Comment faire estimer un bien immobilier pour un prêt hypothécaire

Pour obtenir un prêt hypothécaire, que ce soit pour un rachat de crédits, un rachat de soulte, un financement de travaux ou un besoin de trésorerie.

La banque doit connaître précisément la valeur du bien qui servira de garantie. Cette étape paraît simple, mais elle conditionne directement le montant du financement accordé.

Une estimation sérieuse n’est pas une formalité : elle est indispensable pour sécuriser l’opération et éviter les refus ou les décotes importantes.

Voici comment procéder pour obtenir une estimation réellement exploitable par une banque dans le cadre d’un prêt hypothécaire.

Pourquoi l’estimation du bien est indispensable pour un prêt hypothécaire ?

Dans un prêt hypothécaire, le bien immobilier sert de garantie. La banque doit donc connaître sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché.

Cette évaluation permet à l’établissement prêteur de déterminer la quotité maximale qu’il acceptera de financer.

Dans la pratique, le montant accordé représente une fraction de la valeur du bien, souvent entre 50 % et 80 %, selon la politique interne de la banque et la nature du projet.

Sans estimation solide, la banque ne peut pas sécuriser le prêt. C’est pourquoi elle exige un rapport fiable, établi par un professionnel indépendant.

Comment obtenir une première estimation : les outils gratuits

Avant de faire intervenir un professionnel, il est utile d’obtenir une première fourchette de prix.

Pour cela, vous pouvez consulter les ventes immobilières récentes via la base officielle DVF (Demandes de Valeurs Foncières), disponible gratuitement en open data :

➡️ https://app.dvf.etalab.gouv.fr

Cette base permet d’identifier les prix réellement pratiqués dans votre quartier, pour des biens comparables au vôtre (surface, type, époque de construction…).

Attention cependant :

• les données ne donnent pas l’état réel du bien,

• elles ne permettent pas une estimation fine,

• et elles ne sont pas suffisantes pour un prêt hypothécaire.

Elles servent uniquement de première approche.

Estimation par un professionnel : la seule méthode acceptée par les banques

Pour constituer un dossier sérieux, deux types d’évaluations sont réellement reconnues par les banques :

L’estimation notariée

Les notaires disposent d’une vision très précise du marché local grâce à la base nationale des transactions. Leur estimation est fiable, argumentée, et opposable.

Le notaire analyse :

• les ventes comparables récentes,

• l’état du bien,

• les prestations,

• l’environnement immédiat,

• les éventuels travaux nécessaires.

Cette estimation est très appréciée des banques, car elle repose sur des données officielles et sur l’expertise d’un officier public.

Pour comprendre précisément ce qu’est une estimation notariée :
➡️ https://www.immobilier.notaires.fr

L’expertise immobilière indépendante

Il s’agit d’un rapport détaillé réalisé par un expert immobilier agréé.
L’expert utilise souvent plusieurs méthodes d’évaluation : comparaison, revenus, coût de remplacement…

Il produit un dossier complet incluant :

• l’analyse du marché,

• les caractéristiques précises du bien,

• la méthode employée,

• une valeur vénale justifiée.

Les banques apprécient ce type de rapport lorsque le bien est atypique, professionnel ou difficile à comparer.

Pour comprendre la différence entre estimation simple et expertise immobilière :
➡️ https://bien-estimer-safti.fr/nos-conseils-estimation/estimation-immobiliere/estimation-ou-expertise-immobiliere-quelles-differences

Quelle estimation choisir pour un prêt hypothécaire ?

La règle est simple : plus le montant demandé est important, plus la banque exigera une évaluation robuste et indépendante.

Comment obtenir une estimation “bancable” : étapes conseillées

1. Préparez votre dossier immobilier :

   • titre de propriété,

   • plans et surfaces,

   • diagnostics,

   • liste des travaux réalisés,

   • photos récentes.

2. Consultez DVF pour vous faire une première idée réaliste.

3. Choisissez un professionnel : notaire ou expert immobilier.

   • Prise de rendez-vous,

   • visite complète du bien,

   • analyse de marché.

4. Recevez un rapport écrit intégrant :

   • descriptif du bien,

   • comparables,

   • méthode employée,

   • valeur vénale.

5. Transmettez ce rapport à votre conseiller Cibfinance ou à la banque.

La valeur estimée détermine le montant maximum de votre prêt hypothécaire

Une fois la valeur établie, la banque applique une quotité. Par exemple :

• Si votre bien vaut 300 000 €,

• et si l’établissement prête jusqu’à 60 %,

• vous pourrez emprunter jusqu’à 180 000 €.

Plus l’estimation est solide, plus votre dossier est sécurisé.
Une estimation trop haute n’aide pas : la banque applique toujours une marge de prudence.

Le prêt hypothécaire Cibfinance : une solution accessible grâce à une estimation fiable

Chez Cibfinance, nous accompagnons les particuliers et les professionnels dans la mise en place de leur prêt hypothécaire, qu’il s’agisse de :

• rachat de crédits,

• financement de travaux,

• rachat de soulte,

• trésorerie personnelle ou professionnelle,

• investissement ou consolidation de dettes.

Pour que la banque accepte le financement, une estimation du bien hypothéqué est indispensable.
Nous vous guidons sur :

• le choix du type d’estimation le plus adapté,

• les professionnels à contacter,

• la préparation de votre dossier,

• la présentation optimale à la banque,

• la détermination de la quotité mobilisable.

Avec un rapport d’estimation solide et un dossier structuré par nos équipes, vous maximisez vos chances d’obtenir votre prêt hypothécaire rapidement et dans les meilleures conditions.

Ce qu’il faut retenir sur le prêt hypothécaire et l’estimation du bien

L’estimation du bien est la première pierre d’un prêt hypothécaire.
Elle permet de sécuriser la banque, de défendre la valeur du patrimoine et d’obtenir un financement adapté à vos besoins.

En vous appuyant sur une estimation notariée ou un rapport d’expertise indépendant et sur l’accompagnement de Cibfinance, vous mettez toutes les chances de votre côté pour financer votre projet sereinement.

Si vous souhaitez être accompagné ou faire estimer votre bien dans le cadre d’un projet de financement, Cibfinance est à votre disposition pour étudier votre situation dès aujourd’hui.

Besoin d’une étude personnalisée pour un prêt hypothécaire ?

Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

Déposez votre demande dès maintenant et soyez rappelé par l’un de nos experts dans la journée.

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