Prêt relais achat revente : une solution pratique pour acheter avant de vendre… mais qui comporte des risques
Dans un marché immobilier parfois incertain, de nombreux propriétaires souhaitent acheter leur futur logement avant d’avoir vendu leur bien actuel.
Pour répondre à cette situation, les banques proposent un financement spécifique appelé prêt relais, souvent présenté sous la forme d’un montage « achat-revente ».
Ce dispositif peut sembler séduisant car il permet de ne pas manquer une opportunité d’achat. Pourtant,
il comporte aussi des risques importants, au point que certaines banques se montrent aujourd’hui très prudentes avec ce type de financement.
Il est encadré juridiquement :
Article L311-1 du Code de la consommation (16°)
« Crédit relais, un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien. »
Cet article vous propose de comprendre le fonctionnement du financement achat-revente, ses avantages, mais aussi les dangers qui expliquent pourquoi il doit être étudié avec beaucoup de prudence.
Le principe du financement achat-revente
Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre afin de constituer l’apport pour le nouvel achat.
Dans la majorité des cas :
-
la banque prête entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre
-
l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du prêt
-
le capital est remboursé lors de la vente du bien immobilier
La durée du prêt relais est généralement d’un an, renouvelable une fois, soit deux ans maximum.
Le montage est simple sur le papier : le produit de la vente du premier logement sert à rembourser le prêt relais, qui disparaît une fois la transaction réalisée.
Mais dans la pratique, la situation peut devenir beaucoup plus complexe.
Les avantages du financement achat-revente
Le prêt relais répond à une problématique réelle du marché immobilier : la difficulté de synchroniser une vente et un achat.
Acheter sans attendre d’avoir vendu
Le premier avantage est évident : il permet de sécuriser un achat immobilier sans attendre la vente de son logement actuel. Dans certains marchés dynamiques, cela évite de perdre un bien intéressant.
Éviter deux déménagements
Sans ce financement, de nombreux ménages seraient contraints de vendre leur logement puis de louer temporairement en attendant de trouver un nouveau bien. Le prêt relais permet donc d’éviter une phase locative et un double déménagement.
Simplifier la transition immobilière
Le financement achat-revente permet de transformer la valeur du bien actuel en apport pour le nouveau projet. La transition entre les deux logements peut donc se faire plus facilement.
Gagner du temps pour vendre
Avec une durée pouvant aller jusqu’à deux ans, ce type de financement laisse théoriquement le temps de vendre son bien dans de bonnes conditions.
Mais c’est précisément sur ce point que se situent les principaux risques.
Le principal danger : ne pas vendre dans les délais
Le fonctionnement du prêt relais repose sur une hypothèse simple : le bien va se vendre dans un délai raisonnable.
Or cette hypothèse peut être remise en cause par plusieurs facteurs :
-
ralentissement du marché immobilier
-
prix de vente trop élevé
-
localisation peu dynamique
-
changement de conjoncture économique
Si le bien ne se vend pas, l’emprunteur se retrouve alors propriétaire de deux biens immobiliers financés par crédit, ce qui augmente considérablement le risque financier.
Dans la pratique, le niveau de risque augmente fortement avec le temps.
Le point critique des 18 mois
L’expérience des professionnels du crédit montre que la situation devient particulièrement préoccupante lorsque le bien n’est toujours pas vendu après 18 mois.
Si aucun compromis de vente n’a été signé à ce stade :
-
la banque peut refuser de prolonger le prêt relais
-
l’emprunteur doit trouver une solution de remboursement
-
la vente peut devenir urgente
Dans ce cas, le vendeur est souvent contraint de baisser fortement le prix de son bien, parfois bien en dessous de l’estimation initiale.
Le risque d’une vente à perte
Un autre danger du prêt relais réside dans l’écart possible entre :
-
le prix de vente estimé au moment du financement
-
le prix réel auquel le bien sera vendu
Les banques basent généralement le montant du prêt relais sur une estimation immobilière.
Mais si le marché se retourne ou si la demande locale est faible, la vente peut finalement se faire à un prix nettement inférieur.
Dans ce cas, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser totalement le prêt relais et le financement du nouveau bien.
L’emprunteur doit alors trouver des fonds complémentaires ou augmenter son crédit immobilier.
Le risque lié aux travaux dans le nouveau bien
Le financement achat-revente peut devenir encore plus risqué lorsque l’acquisition concerne un bien nécessitant des travaux importants.
Plusieurs situations peuvent alors compliquer l’opération :
-
retard dans les travaux
-
surcoût du chantier
-
découverte de défauts structurels
-
problèmes techniques imprévus
Ces aléas peuvent rapidement déséquilibrer le plan de financement.
Si les travaux prennent du retard, l’emprunteur peut se retrouver dans une situation délicate :
-
il ne peut pas habiter immédiatement le nouveau logement
-
le bien actuel n’est pas encore vendu
-
le prêt relais continue de courir
Dans certains cas, la situation financière devient très tendue.
Pourquoi les banques restent prudentes avec ce financement
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le prêt relais n’est pas un produit que les banques apprécient particulièrement.
La raison est simple : il comporte un risque plus élevé que les crédits immobiliers classiques.
Dans de nombreux dossiers, les établissements bancaires constatent :
-
des délais de vente plus longs que prévu
-
des baisses de prix importantes
-
des situations de surendettement temporaire
Certaines opérations de prêt relais peuvent même se terminer en contentieux bancaire, notamment lorsque l’emprunteur n’arrive plus à assumer la situation financière créée par la double propriété.
C’est pour cette raison que les banques analysent aujourd’hui ces dossiers avec beaucoup de prudence.
Une solution difficile pour les emprunteurs âgés
Un autre point souvent sous-estimé concerne l’assurance emprunteur.
Pour les personnes proches de la retraite ou déjà retraitées, le prêt relais peut devenir difficile à mettre en place.
Deux raisons principales expliquent cette situation :
Le coût de l’assurance
Avec l’âge, le coût de l’assurance emprunteur augmente fortement. Cela peut faire grimper le coût total du financement.
Le risque d’usure
Si le coût global du crédit (taux, assurance, frais) dépasse le taux d’usure, le prêt devient juridiquement impossible.
Dans certains cas, le dossier devient tout simplement non finançable, même si la situation patrimoniale du client est solide.
Une solution à utiliser avec prudence
Le financement achat-revente peut être un outil efficace lorsqu’il est utilisé dans de bonnes conditions :
-
un bien immobilier facilement vendable
-
un prix de vente réaliste
-
un marché immobilier actif
-
une capacité financière solide
En revanche, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, le prêt relais peut rapidement devenir une source de stress financier.
Avant de s’engager dans ce type d’opération, il est donc essentiel de :
-
faire estimer son bien de manière réaliste
-
analyser la dynamique du marché local
-
prévoir une marge de sécurité financière
-
étudier des solutions alternatives si nécessaire
L’accompagnement par un professionnel du financement peut permettre d’anticiper les risques et d’éviter des situations difficiles.
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