Le casse-tête pour payer où trouver un financement des droits de succession ?
Dans un contexte de hausse continue des prix de l’immobilier, de nombreux parents cherchent à anticiper la transmission de leur patrimoine en effectuant une donation de leur vivant. Bien que cette stratégie puisse s’avérer judicieuse, notamment pour bénéficier des abattements fiscaux prévus par la loi, comment payer ou financer les droits de succession se pose !
D’autant plus, lorsque le bien transmis est d’une valeur élevée, la question du financement des droits de donation (souvent appelés à tort « droits de succession ») devient centrale.
Prenons un exemple concret : vous recevez en donation un petit immeuble d’une valeur de 900.000 €, générant des revenus fonciers. Vos parents souhaitent anticiper leur succession et profiter de l’abattement légal renouvelable tous les 15 ans.
L’abattement légal applicable aux donations
En France, chaque parent peut donner jusqu’à 100.000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans droits à payer. Pour un couple, cela représente 200.000 € d’abattement pour un enfant.
Dans notre exemple, la valeur de l’immeuble est de 900.000 €, soit 700.000 € au-delà de l’abattement. Cette part excédentaire est donc soumise aux droits de donation, calculés selon un barème progressif.
Calcul des droits de donation à acquitter
Voici une estimation des droits à régler sur la part taxable de 700.000 € :
| Tranche taxable | Taux applicable | Montant |
|---|---|---|
| 0 € à 8.072 € | 5 % | 403,60 € |
| 8.073 € à 12.109 € | 10 % | 403,60 € |
| 12.110 € à 15.932 € | 15 % | 573,30 € |
| 15.933 € à 552.324 € | 20 % | 107.278,20 € |
| 552.325 € à 700.000 € | 30 % | 44.202 € |
Total estimatif des droits de donation : environ 152.860 €
Ce montant peut être payé soit par les donateurs (les parents), soit par le donataire (l’enfant), selon l’accord entre les parties.
Comment financer les droits de donation quand il n’y a pas de trésorerie disponible ?
Option 1 : les parents financent les droits
S’ils disposent d’un autre bien immobilier en pleine propriété, il leur est possible de contracter un prêt hypothécaire en mettant ce bien en garantie. Ce financement est soumis à l’analyse de leur solvabilité : il faut notamment que leurs revenus (pensions de retraite, revenus locatifs…) permettent de rembourser l’échéance mensuelle du prêt.
Le prêt viager hypothécaire : une solution sans mensualité
Si les parents sont âgés de plus de 60 ans, qu’ils sont propriétaires d’un bien d’une valeur suffisante, le prêt viager hypothécaire (PVH) peut être une alternative intéressante. Ce type de crédit permet d’emprunter une somme d’argent garantie par un bien immobilier, sans obligation de remboursement de leur vivant. Le capital et les intérêts ne sont remboursés qu’au décès de l’emprunteur, par la succession.
Avantages du PVH :
-
Pas d’impact sur le niveau de vie des parents ;
-
Montant emprunté libre d’utilisation, y compris pour régler les droits de donation ;
-
Pas de mensualités à rembourser.
Limite : le bien mis en garantie ne peut plus être vendu librement sans rembourser le prêt, et le montant prêté dépend de l’âge des emprunteurs et de la valeur du bien.
Option 2 : l’enfant finance les droits
Si les parents ne souhaitent ou ne peuvent pas financer les droits, l’enfant donataire peut contracter un prêt personnel ou un prêt hypothécaire, sous réserve qu’il ait reçu la pleine propriété du bien.
Le prêt hypothécaire sur le bien reçu
Le bien reçu en donation, estimé à 900.000 €, peut servir de garantie pour souscrire un prêt hypothécaire destiné à régler les droits de donation. Il faudra, bien entendu, que l’enfant dispose de revenus suffisants pour assumer les mensualités. Point intéressant : les revenus fonciers générés par le bien pourront être intégrés dans le calcul de sa capacité d’emprunt.
Regroupement de crédits avec trésorerie
Autre solution : si l’enfant a déjà plusieurs crédits en cours, il peut envisager un regroupement de crédits intégrant une trésorerie complémentaire destinée à financer les droits. Cette opération permet d’alléger les mensualités globales tout en dégageant une somme pour les frais fiscaux.
En conclusion
La transmission d’un bien immobilier de grande valeur, même via une donation anticipée, implique souvent le paiement de droits importants. Lorsque les liquidités manquent, il existe plusieurs solutions de financement adaptées à chaque profil : prêt hypothécaire classique, prêt viager hypothécaire ou regroupement de crédits avec trésorerie.
Chez Cibfinance, nous accompagnons à la fois les donateurs et les donataires dans la mise en place de solutions de financement sur-mesure pour sécuriser les transmissions et optimiser leur fiscalité.
N’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée de votre situation.
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