Hériter d’une maison hypothéquée

Hériter d’un bien immobilier peut parfois réserver des surprises, notamment lorsque la maison est grevée d’une hypothèque. Dans ce cas, les héritiers ne récupèrent pas seulement un patrimoine, mais également les dettes attachées au bien. Comprendre le rôle du notaire, l’identification des créanciers et les solutions possibles permet de mieux appréhender cette situation loirsque l’on hérite d’une maison hypothéquée.

1. Principe général : l’hypothèque suit le bien

Lorsqu’un bien immobilier est grevé d’une hypothèque, cette garantie est attachée au bien lui-même et non à la personne du propriétaire.

Au décès du propriétaire, l’hypothèque ne disparaît pas. Elle reste inscrite sur le bien et garantit toujours la dette envers le créancier. Le bien entre dans la succession avec :

actif

• maison ou appartement

• comptes bancaires

• placements

• autres biens

passif

• crédits en cours

• dettes fiscales

• dettes personnelles

• dettes garanties par hypothèque.

La dette garantie par hypothèque fait donc partie du passif successoral.

Les héritiers héritent d’un patrimoine comprenant à la fois des actifs et des dettes.

2. Le rôle du notaire dans le règlement de la succession

Lorsqu’une succession comporte un bien immobilier, le notaire joue un rôle central pour identifier les dettes et les garanties.

Acte de notoriété

La première étape consiste à établir un acte de notoriété qui identifie officiellement les héritiers et leurs droits dans la succession.

Ce document permet aux héritiers de prouver leur qualité auprès des banques et administrations.

Inventaire de l’actif et du passif

Le notaire établit ensuite un bilan complet du patrimoine du défunt.

Pour les biens immobiliers, il vérifie systématiquement si des garanties ont été inscrites sur les biens.

3. L’état hypothécaire : document clé

Pour identifier les hypothèques, le notaire demande un document appelé état hypothécaire auprès du service de publicité foncière (ancien bureau des hypothèques).

Ce document mentionne :

• les hypothèques conventionnelles

• les privilèges de prêteur de deniers

• les inscriptions judiciaires

• les créanciers

• la date d’inscription

• le montant garanti.

L’hypothèque étant une garantie inscrite dans un registre public, elle est opposable à tous et suit le bien quel que soit son propriétaire.

C’est donc ce document qui permet au notaire d’identifier les créanciers à rembourser.

4. Contact avec les créanciers

Lorsque le notaire découvre une hypothèque sur un bien de la succession, il contacte les créanciers.

Il leur demande un décompte actualisé de la dette. Ce document est généralement appelé :

• décompte de remboursement anticipé

• état de créance

• décompte de levée d’hypothèque.

Ce décompte précise :

• le capital restant dû

• les intérêts

• les indemnités éventuelles

• les frais de mainlevée.

Ces informations permettent d’intégrer précisément la dette dans le passif successoral.

5. Le rang des hypothèques

Un bien immobilier peut être grevé de plusieurs hypothèques.

Dans ce cas, les créanciers sont classés selon un ordre appelé rang hypothécaire.

Ce rang dépend de la date d’inscription au service de publicité foncière.

La règle est simple :
la première hypothèque inscrite est de premier rang, la suivante de second rang, etc.

En cas de vente du bien, les créanciers seront payés dans cet ordre.

Exemple

Valeur du bien : 300 000 €

Hypothèque 1er rang
banque A : 120 000 €

Hypothèque 2e rang
banque B : 60 000 €

Créancier sans garantie
30 000 €

Si la maison est vendue :

1. la banque A est payée en premier

2. la banque B est payée ensuite

3. le solde revient à la succession.

Si le prix de vente est insuffisant, les créanciers de rang inférieur peuvent ne pas être remboursés.

6. Le droit de préférence du créancier hypothécaire

Le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de préférence.

Cela signifie qu’il est payé avant les créanciers qui ne disposent pas de garantie.

Cependant certains privilèges légaux peuvent passer avant les hypothèques, notamment :

• certains privilèges fiscaux

• certaines charges de copropriété

• les frais de justice liés à la vente.

7. Les choix des héritiers face à une maison hypothéquée

Les héritiers disposent de trois options face à la succession.

Acceptation de la succession

Ils héritent du bien mais également des dettes associées.

Ils peuvent alors :

• rembourser la dette

• vendre le bien

• refinancer la dette.

Acceptation à concurrence de l’actif net

Les héritiers acceptent la succession mais ne paient les dettes qu’à hauteur de la valeur des biens reçus.

Renonciation à la succession

Si les dettes sont trop importantes, ils peuvent refuser la succession et ne supportent alors aucune dette.

8. Les solutions pour régler une maison hypothéquée dans une succession

Plusieurs solutions existent.

Vente du bien

La maison est vendue.

Le notaire utilise le prix de vente pour :

• payer les créanciers selon leur rang

• verser le solde aux héritiers.

Remboursement avec les liquidités de la succession

Si la succession dispose d’épargne suffisante, la dette peut être remboursée directement.

Assurance emprunteur

Si le prêt est couvert par une assurance décès, celle-ci peut rembourser tout ou partie du capital restant dû.

Refinancement par les héritiers

Les héritiers peuvent contracter un nouveau prêt pour rembourser la dette existante et conserver le bien.

9. Les héritiers peuvent-ils continuer à payer le prêt existant

Contrairement à une idée répandue, les héritiers ne disposent pas automatiquement du droit de reprendre le prêt.

Le contrat de crédit a été signé avec l’emprunteur décédé.

La banque n’est donc pas obligée d’accepter la poursuite du prêt.

Deux situations sont possibles.

Acceptation par la banque

La banque peut accepter que les héritiers continuent à payer les mensualités.

Dans ce cas elle peut :

• étudier leur solvabilité

• demander une nouvelle assurance

• modifier le contrat.

Refus de la banque

La banque peut également exiger :

• le remboursement immédiat du capital restant dû

• la vente du bien pour se rembourser.

Dans la pratique, il est fréquent que la banque propose la mise en place d’un nouveau prêt au nom des héritiers.

10. Le rôle du notaire lors d’une vente

Si le bien est vendu dans la succession, le notaire joue un rôle central.

Il agit comme séquestre du prix de vente.

Ses missions sont les suivantes :

1. vérifier les inscriptions hypothécaires

2. demander les décomptes aux créanciers

3. répartir le prix de vente selon le rang des créanciers

4. payer les créanciers

5. procéder à la radiation des hypothèques.

11. La mainlevée de l’hypothèque

Une fois la dette remboursée, l’hypothèque doit être radiée.

Le notaire effectue une formalité de radiation auprès du service de publicité foncière.

Cette opération est appelée mainlevée d’hypothèque.

Elle permet d’effacer juridiquement la garantie et de rendre le bien libre de toute inscription.

12. Cas particulier : le prêt viager hypothécaire

Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, la situation est différente.

Au décès de l’emprunteur :

• la dette devient immédiatement exigible

• il n’y a généralement pas de mensualités à poursuivre.

Les héritiers disposent alors d’un délai pour :

rembourser la dette et conserver le bien
ou vendre le bien pour rembourser le prêt.

Ce qu’il faut retenir si l’on hérite d’un bien hypothéqué.

Hériter d’une maison hypothéquée est une situation relativement fréquente dans les successions immobilières.

L’hypothèque ne disparaît pas au décès et reste attachée au bien. Le notaire identifie les inscriptions grâce à l’état hypothécaire et contacte les créanciers pour connaître le montant exact des dettes.

Les héritiers doivent alors choisir entre plusieurs solutions : rembourser la dette, vendre le bien, refinancer la dette ou renoncer à la succession.

Le règlement de ces situations repose sur des règles précises, notamment le rang des hypothèques et le droit de préférence des créanciers, qui déterminent l’ordre dans lequel les dettes seront remboursées.

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