Marché immobilier 2025 retour de l’investissement immobilier

Marché immobilier 2025 : vers un redémarrage progressif du logement ancien

Le marché immobilier a connu de fortes turbulences ces deux dernières années, entre remontée brutale des taux, baisse du pouvoir d’achat immobilier et durcissement des conditions d’octroi de crédit.

Mais les derniers chiffres publiés par les Notaires de France dans leur note de conjoncture n°68 (juillet 2025) apportent enfin une lueur d’optimisme. Alors que les volumes de ventes repartent doucement à la hausse et que les prix amorcent un rebond modéré, une reprise semble s’enclencher sur le segment du logement ancien.

Chez Cibfinance, nous avons analysé en détail cette note pour vous livrer les tendances clés et leurs implications concrètes pour les emprunteurs et les professionnels du crédit. Nous constatons un retour des demandes de financement pour l’investissement immobilier comme des financements de SCI

1. Contexte général et volumes de transactions

• À fin avril 2025, le volume des transactions de logements anciens en France métropolitaine (hors Mayotte) s’établit à 892 000 ventes cumulées sur 12 mois.

• Il s’agit d’une remontée progressive depuis l’automne 2024, marquant un rebond modeste du marché.

2. Évolution des prix – Indices Notaires‑INSEE

Les variations de l’indice des prix des logements anciens (coefficient saisonnier corrigé – CVS) entre le 4ᵉ trimestre 2024 et le 1ᵉʳ trimestre 2025 sont les suivantes :

• France métropolitaine (global) : +1 % sur trois mois ; +0,4 % sur un an.

• Province : +1 % sur trois mois ; +0,7 % sur un an.

• Île‑de‑France : +0,9 % sur un trimestre ; – 0,3 % sur un an.

3. Projections à fin juillet 2025 (basées sur les avant-contrats)

À partir des indicateurs avancés issus des avant-contrats enregistrés début 2025 :

• +2,1 % d’évolution annuelle prévue pour les appartements anciens.

• +0,5 % pour les maisons anciennes.

Cela traduit une anticipation de redressement, plus rapide pour les appartements que pour les maisons.

4. Analyse territoriale : Province vs Île‑de‑France

• En Province, la situation est globalement positive : prix en hausse trimestrielle (+1 %) et annualisée (+0,7 %) au 1ᵉʳ trimestre 2025.

• En Île‑de‑France, après une année passée en recul, le marché marque un timide redressement avec une augmentation trimestrielle (+0,9 %) mais une baisse annuelle (– 0,3 %).

Cela suggère une dynamique localisée, où la pression sur les prix reste équilibrée par des disparités entre zones.

5. Tendances de fond : suffocation puis redémarrage

a) Du ralentissement à l’embellie

• Jusqu’à fin 2024, le marché était entré en phase de contraction : baisse des transactions et des prix, affaiblissement de la solvabilité des ménages.

• Depuis l’automne 2024, cependant, on observe une reprise progressive des achats grâce à la désescalade des taux des crédits et à la prévision d’une hausse des droits de mutation en 2025, stimulant les transactions anticipées

b) Volumes de vente : fin de chute et inversion

• Les 892 000 transactions cumulées à fin avril 2025 représentent une amélioration par rapport aux précédents mois où le marché oscillait autour de 780 000 à 835 000 ventes annuelles.

• L’évolution annuelle des ventes passe maintenant en territoire positif depuis deux mois consécutifs (+ 2,5 %).

6. Prix : progression modérée et différenciations géographiques

• En France métropolitaine, les prix des logements anciens progressent de +0,4 % en un an, mais la hausse à +1 % sur trois mois indique une dynamique récente.

• En Île-de‑France, le retournement est plus lent : la baisse annuelle est encore à – 0,3 %, mais la hausse trimestrielle de +0,9 % laisse entrevoir un redéploiement du marché.

• Les projections jusqu’à juillet 2025 tablent sur une hausse plus franche : +2,1 % pour les appartements, soulignant un segment plus dynamique face aux incertitudes économiques.

7. Enjeux et facteurs explicatifs

a) Taux d’intérêt et solvabilité

• La baisse des taux des crédits immobiliers (particulièrement entre l’automne 2024 et début 2025) a amélioré la solvabilité des ménages, favorisant une reprise progressive des achats.

b) Effet d’anticipation fiscale

• La hausse programmée des droits de mutation au printemps 2025 (mise en œuvre tardive via la loi de finances) a accéléré certaines transactions vers les premiers mois de 2025, créant un effet de tension temporelle sur le marché.

c) Différences structurelles géographiques

• La Province bénéficie d’une relance plus homogène, avec effet prix/marché plus net.

• L’Île-de-France reste plus sensible aux tensions économiques et à la demande plus contrainte ; les prix s’y remettent lentement.

8. Perspectives macroéconomiques et risques associés

Même si la note n’aborde pas en détail la macroéconomie globale dans tous ses aspects, elle souligne certains points de vigilance :

• La confiance des ménages reste fragile, impactée par un contexte international incertain et des tensions économiques persistantes.

• La dynamique des taux de crédit pourrait se stabiliser ou même freiner sa baisse, ce qui pèserait sur la capacité d’emprunt des ménages ultérieurement.

Par ailleurs, la note évoque implicitement que sans support public sur l’ancien (comparé au neuf), la relance pourrait être limitée dans sa durée.

9. En résumé comparatif

10. Prise de recul et enseignements clés

• Le marché du logement ancien est sorti de la phase de contraction sévère vécue en 2023–2024.

• La reprise est progressive mais bien amorcée, portée par des conditions de crédit plus favorables et un effet d’anticipation juridique/fiscale.

• Les disparités géographiques se maintiennent : la Province redémarre plus rapidement que les zones parisiennes.

• Les projections montrent un redémarrage plus vigoureux pour les appartements, signe de préférence des ménages possiblement plus solvables ou disposant d’une capacité d’investissement restructurée.

• Les risques demeurent : confiance encore fragile, perspectives macroéconomiques incertaines (inflation, taux, conjoncture internationale), absence de mesures fortes de soutien à l’ancien.

11. Ce qu’il faut retenir sur le marché immobilier 2025

La note de conjoncture n° 68 (juillet 2025) des Notaires de France souligne un marché de l’ancien qui entre en phase de redressement après une longue période de ralentissement : avec près de 892 000 ventes cumulées fin avril, des indices de prix en reprise, et des projections favorables sur les trois mois à venir. Toutefois :

• Le redémarrage est encore fragile et hétérogène selon les segments (appartements vs maisons) et selon les zones géographiques.

• Les anticipations de hausse des droits de mutation et la baisse des taux ont joué un rôle catalyseur, mais peuvent inverser leur effet si l’environnement économique se dégrade.

• Le marché ancien reste dépendant de la confiance des ménages et de leur capacité à emprunter.

Ce document constitue une photographie rassurante mais prudente du marché : la reprise est amorcée, mais reste conditionnelle et à consolider dans les prochains mois.

Références utilisées :

• Synthèse de la note n° 68 – volumes, indices, projections

• Données chiffrées indicatives (indice national, Province, île‑de‑France), tableau Calaméo