Banques spécialisées en prêt relais : pourquoi elles sont devenues indispensables en 2025
Le prêt relais est un crédit utilisé par les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. En théorie, toutes les banques proposent ce financement.
En pratique, c’est devenu l’un des crédits les plus difficiles à obtenir en 2024 et 2025. Les banques généralistes refusent la majorité des dossiers, même lorsque les emprunteurs sont solvables, que leur bien est de qualité ou qu’il existe un apport important.
Pourquoi un tel blocage alors que le prêt relais reste un outil essentiel pour fluidifier l’achat-revente immobilier ?
Le constat est simple : les banques traditionnelles ne veulent plus prendre de risques.
Elles jugent ce financement trop peu rentable, trop exposé au marché et trop souvent sujet à contentieux. Dans ce contexte, seuls quelques établissements spécialisés financent encore des prêts relais, en particulier via des courtiers comme Cibfinance.
Cet article explique pourquoi les banques classiques se sont retirées, comment fonctionnent les banques spécialisées, et dans quels cas elles peuvent accorder un prêt relais là où les autres refusent.
Les banques classiques freinent massivement sur les prêts relais
Depuis la baisse de l’activité immobilière, les délais de vente des logements se sont allongés. Un prêt relais repose pourtant sur une condition fondamentale : la certitude de vendre dans un délai court, car le capital doit être remboursé à la vente de l’ancien bien.
Dans un marché fluide, cela fonctionne. Dans un marché ralenti, cela devient incertain.
Les banques ont enregistré trop de dossiers en retard, trop de ventes tardives et trop de situations où le bien ne s’est pas vendu au prix espéré. Résultat : elles ont accumulé des contentieux coûteux.
À partir de là, les directions des risques ont imposé des consignes strictes aux conseillers. Pour être accepté, un prêt relais doit aujourd’hui remplir des conditions presque irréalisables :
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Quotité très faible, souvent limitée à 50 % de la valeur du bien
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Délai de vente déjà bien avancé ou compromis signé
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Très faible endettement
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Revenus élevés et stables
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Bien situé dans une zone liquide et recherchée
Si un seul de ces critères manque, la banque préfère refuser.
Trois causes principales du blocage
1. Le risque de dépassement de délai
Un prêt relais bancaire classique dure douze mois, renouvelable une fois. Passé vingt-quatre mois, le capital doit être remboursé. Si la vente n’est pas finalisée, la banque peut engager une procédure de contentieux. Comme de nombreuses ventes dépassent aujourd’hui les délais contractuels, les banques préfèrent éviter ce type de dossier.
2. Les biens vendus en dessous du prix prévu
Beaucoup de propriétaires surévaluent leur bien. Ils affichent encore des prix inspirés de la période où les taux étaient bas. Les acheteurs, eux, ont retrouvé du pouvoir de négociation.
Lorsqu’un bien se vend dix ou vingt pour cent moins cher que prévu, le produit de la vente peut ne plus suffire à rembourser le prêt relais.
Cela crée des situations de blocage, de dettes résiduelles et d’impayés. Les banques classiques s’en protègent en réduisant fortement la quotité ou en refusant le dossier dès le départ.
3. Une estimation immobilière moins fiable
Pour sécuriser un prêt relais, les banques demandent plusieurs avis de valeur, souvent trois estimations d’agences ou une évaluation notariale.
Malgré cela, la volatilité du marché rend la valeur réelle incertaine. Si les transactions sont faibles dans une zone, il est difficile d’en déterminer un prix objectif.
Dans le doute, les banques choisissent la prudence.
Résultat : un produit peu rentable, à fort risque
Un prêt relais mobilise du capital bancaire pendant de nombreux mois. Il ne rapporte que des intérêts limités. Il nécessite un suivi administratif et juridique coûteux.
Sur le plan commercial, il est loin d’être stratégique. Un emprunteur qui fait un prêt relais ne rapporte pas la même rentabilité qu’un emprunteur qui souscrit un prêt immobilier long, une carte bancaire haut de gamme, une assurance habitation et des placements.
Pour les banques classiques, le raisonnement est simple : un produit risqué et peu rentable n’a aucun intérêt.
Les dossiers prêyt relais seniors sont les plus pénalisés
Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, la situation est encore plus difficile. La plupart des banques refusent les prêts relais seniors. Ce n’est pas une question de solvabilité. C’est une question d’assurance.
Les banques exigent au minimum une assurance décès et perte totale et irréversible d’autonomie. À partir d’un certain âge, l’assurance devient très chère ou même impossible. Sans assurance, la banque classique ne finance pas.
Même quand le client est propriétaire, dispose d’une retraite solide, possède un patrimoine élevé et un bien facile à vendre, il est bloqué.
Et il y a un autre aspect rarement évoqué. Commercialement, un client senior n’est pas rentable pour une banque traditionnelle. Il ne consomme pas de produits annexes, n’ouvre pas de crédits sur 20 ans et ne génère pas de commissions additionnelles.
Conclusion logique : les banques ne font aucun effort pour financer un prêt relais senior.
Les banques spécialisées : la vraie solution en 2025
Heureusement, il existe encore des organismes qui financent ce type de crédit : les banques spécialisées en prêt relais et en financement patrimonial.
Elles étudient les dossiers selon une logique différente. Elles ne se basent pas seulement sur le revenu, mais aussi sur la valeur réelle du bien, la structure du patrimoine, et la faisabilité de la vente.
Ces acteurs permettent ce que les banques classiques refusent :
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Limite d’âge beaucoup plus large, avec des fins de prêt possibles jusqu’à 85 ans
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Assurance emprunteur non obligatoire, car la garantie repose sur le bien en vente
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Quotités plus élevées, souvent autour de 60 à 70 %
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Pas de refus automatique pour les seniors
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Capacité à analyser des biens atypiques ou situés en zones moins liquides
Surtout, ces banques sont capables d’accorder des durées bien plus longues qu’un prêt relais classique.
Certaines vont jusqu’à 60 mois, soit cinq ans, ce qui laisse largement le temps de vendre sans pression.
C’est un point essentiel. Beaucoup de biens exigent un délai plus long : maisons de campagne, logements à rénover, grandes surfaces, biens atypiques. Avec un relais de douze mois, le client est sous tension. Avec un relais spécialisé pouvant aller jusqu’à cinq ans, le risque disparaît presque totalement.
Enfin, certaines banques patrimoniales ne proposent pas officiellement de prêt relais, mais financent le projet grâce à un prêt in fine sur une durée pouvant atteindre dix ans. Le principe est le même : l’emprunteur paie des intérêts, et le capital est remboursé au moment de la vente ou de la libération des fonds.
Ce type de montage devient une alternative très efficace au relais classique.
Pour comprendre l’évolution du marché immobilier, le site du Ministère de la Transition écologique publie régulièrement des statistiques sur les ventes et les prix : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/
Comment Cibfinance intervient
Cibfinance fait partie des rares courtiers en France qui travaillent avec plusieurs établissements spécialisés capables de financer des prêts relais dans ce contexte.
Nous distribuons deux solutions de deux banques différentes, chacune avec ses propres critères. Cela nous permet de couvrir un large éventail de situations, y compris des dossiers rejetés par les banques traditionnelles.
Notre rôle consiste à :
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analyser la valeur réelle du bien
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étudier la faisabilité du financement
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présenter le dossier à la banque la plus adaptée
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obtenir des conditions sécurisées
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accompagner le client jusqu’au déblocage des fonds et à la vente
Nous sommes en mesure de proposer :
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des prêts relais avec fin de prêt jusqu’à 85 ans
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des financements sans assurance emprunteur
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des durées allant jusqu’à 60 mois pour laisser le temps de vendre
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des prêts in fine pouvant remplacer un relais classique
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des solutions pour les seniors ou profils refusés par leur banque
Pour mieux comprendre le fonctionnement des relais et leur encadrement, il est possible de consulter la fiche Service-Public consacrée aux prêts immobiliers sécurisés : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23249
Ce qu’il faut retenir sur les banques spécialisées en prêt relais un prêt relais
Le marché immobilier de 2025 a rendu les prêts relais plus difficiles à obtenir que jamais. Les banques classiques ont décidé de s’écarter d’un produit qu’elles jugent risqué et peu rentable. Les critères sont devenus si stricts que des dossiers solides sont refusés sans solution.
Les banques spécialisées apportent une réponse concrète. Elles maîtrisent le risque, connaissent la mécanique de l’achat-revente, analysent les dossiers avec précision et acceptent encore de financer des propriétaires, y compris les seniors ou les emprunteurs présentant une situation particulière.
Cibfinance travaille avec 2 établissements spécialisées. Nous obtenons régulièrement des accords sur des dossiers refusés partout ailleurs. Si vous souhaitez acheter avant de vendre, ou si votre banque refuse de vous suivre, une étude personnalisée permet de savoir rapidement si un prêt relais spécialisé est possible dans votre situation.
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