Rachat de crédits et taux d’endettement élevé : le droit et la pratique bancaire

Rachat de crédits : un fort taux d’endettement ne signifie pas forcément un mauvais dossier

Lorsqu’on parle de financement immobilier, l’attention se porte souvent sur le fameux taux d’endettement de 35 %, seuil largement relayé comme un critère d’octroi des crédits.

Ce repère est issu des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : pour les crédits immobiliers classiques, les banques doivent s’efforcer de ne pas dépasser un taux d’effort global (mensualités + assurance) équivalent à 35 % des revenus nets de l’emprunteur.

Pourtant, une règle n’est pas nécessairement une obligation juridique absolue : un arrêt de la Cour de cassation du 12 juillet 2023 a précisément montré qu’un taux d’endettement élevé ne signifie pas nécessairement un risque d’endettement excessif.

Il en résulte donc qu’il ne suffit pas à établir une faute du prêteur au titre du devoir de mise en garde.

Ce que dit la Cour de cassation

Dans cette décision, la Haute juridiction a considéré qu’un crédit pouvant entraîner un taux d’endettement particulièrement élevé (plus de 60 % des revenus dans l’exemple étudié) n’était pas automatiquement constitutif d’un risque d’endettement excessif si :

• l’emprunteur disposait d’un reste à vivre suffisant après paiement des charges;

• l’opération n’aggravait pas l’endettement réel (par exemple parce qu’un prêt remboursait plusieurs dettes existantes déjà lourdes).

Autrement dit, le taux d’endettement n’est qu’un indicateur parmi d’autres, et il ne suffit pas à lui seul à justifier l’obligation pour un prêteur d’avertir son client d’un risque. Cela nuance l’idée selon laquelle tout dossier au-dessus de 35 % serait suspect ou inadmissible juridiquement.

Et en rachat de crédits ?

Dans le domaine des regroupements ou rachats de crédits, cette logique est particulièrement importante.

Les opérations de rachat de crédits visent précisément à consolider plusieurs dettes existantes, souvent avec des mensualités plus élevées au total, en une seule mensualité unique généralement plus faible que la somme des précédentes. Ces dossiers présentent parfois, sur le papier, un taux d’endettement après rachat qui dépasse largement 35 %.

C’est notamment le cas lorsque l’on allonge les durées d’emprunt : en étalant le capital sur une période plus longue, la mensualité baisse, mais le calcul du taux d’endettement peut rester au-dessus des 35 % tant que l’emprunteur remboursait plusieurs crédits auparavant. Dans ces situations, le plus important n’est pas tant le pourcentage lui-même, mais l’effet réel sur la capacité de remboursement et le reste à vivre après réaménagement des dettes.

Le rôle du HCSF et les assouplissements possibles

Il est vrai que le HCSF a fixé un taux d’effort recommandé à 35 % pour les crédits immobiliers, avec une marge de flexibilité permettant à certaines banques d’accorder des prêts au-delà pour une part limitée de leur production.

Mais ces règles macro-prudentielles ne se traduisent pas toujours de façon mécanique dans l’étude de chaque dossier, en particulier :

• lorsqu’un rachat de crédits aboutit à une mensualité globale réduite par rapport à la somme des anciennes mensualités ;

• lorsqu’un emprunteur dispose d’un reste à vivre confortable malgré un taux d’endettement apparent élevé ;

• ou encore lorsque le regroupement n’augmente pas réellement la charge de remboursement.

Dans ces configurations, un taux d’endettement après rachat supérieur à 35 % ne disqualifie pas automatiquement le dossier.

L’appréciation se fait dossier par dossier, en mettant l’accent sur la capacité réelle de l’emprunteur à faire face à ses engagements mensuels, et non seulement sur un chiffre brut.

Ce que cela signifie pour vous

Chez Cibfinance, nous l’observons quotidiennement : un taux d’endettement élevé n’entraîne pas nécessairement un refus de rachat de crédits, dès lors que :

• la mensualité après restructuration est inférieure à la somme des anciennes mensualités ;

• l’emprunteur conserve une capacité de vie suffisante (reste à vivre) ;

• le projet ne demande pas une trésorerie inutilement excessive qui ferait réellement augmenter la charge.

En pratique, cela signifie que nous évaluons chaque dossier globalement, avec une analyse fine des capacités financières, plutôt que de s’arrêter à un seuil arbitraire.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.