Héritage et donation : pourquoi attendre pour transmettre son patrimoine ?

Transmettre son patrimoine plus tôt pour aider ses enfants et petits-enfants : une réforme fiscale pourrait changer la donne

En France, le patrimoine se transmet de plus en plus tard. Avec l’allongement de l’espérance de vie, les héritiers reçoivent souvent un bien immobilier ou un capital à un âge où ils ont déjà réalisé leurs principaux projets.

Pour répondre à cette évolution, le 122e Congrès des notaires de France, organisé à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, a formulé plusieurs propositions visant à moderniser la fiscalité des donations et des successions.

Parmi les mesures envisagées figurent une réduction importante des droits de donation, une meilleure prise en compte des petits-enfants dans les successions et davantage de souplesse dans le paiement des droits.

L’objectif est de favoriser la circulation du patrimoine entre les générations, tout en évitant que la fiscalité ou le manque de liquidités ne freinent les projets familiaux.

1. Un patrimoine transmis de plus en plus tardivement

Les chiffres publiés par l’Insee en octobre 2026 illustrent une évolution importante de la transmission du patrimoine immobilier.

L’âge moyen d’une personne héritant d’un bien immobilier atteint désormais 54 ans, contre 48 ans pour les bénéficiaires d’une donation. À titre de comparaison, l’âge moyen d’un acquéreur immobilier est de 43 ans.

Cette différence révèle un décalage entre le moment où le patrimoine est transmis et celui où les ménages ont le plus besoin de capitaux.

Un jeune actif peut avoir besoin d’un apport personnel pour acheter sa résidence principale, financer des travaux ou créer son entreprise.

Pourtant, il ne bénéficiera parfois du patrimoine familial que vingt ou trente ans plus tard.

• L’Insee relève également que 63 % des bénéficiaires d’une transmission immobilière sont déjà propriétaires au moment où ils reçoivent leur bien.
• Autre constat : près de 29 % des logements hérités sont revendus dans les trois années suivant la succession.

Ces données soulignent les limites d’un modèle patrimonial essentiellement fondé sur l’héritage au décès.

2. Réduire de moitié certains droits de donation pour favoriser les transmissions anticipées

L’une des principales propositions du Congrès des notaires consiste à diminuer de moitié les taux des droits de donation dans certaines situations.

Le dispositif envisagé concernerait les donations en pleine propriété ou en usufruit, sous plusieurs conditions :

• Le donateur devrait être âgé de moins de 75 ans.
• La donation ne devrait comporter aucune charge.
• La réduction des taux s’appliquerait à la fraction taxable n’excédant pas 552 324 euros.

Cette réforme pourrait encourager les parents et grands-parents à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant. Prenons l’exemple d’une donation dont la part taxable, après abattement, représente 230 000 euros en ligne directe.

Selon les simulations présentées par les notaires, les droits passeraient de 44 194 euros à environ 22 097 euros. L’économie fiscale atteindrait donc plus de 22 000 euros.

Une réduction susceptible de modifier les décisions patrimoniales de nombreuses familles. Il faut toutefois préciser qu’en octobre 2026, cette mesure demeure une proposition du Congrès des notaires.

3. Rendre les abattements fiscaux plus souples

Actuellement, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 euros en franchise de droits de donation, sous réserve des donations antérieures et du délai fiscal de quinze ans.

Cet abattement est automatiquement appliqué lors d’une donation. Les notaires proposent de permettre aux bénéficiaires de renoncer volontairement à son application.

Cette possibilité pourrait sembler surprenante puisqu’elle conduirait à payer immédiatement des droits qui auraient pu être évités.

Pourtant, dans certaines stratégies patrimoniales, elle présenterait un intérêt. Une famille pourrait choisir de régler les droits d’une première donation afin de préserver l’abattement disponible pour une transmission ultérieure.

Cette souplesse faciliterait notamment les transmissions successives lorsque les parents sont âgés et que le délai de quinze ans risque de ne pas être écoulé avant leur décès.

La mesure permettrait ainsi d’adapter davantage la fiscalité aux besoins et aux projets de chaque famille.

4. Favoriser la transmission du patrimoine aux petits-enfants

Les grands-parents jouent un rôle important dans le financement des projets immobiliers des jeunes générations.

Pourtant, la fiscalité actuelle établit une différence notable entre donation et succession.

Lorsqu’un grand-parent réalise une donation à son petit-enfant, celui-ci peut bénéficier d’un abattement spécifique de 31 865 euros, sous réserve des conditions légales.

En revanche, dans une succession où le petit-enfant hérite en son nom propre, sans venir en représentation de son parent, l’abattement applicable est en principe limité à 1 594 euros.

Le Congrès des notaires propose d’étendre aux successions les abattements actuellement réservés aux donations des grands-parents aux petits-enfants et arrière-petits-enfants.

Cette évolution permettrait de mieux tenir compte des transmissions entre plusieurs générations.

Elle pourrait également intéresser les personnes âgées qui souhaitent conserver leur patrimoine de leur vivant pour faire face à une éventuelle perte d’autonomie, tout en organisant sa transmission future.

5. Donner davantage de liberté aux héritiers pour répartir les droits de succession

Une succession peut conduire plusieurs héritiers à recevoir des biens de valeur équivalente, mais soumis à des fiscalités différentes.

C’est notamment le cas lorsque le patrimoine comprend des biens immobiliers, des actifs professionnels ou des biens bénéficiant d’exonérations fiscales particulières.

Les notaires souhaitent permettre une répartition plus souple de la charge fiscale entre les membres d’une même famille.

L’objectif serait de limiter les différences de traitement entre héritiers et de faciliter les accords familiaux.

Cette évolution pourrait être particulièrement utile dans les successions complexes comportant plusieurs biens immobiliers ou une entreprise familiale.

6. Le manque de liquidités, un obstacle majeur aux successions

Au-delà des propositions fiscales, une difficulté revient régulièrement dans les opérations de transmission : un patrimoine important ne signifie pas nécessairement une trésorerie disponible.

Une personne peut hériter d’une maison estimée à 400 000 euros sans disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession.

Cette situation peut contraindre les héritiers à vendre rapidement le bien immobilier, parfois dans des conditions financières défavorables. Le problème se rencontre également lors d’une donation, lorsque les bénéficiaires doivent financer les droits et les frais liés à l’opération.

Pour répondre à cette difficulté, les notaires proposent de moderniser les mécanismes de paiement différé ou fractionné des droits de succession.

Les durées pourraient être étendues jusqu’à cinq ans, voire dix ans en présence de biens peu liquides, selon les modalités qui seraient retenues.

Cette proposition vise à éviter qu’une obligation fiscale immédiate n’entraîne une vente immobilière précipitée.

En attendant une éventuelle réforme, les familles doivent étudier les dispositifs existants et les solutions de financement permettant de préserver leur patrimoine.

7. Anticiper sa succession : une démarche patrimoniale qui devient essentielle

La transmission de patrimoine ne doit plus être envisagée uniquement au moment du décès.

Elle peut s’organiser progressivement, en fonction de l’âge du propriétaire, de la composition de sa famille et de ses objectifs.

Plusieurs solutions peuvent être étudiées avec un notaire : donation simple, donation-partage, démembrement de propriété, donation de liquidités ou organisation anticipée d’une succession.

Le choix dépend notamment de la nature des biens détenus, des ressources nécessaires au donateur pour maintenir son niveau de vie et des besoins des bénéficiaires.

L’enjeu consiste à trouver un équilibre entre trois objectifs : aider ses proches au bon moment, préserver sa sécurité financière et maîtriser le coût fiscal de la transmission.

Mais cette stratégie soulève parfois une question essentielle : comment transmettre ou conserver un patrimoine immobilier lorsque l’essentiel de sa richesse est immobilisé dans la pierre ?

8. Le prêt hypothécaire de trésorerie : une solution pour financer une transmission sans vendre son patrimoine

Dans certaines situations, le prêt hypothécaire de trésorerie peut constituer une réponse intéressante aux difficultés de financement rencontrées lors d’une donation ou d’une succession.

Ce financement permet à un propriétaire immobilier de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine en obtenant un crédit garanti par une hypothèque, sans devoir vendre immédiatement son bien.

Il peut notamment être étudié pour :

• Financer les droits et frais liés à une donation ou à une succession.
• Apporter une aide financière à ses enfants ou petits-enfants pour un projet immobilier.
• Financer une soulte afin de conserver un bien familial lors d’un partage successoral.
• Obtenir des liquidités dans l’attente d’une vente immobilière.
• Préserver un patrimoine immobilier en évitant une cession précipitée.

Prenons l’exemple d’un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier de 500 000 euros, mais de peu d’épargne disponible.

Il souhaite aider ses enfants à acquérir leur résidence principale sans vendre son bien immobilier. Selon sa situation financière, son âge et la valeur du bien, un prêt hypothécaire de trésorerie pourrait lui permettre de dégager les capitaux nécessaires à cette transmission anticipée.

Il conserverait ainsi la propriété de son bien tout en mobilisant une partie de sa valeur.

Cette solution suppose toutefois une analyse précise de sa capacité de remboursement, du coût global du crédit, des garanties demandées et de ses conséquences patrimoniales.

Le bien hypothéqué peut être saisi en cas de défaillance de remboursement.

Spécialiste du financement hypothécaire depuis plus de 20 ans, Cibfinance accompagne les propriétaires dans la recherche de solutions de financement adaptées aux opérations patrimoniales complexes.

En complément de l’accompagnement juridique et fiscal du notaire, nos équipes étudient les possibilités de financement permettant de réaliser une donation, régler des droits de succession ou organiser un partage familial.

Le prêt hypothécaire de trésorerie peut ainsi devenir un outil de financement au service de la transmission du patrimoine, lorsque la valeur immobilière est disponible mais que les liquidités font défaut.

Vous souhaitez financer une donation, une succession ou aider vos enfants sans vendre votre patrimoine immobilier ?

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions de financement hypothécaire adaptées à votre situation.

Prêt hypothécaire – Prêt de trésorerie : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits, crédit consommation sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.