Un fonctionnement unique qui préserve la propriété du bien
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit destiné aux seniors propriétaires, qui leur permet d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien ni rembourser de mensualités.
L’un des grands avantages de ce prêt est que l’emprunteur reste pleinement **propriétaire de son bien immobilier** jusqu’à son décès.
Le bien n’est pas retiré de son patrimoine : il fera donc partie intégrante de la succession.
Mais que se passe-t-il réellement à la fin du contrat ?
Au décès de l’emprunteur, le notaire ouvre la succession et procède à l’inventaire de son patrimoine :
- À l’actif : le bien immobilier hypothéqué, qui appartient toujours au défunt.
- Au passif : la dette contractée auprès de la banque (capital emprunté + intérêts capitalisés).
Les héritiers reçoivent donc un patrimoine net, avec un bien grevé d’une dette. Face à cette situation, ils disposent de plusieurs choix.
Une différence majeure avec la vente en viager
Contrairement au prêt viager hypothécaire, une **vente en viager** retire immédiatement le bien du patrimoine du vendeur. Celui-ci cède la nue-propriété à l’acheteur et conserve seulement l’usufruit.
Dans une vente en viager, même si la personne décède 2 ans après la vente, les héritiers perdent l’intégralité du bien : le bien est retiré de la succession. Au décès, l’usufruit s’éteint et retourne au nu-propriétaire.
C’est une différence essentielle.
Avec le prêt viager hypothécaire, le bien reste dans la succession, ce qui permet aux héritiers de faire un choix libre, en fonction de leur situation familiale ou financière.
La fin naturelle du contrat : le décès de l’emprunteur
Selon l’article L315-1 du Code de la consommation, le prêt viager hypothécaire est un crédit dont le remboursement (capital et intérêts) n’est exigible qu’au décès de l’emprunteur, sauf vente ou démembrement anticipé du bien.
« Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur, dont le remboursement (capital et intérêts) n’est exigible qu’au décès de l’emprunteur, sauf en cas de vente ou de démembrement du bien. » Article L315-1 du Code de la consommation – Légifrance
Deux options principales pour les héritiers
1. Rembourser la dette et conserver le bien
Les héritiers peuvent décider de garder le bien dans le patrimoine familial. Pour cela, ils devront rembourser la banque en une fois, en s’acquittant : – Du capital emprunté, – Des intérêts capitalisés sur toute la durée du contrat. Ce remboursement peut être fait à partir d’une épargne personnelle, d’un nouveau crédit, ou de la vente d’un autre actif.
2. Vendre le bien pour solder la dette
Si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien, ils peuvent organiser sa vente. **La banque laisse un délai de six mois** (précisé dans le contrat) pour réaliser cette opération. Deux scénarios possibles :
- Si le produit de la vente est **supérieur** à la dette, le reliquat revient aux héritiers.
- Si le produit est **inférieur**, la banque supporte la perte. **Les héritiers ne remboursent jamais la différence.**
🔒 Garantie légale : Le montant dû à la banque ne peut jamais excéder la valeur du bien au moment du décès. C’est une protection juridique prévue par le Code de la consommation.
Sortie anticipée possible avant le décès
Même si le contrat se termine naturellement au décès, l’emprunteur peut choisir de solder le prêt par anticipation dans plusieurs cas :
Vente du bien
Si l’emprunteur décide de vendre son logement, il doit rembourser le prêt viager hypothécaire par anticipation. Cela met automatiquement fin au contrat.
Autre rentrée de fonds
En cas d’héritage, de vente d’un autre bien, ou d’entrée d’argent importante, l’emprunteur peut rembourser tout ou partie du prêt s’il le souhaite.
Constitution d’une épargne personnelle
Puisqu’il n’y a pas de mensualité à payer, certains emprunteurs choisissent de **mettre en place une épargne mensuelle**. Cette stratégie permet de constituer un capital qui pourra rembourser le prêt à leur décès (ou avant), allégeant la dette finale pour les héritiers.
Conclusion : une transmission préservée
Le prêt viager hypothécaire est un outil de financement qui permet de conserver la propriété de son logement tout en accédant à de la trésorerie, **sans impacter directement les héritiers**.
Il offre une alternative au viager traditionnel en maintenant le bien dans le patrimoine jusqu’au décès.
Au moment de la succession, les héritiers ont le choix : rembourser la dette pour garder le bien, ou le vendre en toute sécurité, sans reste à charge.
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