avec une retraite modeste, peut contracter un PVH pour financer la création d’un studio indépendant dans leur maison. Ce logement, une fois mis en location, génère des revenus fonciers réguliers qui viennent compléter leur retraite. En prime, le bien prend de la valeur grâce aux travaux réalisés.

Le prêt viager hypothécaire peut donc constituer une solution stratégique pour des investisseurs séniors, cherchant à mobiliser leur patrimoine sans le liquider, et à générer des revenus complémentaires tout en valorisant leur bien.

CIBFinance vous accompagne sur ces projets spécifiques, en étudiant avec attention votre situation patrimoniale, votre âge, vos besoins de trésorerie et les possibilités de valorisation locative.

Ce type de montage nécessite un accompagnement sur mesure : contactez-nous pour évaluer la faisabilité et la pertinence du PVH dans votre stratégie patrimoniale. : une solution ciblée pour les investisseurs séniors Produit encadré par le Code de la consommation, non utilisable pour financer un achat immobilier. Cependant, jusqu’à 75 000 €, il peut financer des travaux (valorisation du patrimoine).

 Exemple : un couple retraité finance la création d’un studio indépendant à mettre en location. Cela génère un revenu foncier et augmente la valeur du bien.

📅 Aucune vente du bien, pas de mensualités à rembourser du vivant. Nous étudions les situations au cas par cas.

7 – Crédit consommation & travaux

Pour financer des travaux simples, de l’ameublement ou renforcer la trésorerie sans recourir à l’hypothèque.

Pourquoi choisir CIBFinance ?

• Rapidité : étude de dossier sous 48 h
• Expertise : plus de 30 ans d’expérience
• Rémunération transparente : 100 % mandat + commissions
• Satisfaction client : 4,8/5 sur Google Avis
• Plateforme centralisée : 1 seul outil pour toutes les solutions

• Rénovation énergétique : revaloriser les biens anciens
• Transmission patrimoniale : démembrement, donation, pacte Dutreil
• Diversification locative : coliving, saisonnier, étudiant, RP
• Fiscalité : déficit foncier, LMNP, SCI à l’IS

Financement SCI : la meilleur solution pour trouver un financement investissement

La Société Civile Immobilière (SCI) est devenue l’outil incontournable de nombreux multipropriétaires pour organiser, protéger et développer leur patrimoine immobilier. Elle permet une gestion collective du bien, une fiscalité optimisable, et surtout une capacité d’investissement à géométrie variable, adaptée aux stratégies de long terme.

Chez CIBFinance, nous accompagnons les associés de SCI avec des solutions de financement souples, accessibles et conçues pour répondre aux véritables enjeux des investisseurs.

Un financement au nom de la SCI

Le crédit est accordé au nom de la SCI, ce qui présente plusieurs avantages majeurs :

• Il n’impacte pas le taux d’endettement personnel des associés (utile pour préserver leur capacité d’emprunt individuelle) ;

• Il permet à la SCI de financer ses propres projets : achat d’un bien, travaux, ou rachat de parts sociales.

Les associés restent libres d’apporter ou non leur caution personnelle, selon le niveau de risque accepté par l’organisme prêteur. C’est un levier pour moduler la garantie tout en optimisant le financement.

Ce que l’on peut financer via une SCI

CIBFinance propose le financement de plusieurs types d’opérations :

• Acquisition de biens locatifs nus ou meublés ;

• Travaux de rénovation, mise aux normes DPE, division de lots, aménagement LMNP ;

• Rachat de parts lors de sortie ou réorganisation entre associés ;

• Refinancement d’un actif existant pour libérer de la trésorerie.

L’opération peut être adossée à une hypothèque (sur le bien détenu ou sur un autre actif de la SCI) ou à une caution mutuelle des associés.

SCI à l’IR ou à l’IS : nous finançons les deux

Que la SCI soit fiscalisée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), nous disposons de solutions adaptées. Le traitement comptable et fiscal diffère, mais les partenaires de CIBFinance savent moduler les offres en fonction du régime fiscal choisi.

Exemple : une SCI à l’IS qui investit dans un immeuble à rénover peut amortir le bien et lisser les loyers imposables, tout en finançant 100 % de l’opération via un prêt SCI structuré.

Un cadre juridique et bancaire simplifié

Les banques classiques exigent souvent :

• un compte professionnel dédié,

• un bilan sur 2 ou 3 exercices,

• une structuration notariale stricte.

Chez CIBFinance, nous travaillons avec des partenaires capables de financer des SCI dès leur création, avec :

• des délais de traitement rapides,

• une analyse basée sur le projet et les garanties des associés,

• et la possibilité de financer sans apport, selon le montage et la solidité du dossier.

 

Comment financer un multipropriétaire ?

La multipropriété s’impose comme un segment patrimonial stratégique. Profils solvables, structurés, et stratégiques, les multipropriétaires ont besoin d’un courtier agile.

CIBFinance, avec sa plateforme, son savoir-faire, et sa capacité à financer même les opérations complexes (SCI, hypothèque, regroupement), s’affirme comme un véritable partenaire de croissance pour les professionnels du crédit et leurs clients investisseurs.

A savoir :

* Nous n'intervenons pas pour toutes les formes de construction : CCMI, marché de travaux, auto-construction, etc...
* Pas de projets professionnels : gîtes, bureaux, entrepôts, etc…
* Pour les projets courtes durées ou meublés, nous retenons les loyers à venir que sur la base d'une location en nue. Non dérogatoire.

Votre projet

Montant de l'acquisition :

Montant des travaux :

Frais notarié :

Apport :

Frais divers :Hypothèque, frais bancaire, frais de courtage

Besoin :(Montant acquisition + travaux + frais notarié + frais divers) – apport

Loyers à venir :

Mensualité :

Cash Flow(Loyers à venir *85%) - mensualité

Ratio hypothécaire : (Besoin/Montant de l'acquisition)

%

Le compromis se termine le :

Code postal du bien :

La SCI

Sci en créationSci déjà créée

N° Siret :

Régime d'imposition :Impôt sur le revenuImpôt sur la société

Nbr de bien :

Valeur totale :

CRD totaux :

Mensualités Totales :

Loyers bruts totaux :

Les associés

Nombre d'associés :

Les associés sont tous propriétaires :* Associé locataire non éligibleOuiNon

Associé TNS ou détenteur d'un mandat social :

Non-résident :

Personne morale (holding) :

Si personne morale associée, elle ne doit pas détenir plus de 20% des parts sociales. Non dérogatoire

Pourriez-vous nous expliquer sommairement votre projet, merci.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit réunion 974
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits réunion avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel

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