Succession et démembrement de propriété : attention à la fiscalité

Une succession avec un démembrement de propriété sur un bien, une décision de justice sur la fiscalité

Dans une décision du 2 avril 2025 (n° 23-22.537), la Cour de cassation a apporté un éclairage important sur la répartition du passif successoral en cas de démembrement de propriété.

Une affaire qui, au-delà de son intérêt juridique, met en lumière une difficulté fréquente en matière de succession : le besoin de liquidités pour régler les droits de succession ou sortir d’une indivision, notamment lorsqu’un bien immobilier fait partie de l’héritage.

C’est précisément dans ce contexte que le prêt hypothécaire proposé par Cibfinance peut apporter une solution concrète. Il faut cependant que la garantie hypothécaire soit prise sur un bien en pleine propriété. Il peut être différent de celui objet du besoin.

Ce que dit la décision du 2 avril 2025

Dans cette affaire, le défunt avait laissé pour seuls héritiers son épouse (qui a opté pour l’usufruit de l’ensemble de la succession) et leur fils (nu-propriétaire du patrimoine transmis). Lors de la déclaration de succession, l’intégralité du passif (dettes) a été imputée à la part du fils, nu-propriétaire, ce qui a entraîné pour lui une imposition plus lourde.

L’administration fiscale a contesté cette répartition, en s’appuyant sur l’article 870 du Code civil, qui prévoit que les cohéritiers doivent contribuer aux dettes à proportion de ce qu’ils reçoivent. Et surtout, elle a invoqué l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe un barème de répartition de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.

Finalement, la Cour de cassation donne raison à l’administration : le passif successoral doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, selon ce barème légal.

En d’autres termes, chacun des bénéficiaires d’une succession démembrée doit assumer une partie des dettes, même si, sur le plan civil, l’usufruitier n’est pas tenu d’en rembourser le capital.

Une décision aux conséquences financières importantes

Cette décision, en conformité avec la pratique notariale, clarifie une question essentielle pour de nombreux héritiers : le paiement des droits de succession ou le remboursement de dettes successorales ne peut plus être contourné en imputant artificiellement tout le passif sur le nu-propriétaire.

Cela signifie que, dans certaines situations, l’usufruitier devra disposer de liquidités pour s’acquitter de sa quote-part fiscale. Une difficulté majeure, notamment pour les conjoints survivants retraités, disposant d’un droit d’usage sur un bien immobilier, mais sans épargne disponible.

Le prêt hypothécaire : une solution patrimoniale efficace

Dans ce type de contexte, le prêt hypothécaire proposé par Cibfinance apparaît comme une solution sur-mesure. Il permet à l’usufruitier (ou au nu-propriétaire) de dégager les fonds nécessaires sans vendre le bien immobilier concerné.

Attention : Il faut que la garantie hypothécaire soit prise sur un bien en pleine propriété de l’emprunteur. Il peut être différent de celui concerné par la succession et les droits de succession.

À quoi peut servir ce financement ?

• Payer les droits de succession dus par l’usufruitier ou le nu-propriétaire, dans le respect de la répartition prévue par la loi.

• Racheter une soulte pour sortir d’une indivision après succession, par exemple lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien familial.

• Financer les frais notariés, les éventuelles réparations ou travaux à engager sur un bien reçu en héritage.

Quels sont les avantages ?

• Pas de vente du bien : le prêt est garanti par une hypothèque sur l’immeuble, ce qui permet de conserver le patrimoine.

• Souplesse dans le remboursement : certaines formules permettent un remboursement différé ou un remboursement in fine.

• Simplicité et réactivité : chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients dans la constitution de leur dossier, en lien avec les notaires et les banques partenaires.

Sortir d’une indivision : un autre usage du prêt hypothécaire

Autre situation courante après un décès : plusieurs héritiers deviennent propriétaires indivis d’un bien immobilier. Si l’un d’eux souhaite conserver le bien, il doit racheter les parts des autres héritiers, ce qu’on appelle le rachat de soulte. Là encore, le prêt hypothécaire constitue une réponse concrète.

Grâce à sa souplesse et à des durées longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, il permet à un héritier de financer cette soulte, de rester dans le bien, tout en réglant les cohéritiers.

A retenir : sécuriser les successions grâce à un financement adapté

La décision de la Cour de cassation du 2 avril 2025 vient rappeler que les questions de succession ne se limitent pas aux règles civiles. Elles engagent également des conséquences fiscales importantes, et donc un besoin potentiel de financement.

Chez Cibfinance, nous proposons des solutions de prêt hypothécaire adaptées aux enjeux successoraux, que ce soit pour payer les droits de succession ou pour racheter un bien en indivision. Notre réseau de partenaires bancaires spécialisés nous permet d’accompagner efficacement les héritiers dans ces moments souvent délicats.

Vous êtes concerné par une succession ? Vous devez payer des droits ou sortir de l’indivision ?

📞 Contactez nos experts ou remplissez notre formulaire en ligne pour une étude personnalisée et confidentielle.

👉 Accédez à notre formulaire de demande de prêt hypothécaire

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits réunion avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS