Vente d’un bien immobilier hérité : comprendre la fiscalité de la plus-value

Hériter d’un bien immobilier est souvent un moment particulier dans une vie.

Derrière l’aspect patrimonial se cache aussi une dimension émotionnelle forte, liée à la disparition d’un proche. Pourtant, lorsqu’il s’agit de vendre ce bien, une autre réalité apparaît rapidement : la fiscalité de la plus-value immobilière.

De nombreux héritiers découvrent en effet que la revente d’un bien reçu par succession peut entraîner une imposition.

Entre la valeur retenue dans la succession, les abattements pour durée de détention et les situations particulières, les règles peuvent sembler complexes.

Voici ce qu’il faut savoir pour vendre un bien immobilier hérité en toute connaissance de cause.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier hérité ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’administration fiscale peut considérer qu’il existe une plus-value immobilière, c’est-à-dire un gain entre la valeur du bien et son prix de vente.

Dans le cas d’un bien hérité, la règle diffère d’un achat classique.

Le calcul se fait ainsi :

• Plus-value immobilière = prix de vente – valeur du bien au jour du décès

La valeur retenue n’est donc pas celle à laquelle le défunt avait acheté le bien, mais la valeur déclarée dans la succession.

Cette valeur correspond généralement à l’estimation réalisée par le notaire lors du règlement de la succession.

Exemple concret

Imaginons la situation suivante :

• Valeur du bien déclarée dans la succession : 280 000 €

• Prix de vente du bien : 340 000 €

La plus-value brute est donc :

340 000 € – 280 000 € = 60 000 €

C’est cette somme qui peut être soumise à l’impôt, après application éventuelle des abattements et des charges déductibles.

Quelle est la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière ?

En France, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée à deux niveaux.

Elle comprend :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

L’imposition totale atteint donc 36,2 % de la plus-value, avant l’application des abattements pour durée de détention.

Il existe également une surtaxe sur les plus-values élevées, applicable lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €. Cette surtaxe varie entre 2 % et 6 % selon le montant du gain réalisé.

Cependant, dans de nombreux cas, la fiscalité réelle est réduite grâce aux mécanismes d’abattement.

Les abattements selon la durée de détention

La législation française prévoit un système d’abattement progressif lorsque le bien est conservé plusieurs années avant d’être vendu.

Un point important doit être compris : la durée de détention commence à la date du décès, et non à la date d’achat par le défunt.

Autrement dit, même si le défunt possédait le bien depuis 30 ans, le compteur repart à zéro au moment de la succession.

Exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans

Pour l’impôt sur le revenu, les abattements sont les suivants :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année

• 4 % la 22e année

Au bout de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Exonération totale après 30 ans

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est plus progressif :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année

• 1,60 % la 22e année

• 9 % par an de la 23e à la 30e année

Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Les dépenses qui peuvent réduire la plus-value imposable

Avant de calculer l’impôt, certaines dépenses peuvent être déduites du montant de la plus-value.

Ces éléments permettent souvent de réduire sensiblement l’imposition.

Parmi les charges prises en compte, on trouve notamment :

• certains frais liés à la succession

• les travaux réalisés sur le bien après le décès

• les dépenses de rénovation ou d’amélioration

Lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % peut également être appliqué si aucun justificatif n’est disponible.

Il est donc important de conserver toutes les factures de travaux afin d’optimiser le calcul fiscal lors de la revente.

Les cas d’exonération possibles

Dans certaines situations, la vente d’un bien immobilier hérité peut être totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

La résidence principale

Si l’héritier occupe le bien comme résidence principale au moment de la vente, la plus-value peut être exonérée.

Cette situation concerne par exemple un enfant qui décide de vivre dans la maison familiale avant de la vendre.

La vente rapide après la succession

Dans certains cas, lorsque le bien est vendu peu de temps après la succession et que le prix est proche de la valeur déclarée dans l’acte notarié, la plus-value peut être très faible, voire inexistante.

Les situations particulières

Certaines configurations juridiques peuvent également modifier les règles :

• indivision entre plusieurs héritiers

• démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété)

• occupation du bien par le conjoint survivant

Chaque situation doit être analysée précisément afin d’éviter les erreurs fiscales.

Pourquoi l’estimation du bien dans la succession est déterminante

La valeur du bien déclarée dans la succession joue un rôle central dans le calcul de la plus-value.

Si cette valeur est sous-estimée, la plus-value sera mécaniquement plus importante lors de la vente, ce qui peut entraîner une fiscalité plus élevée.

À l’inverse, une estimation réaliste permet souvent d’éviter une imposition excessive.

C’est pourquoi le travail d’estimation réalisé lors du règlement de la succession est une étape essentielle.

L’intérêt de se faire accompagner par un professionnel

La vente d’un bien immobilier hérité implique souvent plusieurs dimensions :

• fiscales

• juridiques

• patrimoniales

• familiales

Entre le calcul de la plus-value, les abattements applicables et les situations spécifiques liées à l’indivision ou au démembrement, les règles peuvent rapidement devenir complexes.

Un professionnel de l’immobilier ou du financement peut vous accompagner pour :

• analyser la situation patrimoniale des héritiers

• estimer la fiscalité de la vente

• anticiper les conséquences financières

• faciliter la vente du bien

Cet accompagnement permet souvent de sécuriser la transaction et d’éviter les mauvaises surprises fiscales.

Vendre un bien hérité : une décision qui mérite réflexion

La vente d’un bien reçu par succession ne se limite pas à une simple transaction immobilière. Elle s’inscrit souvent dans un contexte familial et patrimonial particulier.

Comprendre les règles de la fiscalité sur la plus-value immobilière permet d’aborder cette étape avec plus de sérénité.

Avant de vendre, il est toujours recommandé de prendre le temps de :

• vérifier la valeur déclarée dans la succession

• estimer la plus-value potentielle

• analyser les possibilités d’exonération

Une bonne information et un accompagnement adapté sont souvent les clés pour vendre un bien hérité dans les meilleures conditions.

Financer les frais de succession grâce au prêt hypothécaire pour conserver le bien hérité

Il existe également une solution souvent méconnue pour les héritiers qui souhaitent conserver un bien immobilier reçu en succession sans être contraints de le vendre pour payer les droits ou indemniser les autres héritiers : le prêt hypothécaire.

Ce financement permet d’emprunter une somme d’argent en utilisant le bien immobilier comme garantie auprès de la banque.

Les fonds obtenus peuvent servir à régler les frais de succession, payer une soulte dans le cadre d’un partage entre héritiers, ou encore financer des travaux.

L’avantage de cette solution est qu’elle permet de préserver le patrimoine familial tout en étalant le remboursement dans le temps.

Dans certaines situations patrimoniales, le prêt hypothécaire constitue donc une alternative intéressante à la vente immédiate du bien hérité.

Un courtier ou un conseiller en financement peut accompagner les héritiers afin d’étudier la faisabilité de cette solution et d’identifier les établissements susceptibles de proposer ce type de financement.

Besoin d’une étude personnalisée pour financer des frais de succesion avec un prêt hypothécaire ?

Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

Déposez votre demande dès maintenant et soyez rappelé par l’un de nos experts dans la journée.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Rachat de soulte plus crédits
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS.