Quels sont les inconvénients d’un prêt viager hypothécaire ?
Vous avez entendu parler du prêt viager hypothécaire, mais qu’elles sont les inconvénients et les avantages de ce financement.
Vous recherchez un crédit, mais vous avez plus de 60 ans et l’accès au crédit est difficile, comment trouver des liquidités alors que :
- Vous êtes difficilement assurable.
- Vos revenus de retraite sont modestes et limitent l’accès au crédit.
- Votre âge limite la durée du crédit.
Pourtant, vous avez besoin de liquidités pour :
- Compléter votre retraite pour en profiter pleinement.
- Effectuer des travaux dans votre maison
- Acquérir une voiture électrique, voyage
- Financer un maintien à domicile
- Financer votre maison de retraite
- Ou des besoins divers, les fonds peuvent être utilisés à discrétion par l’emprunteur sans justificatif
Le prêt viager hypothécaire est une solution, outre ces avantages, il présente également des inconvénients.
Mais comme tout crédit il présente des inconvénients, quels sont-ils ?
1 – Le bien mis en garantie ne peut être qu’à usage d’habitation.
Dans le code de la consommation à l’article L315-1 il est explicitement prévu que seul un bien immobilier à usage d’habitation peut être mis en garantie.
Garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation
Impossible de mettre en garantie un bien à usage professionnel, des bureaux, des locaux commerciaux, un centre de stockage, etc…
Impossible de mettre également en garantie un usage mixte. Par exemple, un petit immeuble de deux étages avec un local commercial au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage. Ce bien ne pourrait pas être pris en garantie pour la suscription d’un PVH.
Sauf si nous avions deux références cadastrales, auxquelles cas une garantie pourrait être prise uniquement sur l’appartement.
2 – Le bien mis en garantie doit être détenu en pleine propriété par l’emprunteur.
Le prêteur exigera que le bien immobilier mis en garantie hypothécaire soit détenu en pleine propriété par l’emprunteur.
Sont donc exclus tous les biens immobiliers en indivision, qui ont été démembrés.
Idem pour un bien qui serait détenu par une SCI ou autre forme juridique de société.
3 – Les fonds ne peuvent pas être utilisés pour un projet professionnel.
Le code de la consommation laisse à l’emprunteur la liberté de l’utilisation des fonds sauf pour une utilisation professionnelle.
Article L315-3 Le prêt viager hypothécaire et le prêt avance mutation ne peuvent être destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle.
4 – Le taux du prêt viager hypothécaire souvent plus élevé
Le taux proposé est similaire aux taux des prêts à la consommation, donc des taux plus élevés que pour un prêt immobilier.
Les prêteurs expliquent que le risque de ce crédit est très fort et nécessite une provision pour risque assez élevé dans le taux proposé.
Les risques du financement pour la banque qui génèrent des taux plus élevés dissuadent les emprunteurs.
A savoir que le TAEG ne pourra jamais dépasser le taux d’usure. Donc le taux d’un prêt viager hypothécaire ne sera jamais usuraire, c’est une protection pour l’emprunteur.
5 – Le montant emprunté difficile à appréhender
Le montant du crédit ne peut pas être connu à ‘avance car il dépend de plusieurs critères, à savoir :
- De la valeur du bien immobilier mis en garantie, plus la valeur est faible, moins le prêt sera important.
- De l’âge de l’emprunteur, plus il est jeune et moins le montant emprunté sera faible.
- Du sexe de l’emprunteur, au regard des tables de mortalité, à âge égale, une femme pourra emprunter moins qu’un homme.
- Du lieu géographique où se situe le bien. Une région ou le marché est très liquide verra le montant empruntable plus important que le même bien dans une zone géographique ou le marché est beaucoup moins liquide.
Le montant qui pourra être emprunté dépendra de la conjugaison de ces paramètres qui limitent la lisibilité du prêt qui pourra être sollicité.
6 – Le montant emprunté dépassera jamais plus de 60% de la valeur du bien immobilier hypothéqué.
Le prêteur se laisse une marge de garanti compte tenu du risque lié à la capitalisation des intérêts et la probabilité que la vente du bien ne permette pas le remboursement du crédit.
Dans le meilleur des cas, l’emprunteur peut espérer emprunter au mieux 60% de la valeur du bien immobilier qu’il mettra en garantie.
Mais pour ce niveau de ratio, il faudra que la personne soit :
- Assez âgée, plus de 90 ans
- De sexe masculin, lié à la table de mortalité.
- Dans une zone géographique ou le marché de l’immobilier est très dynamique, stable, avec un délai de vente moyenne rapide et une forte demande.
A titre d’exemple, pour donner une idée sur le ratio moyen, pour les personnes de moins de 70 ans, le montant empruntable sera entre 20 et 30% de la valeur du bien hypothéqué. Entre 70 et 80 ans, nous aurons un ratio moyen de 30 à 40% et au-delà entre 40 et 60% maximum.
7 – Vous restez propriétaire du bien donc vous vous acquittez de la taxe foncière.
Il s’agit d’un prêt hypothécaire et non d’une vente en viager. Vous restez propriétaire du bien, sauf que ce bien a été mis en garantie hypothécaire d’un prêt que vous avez souscrit.
Donc vous continuez à vous acquitter de la taxe foncière et s’il s’agit d’un bien en copropriété, des charges de copropriété.
Si dans la copropriété des travaux importants sont votés, vous devrez les assumer.
Tout comme si des travaux importants de gros œuvre doivent être entrepris sur la maison mise en garantie pour votre PVH.
Alors que dans une vente en viager, vous ne détenez que l’usufruit, car vous avez vendu la nue-propriété du bien.
8 – Obligation d’entretenir le bien en bon père de famille
L’emprunteur s’engage, lors de la souscription du PVH, à prendre toutes les mesures nécessaires pour préserver l’état du bien immobilier mis en garantie.
Cette obligation a pour objectif de préserver la valeur du bien dans le temps. Le montant emprunté va se cumuler des intérêts et se remboursera au décès de l’emprunteur, sauf si remboursement anticipé avant.
Il est important que le bien ne se déprécie pas si la banque veut récupérer sa dette au moment de vente.
Si l’emprunteur décède 30 ans après la souscription du PVH, la banque prend un risque non-négligeable et veut s’assurer que le bien sera entretenu pour ne pas perdre de sa valeur.
Pour rappel, si le montant de la vente ne couvre pas la dette, la perte est pour la banque. Les héritiers ne seront pas inquiétés.
Dans le cas d’un manquement à cette obligation, la banque est en droit de résilier le contrat de crédit et de demander la déchéance du terme.
Article L315-12 L’emprunteur doit apporter à l’immeuble hypothéqué tous les soins raisonnables.
Article L315-14 Le débiteur perd également le bénéfice du terme lorsqu’il change l’affectation du bien hypothéqué ou lorsqu’il refuse au créancier l’accès de l’immeuble hypothéqué pour s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation ou en cas de prêt à versement périodique d’intérêts, lorsqu’il est défaillant dans le versement d’une ou de plusieurs échéances d’intérêts.
9 – Capitalisation des intérêts
L’emprunteur met en hypothèque un bien immobilier et perçoit un capital en contrepartie.
La particularité étant qu’il n’effectuera aucun remboursement de son vivant, donc les intérêts du PVH vont se capitaliser.
On pourrait assimiler ce montage à un prêt infine.
Conséquence de la capitalisation : le montant de la dette va augmenter au fil du temps, excepté si les intérêts sont remboursés mensuellement, ce qui n’est très rare.
L’emprunteur verra des intérêts courir sur des intérêts, plus le temps passe, plus la dette grossie, plus le montant des intérêts devient important.
Un peu comme une boule-de-neige qui dévalerait une pente, plus elle descend, plus elle grossie !
Pour rappel, si le montant de la vente ne couvre pas la dette, la perte est pour la banque. Les héritiers ne seront pas inquiétés.
Rien ne vous interdis d’épargner mensuellement le montant des intérêts et de rembourser partiellement le PVH avec cette épargne pour éviter que la dette ne devienne trop conséquente. Vous évitez ainsi que le PVH cumulé des intérêts ampute fortement le capital.
Article L315-15 La dette de l’emprunteur ou de ses ayants droit ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du terme.
10 – Des frais annexe liés à l’obtention du PVH
Pour obtenir un PVH, l’emprunteur devra s’acquitter de frais annexes, mais comme beaucoup de crédit.
- Les frais de dossier bancaire. Comme dans tous les dossiers de crédits, la banque demandera des frais de dossier pour instruire et mettre en place le dossier de crédit.
- Les frais d’expertise du bien immobilier. Le préteur va s’assurer de la valeur du bien et pour éviter toute ambiguïté fera appel à un expert agréé. Le coût de l’expertise sera à la charge de l’emprunteur. Son coût sera déduit du montant du prêt.
- Les frais d’hypothèque. Le crédit étant garanti par une hypothèque, il y a donc l’intervention d’un notaire, qui vérifiera entre autres la conformité du dossier, et d’un coût lié à l’enregistrement de l’hypothèque.
- Les frais de courtage. Si prenez les conseils et les services d’un courtier en prêt viager hypothécaire, ce dernier demandera une rémunération pour sa prestation. Les frais de courtage qui seront intégrés dans le TAEG et ce dernier ne devra pas dépasser le taux d’usure, ce qui protège l’emprunteur. Le montant des frais de courtage peut être déduit du montant du prêt.
L’ensemble de ces frais peuvent être déduits du montant emprunté évitant un apport de l’emprunteur.
11 – Réduction de l’héritage
La souscription d’un crédit viager hypothécaire réduit le montant de la valeur nette du bien hypothéqué que vous léguerez à votre décès.
Si vous n’avez pas d’héritiers, cet inconvénient n’est pas un souci.
Vous n’avez pas à demander l’autorisation à vos héritiers d’hypothéquer un bien immobilier vous appartenant en pleine propriété.
Certaines banques peuvent demander que les enfants soient informés de la souscription d’un PVH par leurs parents.
Pour rappel, si le PVH a été souscrit sur une période assez longue, il peut absorber la totalité de la valeur du bien.
A savoir, vous pouvez rembourser par anticipation à tout moment le PVH. Si vous percevez un héritage, vous vendez un autre bien immobilier, etc… Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement votre crédit.
12 – Pas d’offre comparative, car très peu de banques proposent un prêt viager hypothécaire.
Actuellement, il n’existe qu’une ou deux banques ou société de crédit qui proposent ce prêt destiné à des seniors.
D’une part, le risque est élevé pour la banque, donc, peu d’entre elles sont enclins à prendre ce pari sur l’avenir.
D’autre part, ce produit est méconnu du grand public générant une faible demande et un coût de distribution plus élevé.
Alors que ce dernier serait très utile à la société comme solution pour :
- financer les personnes de plus de 60 ans qui n’ont plus accès au crédit pour financer une voiture électrique, des travaux, un confort de vie…
- Financer la dépendance et le maintien à domicile le plus longtemps possible de nos aînés.
Cibfinance distribue pour le compte d’une banque mandante un Prêt Viager Hypothécaire.
13 – Obligation d’obtenir l’accord du prêteur dans le cas de mise en location du bien
Même si l’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien immobilier pendant toute la durée du crédit, la mise en location de ce dernier est soumise à l’accord préalable du prêteur.
L’emprunteur ne peut pas louer son bien sans avoir l’autorisation du prêteur.
La banque demandera copie du bail et vérifiera que le loyer est en adéquation avec les loyers pratiqués dans la région pour ce type de bien immobilier.
14 – Pourquoi il est obligatoire de demander l’autorisation de louer son bien immobilier mis en garantie pour un prêt viager hypothécaire ?
Très simplement, lors du décès de l’emprunteur, si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien et rembourser la dette, la banque en prendra possession.
Elle ne souhaite pas prendre le risque de récupérer un bien avec un locataire détenant un bail largement inférieur au prix du marché.
Lors de la revente du bien avec le bail, sa valeur en sera très fortement dépréciée avec un risque probable de ne pas couvrir le montant de la dette.
On pourrait envisager que le locataire est obtenu des conditions de location très avantageuses, car il est un proche de l’emprunteur.
Des conditions de location qui nuiraient à la valeur du bien mis en garantie.
15 – Interdiction d’utiliser les fonds pour un projet professionnel
Le PVH est un financement destiné à financer un besoin personnel d’un particulier :
- Voiture, voyage, bateaux…
- Travaux, aménagement intérieur, etc…
- Financer une aide à domicile, soin à domicile, etc…
- Effectuer une donation à ses enfants pour anticiper l’héritage
- Utilisé tous les mois en complément de la retraite.
Mais en aucun cas, il ne peut être utilisé pour un objet professionnel.
Le législateur a donc interdit que les fonds soient utilisés pour un usage professionnel.
Cette interdiction a été prévue dans le code la consommation à l’article L315-3
16 – Souscrire un prêt viager hypothécaire après 75 ans, visite médicale d’aptitude.
Il n’y a pas de limites d’âge pour souscrire un crédit viager hypothécaire.
Cependant, par précaution, le prêteur peut demander après 75 ans que l’emprunteur procède à une visite médicale pour certifier son discernement et son aptitude à prendre une telle décision.
Il se peut que la banque demande un certificat médical d’aptitude pour attester de sa capacité de discernement.
L’emprunteur doit impérativement disposer de toute sa capacité de jugement lors de la souscription du crédit.
La banque ne voulant pas être accusée d’abus de faiblesse avec un recueil vicié du consentement de l’emprunteur.
17 – L’obtention d’un crédit viager hypothécaire peut être complexe.
Pour l’étude et la mise en place d’un PVH, un processus doit être respecté avec différentes étapes.
Ce processus peut être plus long que pour un crédit classique.
1 – Lors de l’étude du dossier, le prêteur procédera à une estimation de la valeur du bien immobilier.
Cette étape nécessite l’intervention d’un expert immobilier agréé. Cette évaluation est obligatoire, car elle va déterminer le montant maximal que l’emprunteur peut obtenir.
Sauf que cette étape peut rallonger la durée d’étude et d’obtention du crédit, car il faut que les agendas de l’expert et de l’emprunteur coïncident pour un RDV.
Que l’expert rende son rapport dans un délai assez rapide et ne tarde pas trop.
2 – Contrairement à un prêt à la consommation, L’offre de prêt est soumise à un délai de réflexion de 11 jours incompressibles.
3 – La mise en place du crédit oblige l’intervention d’un notaire. Ce dernier ne peut intervenir qu’une fois l’offre acceptée après les 11 jours de réflexion écoulés.
Il faut que ce dernier instruise le dossier avec des obligations comme la demande de l’état hypothécaire du bien mis en garantie, rédige le contrat, effectue l’appel des fonds, etc…
Toutes ces étapes supplémentaires par rapport à un crédit à la consommation classique rendent l’accès au crédit plus complexe.
Cibfinance est là pour vous accompagner et vous faciliter les démarches.
18 – Le remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire implique des frais.
Si vous souhaitez rembourser par anticipation un PVH, vous aurez des indemnités de remboursement anticipé : IRA.
Ces derniers sont encadrés par le code de la consommation et dépendent de plusieurs facteurs. Article
De plus, si vous vendez le bien hypothéqué, vous aurez en supplément des frais de mainlevée.
Article L315-17 Dans les cas de remboursement prévus à l’article L. 315-16, le prêteur est en droit d’exiger une indemnité qui ne peut, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée du contrat déjà réalisée, est fixée selon des modalités déterminées par décret en Conseil d’Etat.
Article L315-18 Le remboursement anticipé ne peut donner lieu à aucune indemnité ni à aucun coût à la charge de l’emprunteur autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 315-16 et L. 315-17.
Conclusion sur les inconvénients d’un prêt viager hypothécaire
Comme tout crédit, avant de vous engager, vous devez mesurer votre engagement, d’autant que vous mettez en garantie un bien immobilier que vous détenez en pleine propriété.
Bien que la décision finale vous appartienne, il est important de peser le pour et le contre au moment de souscrire un PVH
Il est important de regarder les avantages du crédit viager hypothécaire, mais aussi les inconvénients du prêt viager hypothécaire avant de prendre votre décision.
Cibfinance, courtier en prêt Viager Hypothécaire, est à votre disposition pour vous accompagner dans la souscription de ce financement singulier.
Vous êtes un courtier en Crédit Immobilier, un CIF, CGP, etc… Que pouvons-nous vous apporter ?
- Financement immobilier investisseur (dont financement locatif 25 ans ).
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.
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