Héritage et indivision : comment financer un rachat de soulte pour sortir d’une succession grâce au crédit hypothécaire

Lors d’une succession, l’héritage d’un bien immobilier entraîne très souvent une situation d’indivision entre les héritiers.

Tant que le partage n’est pas effectué, chacun détient une quote-part du bien et aucune décision importante ne peut être prise sans l’accord collectif.

Cette période, théoriquement transitoire, devient parfois source de tensions, de blocages ou de difficultés financières.

Lorsqu’un des héritiers souhaite conserver seul le bien familial, la question du rachat de soulte se pose.

Cette opération, indispensable pour sortir de l’indivision, nécessite généralement un financement spécifique.

Dans un contexte où les montants en jeu peuvent être élevés et les besoins de trésorerie urgents (paiement des droits de succession, frais de notaire, travaux, remboursement de dettes du défunt), le crédit hypothécaire apparaît comme un outil particulièrement adapté.

Cet article fait le point sur les enjeux d’un rachat de soulte en succession et explique comment le crédit hypothécaire peut permettre de financer l’opération et de retrouver rapidement une situation patrimoniale claire.

Comprendre l’indivision successorale

À la suite d’un décès, tous les héritiers deviennent propriétaires en indivision des biens transmis, sauf dispositions contraires. Cette indivision impose une gestion collective du patrimoine : aucune vente, aucun travaux majeurs, aucune remise en location ne peut être décidée unilatéralement.

Le Code civil pose un principe clair : nul ne peut être contraint de rester en indivision. Autrement dit, chaque indivisaire peut demander à tout moment le partage.

Deux situations apparaissent alors :

• soit les héritiers s’accordent sur la valeur du bien et sur la répartition,

• soit ils ne s’entendent pas, auquel cas le partage peut être judiciaire, allant jusqu’à la vente aux enchères du bien (licitation).

Pour un héritier qui souhaite conserver le logement familial, le rachat de soulte constitue la solution naturelle.

Qu’est-ce qu’une soulte dans le cadre d’une succession ?

La soulte est la somme versée par un héritier à ses cohéritiers pour racheter leur part du bien dont ils sont tous propriétaires. Elle correspond à la compensation financière permettant d’assurer un partage équilibré.

Son calcul repose sur trois éléments :

1. la valeur vénale du bien, déterminée objectivement via expertises ou estimation notariale,

2. les éventuels crédits encore en cours sur le bien,

3. la quote-part de chaque héritier dans la succession.

Exemple :
Une maison est estimée à 450 000 euros, sans crédit. Trois héritiers détiennent chacun un tiers. L’un souhaite conserver le bien.
Il devra régler une soulte de 300 000 euros à ses deux cohéritiers, soit 150 000 euros chacun.

Dans la plupart des cas, l’héritier acquéreur n’a pas cette trésorerie immédiate. D’où l’intérêt du financement.

Les étapes du rachat de soulte en succession

Le processus suit une logique simple, mais encadrée juridiquement :

1. Évaluation du bien immobilier.

2. Détermination de la part de chaque héritier.

3. Accord sur le montant de la soulte.

4. Recherche du financement ou mobilisation des fonds.

5. Signature de l’acte de partage ou de l’acte de rachat de soulte chez le notaire.

À ce stade, l’héritier acquéreur devient propriétaire unique du logement.

Pourquoi le financement est souvent indispensable

Le montant de la soulte, très souvent supérieur à 100 000 euros, s’ajoute aux nombreux coûts liés à la succession :

• droits de succession,

• frais de notaire,

• éventuels travaux urgents,

• dettes laissées par le défunt.

Il faut donc financer :

• le prix de la soulte,

• les frais essentiels à la liquidation de la succession,

• parfois une trésorerie complémentaire.

Le crédit hypothécaire est alors une solution particulièrement pertinente.

Le crédit hypothécaire : un outil efficace pour financer la soulte et sortir de l’indivision

Contrairement au prêt immobilier classique utilisé pour l’achat d’un bien, le crédit hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en mettant en garantie un bien immobilier déjà détenu. Pour un héritier, il peut être accordé sur :

• le bien reçu par héritage,

• un autre bien appartenant déjà à l’héritier,

• ou les deux combinés selon la valeur disponible.

Les avantages du crédit hypothécaire dans une succession

1. Lever immédiatement les fonds nécessaires
   Il permet de verser la soulte rapidement, sans vendre de patrimoine ni puiser dans son épargne personnelle.

2. Financer plusieurs besoins en une seule opération
   Le crédit hypothécaire peut couvrir la soulte, mais aussi :

• les frais de partage,

• les droits de succession,

• des travaux urgents,

• une rallonge de trésorerie si nécessaire.

3. Des montants potentiellement élevés
   La banque calcule généralement le financement possible en fonction d’un pourcentage de la valeur du bien (quotité hypothécaire). Cela permet d’obtenir des montants supérieurs à un crédit consommation classique.

4. Un financement adapté aux successions complexes
   Lorsque l’héritier a déjà des crédits en cours, un prêt hypothécaire peut également inclure un regroupement afin d’équilibrer le taux d’endettement.

Exemple concret

Un appartement est évalué à 600 000 euros.
Deux héritiers reçoivent chacun 50 %.
L’un souhaite conserver le bien.

Soulte à verser : 300 000 euros.

L’héritier acquéreur mobilise un crédit hypothécaire sur un autre bien qu’il détient ou sur le bien objet de l’indivision. Chaque banque ayant sa propre approche du risque en matière de « Ratio hypothécaire » : RH. Il s’agit du montant prêté par rapport à la valeur du bien hypothéqué.

Certaines banques dans des réguions ou le marché immobilier est peu dynamique peuvent demander seulement 30% de RH et dans des zones très dynamique comme Paris 60% voir 70% peut être prété de la valeur du bien hypothéqué.

La banque accepte un financement de 350 000 euros, permettant de couvrir :

• la soulte : 300 000 euros

• les frais de partage et de notaire : 20 000 euros

• une réserve de trésorerie : 30 000 euros

L’héritier sort de l’indivision, sécurise le bien familial et assure la continuité patrimoniale.

Les points de vigilance à anticiper

Même si le crédit hypothécaire est une solution performante, plusieurs aspects doivent être étudiés en amont :

• capacité d’endettement après financement,

• durée du prêt et impact des mensualités,

• frais d’hypothèque ou de garantie,

• assurance emprunteur,

• délais de traitement avec le notaire et la banque,

• évaluation correcte et objective du bien pour éviter les contestations.

Dans les situations où l’entente entre héritiers est fragile, bien cadrer la valeur du bien est essentiel pour éviter les litiges.

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé comme Cibfinance

Le financement d’un rachat de soulte en succession est un dossier techniquement exigeant, car il combine :

• évaluation patrimoniale,

• fiscalité successorale,

• montage hypothécaire,

• coordination avec le notaire,

• besoins de trésorerie complémentaires.

Cibfinance accompagne chaque année de nombreuses familles confrontées à une indivision successorale. Notre expertise permet de :

• analyser la faisabilité du financement,

• optimiser la garantie hypothécaire,

• présenter le dossier aux banques spécialisées,

• sécuriser l’opération jusqu’à la signature notariale,

• obtenir les fonds dans les meilleurs délais afin de sortir de l’indivision.

Ce qu’il faut retenir sur un rachat de soulte suite succession

Sortir d’une succession et racheter les parts des autres héritiers est souvent un enjeu majeur, tant émotionnel que patrimonial. Le rachat de soulte est la solution permettant de conserver un bien familial, mais il nécessite une trésorerie parfois importante.

Le crédit hypothécaire s’impose comme un outil robuste, flexible et rapide pour financer la soulte et l’ensemble des besoins liés à la succession. Il permet d’éviter la vente du bien, de simplifier la transmission et de sécuriser l’héritage.

Vous souhaitez financer un rachat de soulte après une succession ?

Cibfinance peut étudier votre situation et vous proposer un financement adapté.

Simulez gratuitement votre rachat de soulte sur www.cibfinance.fr et obtenez une réponse rapide d’un expert.