Prêt viager hypothécaire en couple : ce qu’il se passe réellement au décès de l’un des deux propriétaires
Lorsqu’un prêt viager hypothécaire est souscrit conjointement par deux époux ou partenaires, la question du décès de l’un d’entre eux est cruciale.
Contrairement à un crédit immobilier classique, la disparition de l’un des co-emprunteurs ne déclenche pas automatiquement l’exigibilité du prêt.
Voici le fonctionnement exact et les conséquences pour le conjoint survivant.
Le principe général : le prêt continue sans changement
Quand deux conjoints ont signé ensemble un prêt viager hypothécaire, le décès de l’un des deux n’entraîne pas le remboursement du prêt.
Le conjoint survivant devient alors l’unique emprunteur et conserve :
- la pleine propriété du bien
- l’usage et la jouissance du logement
- la continuité du contrat sans renégociation
La banque ne peut exiger aucun remboursement tant que le conjoint survivant est vivant et reste propriétaire.
Pourquoi le prêt n’est-il pas exigible au décès du premier conjoint ?
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire repose sur un principe clair :
- le prêt devient exigible seulement au décès du dernier emprunteur vivant, ou en cas de vente ou cession volontaire du bien.
Tant que l’un des emprunteurs est encore en vie, le contrat n’a pas atteint son terme.
Le décès du premier conjoint constitue un événement familial et successoral, mais n’a aucun effet contractuel sur l’exigibilité du prêt.
Le conjoint survivant conserve l’usage total du bien
Après le décès du premier conjoint, le conjoint survivant :
- peut rester dans le logement aussi longtemps qu’il le souhaite
- peut l’occuper, le louer (selon contrat), ou y effectuer des travaux
- ne paie aucune mensualité dans le cadre d’un prêt à remboursement différé
- n’a aucune formalité particulière à accomplir auprès du prêteur, hormis informer du décès
Le contrat se poursuit dans les mêmes conditions qu’avant.
Les obligations du conjoint survivant
Le conjoint survivant doit néanmoins respecter plusieurs engagements prévus dans le contrat :
- maintenir le logement en bon état
- régler les charges, impôts et travaux nécessaires
- conserver les assurances obligatoires
- ne pas vendre ou donner le bien sans remboursement préalable ou accord du prêteur
Ces obligations existent car la valeur du bien constitue la garantie du prêteur.
Exceptions rares : cas où le prêt peut devenir exigible avant le décès du conjoint survivant
Le prêt viager hypothécaire devient exigible plus tôt uniquement si le conjoint survivant :
- vend le logement
- donne ou démembré le bien (donation, usufruit, donation-partage, etc.)
- quitte définitivement le logement, par exemple en entrant de manière permanente dans un établissement spécialisé selon les conditions prévues au contrat
Ces situations, peu fréquentes, sont généralement spécifiées dans l’acte notarié ou dans l’offre de prêt.
Elles existent pour protéger la garantie du prêteur lorsque le bien n’est plus conservé ou occupé dans les conditions prévues.
Conséquences pour la succession du conjoint décédé
Le décès du premier conjoint n’a pas pour effet :
- d’exiger la dette
- d’impliquer les héritiers dans le remboursement
- de déclencher la vente du bien
Les héritiers du premier défunt ne sont concernés qu’au décès du conjoint survivant, moment où le prêt devient exigible, ou si le conjoint survivant décide lui-même de vendre le bien de son vivant.
Quand le prêt devient-il exigible ?
Le prêt devient exigible uniquement dans les situations suivantes :
- décès du dernier conjoint survivant
- vente, donation ou démembrement du bien par le conjoint survivant
- départ définitif du logement si cette clause existe dans le contrat
Une fois le prêt exigible, la banque est remboursée sur le prix de vente ou sur l’actif successoral. Le solde éventuel revient aux héritiers.
Particularité importante : les conséquences si un seul des conjoints est propriétaire du bien hypothéqué
Le prêt viager hypothécaire ne peut être consenti qu’à un propriétaire du bien utilisé comme garantie.
Cela entraîne des situations très différentes selon que les deux conjoints sont ou non copropriétaires du logement hypothéqué.
Cas 1 : le bien est la résidence principale et un seul conjoint est propriétaire
Si la résidence principale appartient uniquement à l’un des deux conjoints, l’autre ne peut pas être emprunteur, car il n’a aucun droit de propriété sur le bien.
Dans ce cas, une conséquence majeure doit être comprise :
• seul le propriétaire peut souscrire le prêt viager hypothécaire
• au décès de ce propriétaire, le prêt arrive immédiatement à son terme
• le remboursement devient exigible à ce moment précis
Le conjoint survivant, n’étant pas propriétaire du bien hypothéqué, n’a aucun droit légal d’y rester si les héritiers décident de vendre pour rembourser le prêt.
Si les héritiers n’ont pas les liquidités nécessaires pour rembourser le PVH autrement, la vente du bien est obligatoire. Le conjoint survivant doit alors quitter les lieux, car le bien ne dépendait pas de son patrimoine et il n’était pas co-emprunteur.
Cette situation peut s’avérer délicate, notamment pour les familles recomposées où un bien appartenait au premier conjoint avant le remariage.
Dans un tel cas, le conjoint survivant pourrait se retrouver dans l’incapacité de rester dans sa résidence principale après le décès de son époux ou épouse propriétaire du bien.
Cas 2 : les deux conjoints sont copropriétaires, même à des parts différentes
Lorsque les deux époux sont copropriétaires du logement, même si la répartition est inégale (par exemple 90 % et 10 %), les deux peuvent devenir co-emprunteurs du prêt viager hypothécaire.
Dans cette configuration, le mécanisme est différent :
• au décès de l’un des deux, le prêt continue normalement
• le conjoint survivant reste propriétaire de sa quote-part
• le contrat n’arrive pas à échéance
• le terme du prêt n’est atteint qu’au décès du second conjoint
Cette situation protège le conjoint survivant, qui peut rester dans le logement sans risque de devoir quitter les lieux au décès du premier époux.
Cas 3 : le bien hypothéqué n’est pas la résidence principale
Lorsque le bien hypothéqué est un bien locatif ou une résidence secondaire, la configuration est différente.
Dans ce cas :
• seul le propriétaire du bien peut souscrire le PVH
• le conjoint survivant n’a aucune contrainte particulière, car il ne réside pas dans ce logement
• au décès du propriétaire, le bien peut être vendu pour rembourser le prêt
• cela n’oblige pas le conjoint survivant à déménager de sa résidence principale
Ce fonctionnement est simple : le prêt est attaché à un bien patrimonial, pas au domicile du couple.
Ce qu’il faut retenir sur le conjoint survivant dans un prêt viager hypothécaire
- Le décès d’un des deux emprunteurs ne déclenche jamais le remboursement du prêt.
- Le conjoint survivant conserve le bien, sans mensualités, dans les mêmes conditions que l’accord initial.
- Le prêt n’est exigible qu’au décès du dernier emprunteur, sauf vente, donation ou départ définitif du logement par le survivant.
- Les héritiers ne sont concernés qu’au décès du dernier conjoint ou en cas de vente anticipée.
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