Divorce et rachat de soulte : quelles solutions pour conserver son logement ?

Rachat de soulte après un divorce : comment financer la part de son ex-conjoint ?

Lors d’un divorce ou d’une séparation, la résidence principale devient souvent l’un des sujets les plus délicats à régler.

• Faut-il vendre ?
• L’un des deux peut-il conserver le logement ?
• Comment indemniser celui qui part ?
• Et surtout, que devient le crédit immobilier en cours ?

Lorsque l’un des conjoints souhaite garder le bien, le rachat de soulte constitue une solution courante. Mais une confusion revient souvent : le montant de la soulte n’est pas nécessairement le montant qu’il faudra emprunter.

Entre la part à verser à son ex-conjoint, le capital restant dû du crédit immobilier et les différents frais liés à l’opération, le besoin de financement peut être sensiblement supérieur.

Voici comment comprendre et préparer le financement d’un rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

La soulte correspond à la somme versée par celui qui conserve un bien détenu en commun ou en indivision afin de racheter les droits de l’autre. Prenons un exemple volontairement simple. Un couple possède à parts égales sa résidence principale : Valeur estimée du logement : 500 000 € Capital restant dû du crédit : 200 000 € Valeur nette du bien : 300 000 € Si les droits sont de 50/50, chacun dispose théoriquement de 150 000 € de valeur nette. Si l’un des deux souhaite devenir seul propriétaire, il devra donc, dans cet exemple, verser une soulte de 150 000 € à son ex-conjoint. Mais l’histoire ne s’arrête pas là.

Une soulte de 150 000 € peut nécessiter un financement de 350 000 €

C’est probablement le point le plus important à comprendre avant d’engager l’opération. Notre emprunteur doit trouver 150 000 € pour indemniser son ex-conjoint. Mais il existe toujours un crédit immobilier dont le capital restant dû s’élève à 200 000 €. Si ce prêt doit être soldé pour être remplacé par un nouveau financement souscrit par celui qui conserve la maison, le besoin financier n’est plus de 150 000 €, mais de : 150 000 € de soulte + 200 000 € de crédit à reprendre = 350 000 € Et ce montant est calculé avant les éventuels frais liés à l’opération. Voilà pourquoi, chez Cibfinance, nous considérons qu’un rachat de soulte doit être étudié dans son ensemble. Se focaliser uniquement sur le montant à verser à l’ex-conjoint peut donner une vision incomplète du financement nécessaire.

Divorce et crédit immobilier : deux sujets différents

Autre point souvent mal compris : le divorce ne fait pas disparaître le crédit immobilier. Lorsque les deux membres du couple ont signé le prêt, ils restent engagés vis-à-vis de la banque. La séparation ou le divorce ne met pas automatiquement fin à leur qualité de coemprunteurs. Service Public Cela peut créer une situation paradoxale. L’un des ex-conjoints peut ne plus habiter dans la maison et ne plus en être propriétaire après le partage, tout en restant engagé sur le prêt si sa désolidarisation n’a pas été acceptée par la banque. Il faut donc bien distinguer le partage du bien et le contrat de crédit. Pour libérer définitivement le conjoint qui quitte le logement, différentes solutions peuvent être envisagées : remboursement du prêt existant, demande de désolidarisation auprès de la banque ou mise en place d’un nouveau financement permettant de solder l’ancien crédit.

La banque doit vérifier que celui qui reste peut assumer seul le financement

La difficulté du rachat de soulte apparaît souvent à ce moment-là. Pendant la vie commune, le crédit immobilier était généralement remboursé avec les ressources du couple. Après le divorce, celui qui souhaite conserver le logement doit démontrer qu’il peut supporter seul la nouvelle situation financière. Et il ne suffit pas d’être propriétaire d’une maison qui vaut 500 000 € pour obtenir automatiquement un financement. La banque va notamment s’intéresser aux revenus, aux charges, aux autres crédits, à la composition du foyer après séparation, au montant du nouveau financement et au reste à vivre. L’analyse doit donc porter sur la situation financière qui existera après le divorce et non uniquement sur celle qui existait lorsque le couple avait souscrit son premier crédit.

Comment financer un rachat de soulte ?

Plusieurs solutions peuvent être étudiées selon le dossier. La première consiste à solliciter la banque qui détient déjà le crédit. Elle peut éventuellement accepter de conserver le financement existant en désolidarisant l’autre coemprunteur, sous réserve que celui qui conserve le logement présente une solvabilité suffisante. Une autre possibilité consiste à mettre en place un nouveau crédit permettant de financer la soulte et, lorsque cela est nécessaire, de rembourser le capital restant dû du prêt initial. Il existe également des solutions de financement hypothécaire adaptées à certaines opérations de rachat de soulte. Elles peuvent notamment présenter un intérêt lorsque les montants sont importants ou lorsque le dossier sort du cadre d’un financement immobilier classique. L’hypothèque constitue alors une garantie pour l’établissement prêteur. Elle ne dispense évidemment pas d’une étude de solvabilité. Chaque situation nécessite donc une analyse individuelle.

La valeur du bien joue un rôle essentiel

Reprenons notre maison de 500 000 €. Après versement de la soulte, celui qui reste devient propriétaire de la totalité du bien. Si son financement global atteint 350 000 €, la banque dispose face à elle d’un actif immobilier d’une valeur estimée à 500 000 €. Cette donnée peut être importante dans l’étude d’un financement hypothécaire. Mais attention : la valeur du patrimoine ne suffit pas à rendre un dossier finançable. Une banque prête de l’argent avec l’objectif d’être remboursée normalement par l’emprunteur. La garantie hypothécaire intervient comme une sécurité supplémentaire. Elle n’a pas vocation à remplacer la capacité de remboursement.

Le bon calcul n’est donc pas seulement celui de la soulte

Dans la pratique, la première question du client est souvent : « Combien dois-je verser à mon ex-conjoint ? » Pour le courtier, une seconde question arrive immédiatement : « Une fois la séparation réalisée, comment allez-vous financer durablement la maison ? » C’est là que l’étude prend tout son sens. Il faut connaître la valeur du bien, le capital restant dû, le montant prévisionnel de la soulte, mais également les revenus et les charges de celui qui souhaite conserver le logement. Il faut aussi examiner les autres éléments du partage. Des apports personnels, des créances entre époux ou certaines dépenses supportées par l’un des conjoints peuvent modifier les comptes définitifs. Le calcul de la soulte doit donc être validé avec le notaire lorsque son intervention est nécessaire.

Faire étudier le financement suffisamment tôt

C’est probablement le conseil le plus utile à retenir. Il est préférable de ne pas attendre que toutes les modalités du divorce ou du partage soient définitivement arrêtées pour découvrir que le financement envisagé est difficilement réalisable. Dès que l’un des conjoints exprime la volonté de conserver le logement, une première étude financière peut être réalisée. Quelques documents permettent déjà d’avancer : le titre de propriété, le régime matrimonial, une estimation récente du logement, le décompte du capital restant dû et les principaux justificatifs de revenus et de charges. Cette première analyse permet de confronter un souhait parfaitement compréhensible, conserver sa maison, à sa faisabilité financière.

Le rachat de soulte est avant tout une opération sur mesure

Deux divorces peuvent concerner des logements de même valeur et aboutir à des solutions de financement complètement différentes. L’âge de l’emprunteur, ses revenus, son patrimoine, le montant du crédit restant, la durée envisageable, la valeur du bien et le montant de la soulte changent l’équation. C’est pourquoi le rachat de soulte mérite une étude spécifique. Cibfinance intervient sur des solutions de financement du rachat de soulte, notamment lorsque l’opération nécessite d’étudier un financement hypothécaire adapté à la situation patrimoniale et financière de l’emprunteur. L’objectif n’est pas simplement de trouver les fonds nécessaires pour verser une soulte. Il est de construire un financement cohérent permettant, lorsque la situation le permet, de tourner la page de la séparation tout en conservant son logement.

Rachat de soulte et restructuration financière : une solution pour repartir sereinement

Le divorce marque souvent un nouveau départ.

Pour qu’il s’accompagne d’une stabilité financière durable, il est essentiel de mettre en place une solution de financement adaptée et un accompagnement divorce.

Le rachat de soulte, associé ou non à un regroupement de crédits ou à une restructuration globale de la situation financière, permet dans de nombreux cas :

• de conserver son logement
• de rééquilibrer son budget
• de simplifier ses engagements financiers
• de sécuriser sa situation patrimoniale
• de reconstruire un projet immobilier cohérent

Chaque situation étant unique, une étude personnalisée permet de déterminer la solution la plus adaptée.

Les équipes de Cibfinance pour le rachat de soulte sont dans un accompagnemement divorce des clients à chaque étape afin de construire un financement conforme aux exigences bancaires et adapté à leur nouvelle situation de vie.

Pour étudier votre projet de rachat de soulte ou de restructuration de crédits dans le cadre d’une séparation, vous pouvez déposer une demande sur www.cibfinance.fr afin d’obtenir une analyse personnalisée de votre situation.

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