Le prêt hypothécaire pour financer une donation et aider ses enfants à acquérir un logement
Le gouvernement a récemment publié les précisions attendues sur la mesure « dons familiaux » prévue par la loi de finances pour 2025.
Cette mesure temporaire ouvre une opportunité exceptionnelle pour les familles : donner jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire sans droits de donation, à condition que les sommes soient utilisées pour l’acquisition d’un logement ou pour des travaux de rénovation énergétique.
Mais encore faut-il disposer de liquidités pour transmettre ce capital.
C’est ici qu’intervient le prêt hypothécaire, une solution financière efficace permettant aux parents ou grands-parents de mobiliser la valeur de leur patrimoine immobilier afin d’aider leurs enfants dans leur projet d’accession à la propriété.
La nouvelle mesure « donations » de la loi de finances 2025
Selon le Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, la mesure prévoit :
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100 000 € maximum par donation à un même bénéficiaire.
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300 000 € maximum par bénéficiaire, si plusieurs donations sont consenties.
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Les dons sont exonérés de droits de donation.
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Les fonds doivent être utilisés dans un délai de 6 mois :
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soit pour l’achat d’un logement neuf destiné à la résidence principale (propriétaire occupant ou bailleur),
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soit pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.
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Le dispositif est valable pour les donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Cette mesure encourage à la fois la solidarité intergénérationnelle, l’accès au logement et la transition énergétique. Les notaires, conseillers en patrimoine et courtiers en crédit peuvent désormais s’appuyer sur un cadre légal clair pour accompagner les familles.
(Source officielle : BOFiP – Actu 2025-00080)
Le défi pour les familles : disposer de liquidités
Si la mesure est attractive, beaucoup de parents ou grands-parents font face à une difficulté concrète :
ils possèdent souvent un patrimoine immobilier important, mais peu de liquidités disponibles.
Or, la donation prévue par la loi de finances doit être réalisée en numéraire (sommes d’argent) et non en valeur immobilière. Cela signifie qu’un parent propriétaire de sa résidence principale ou d’un bien locatif peut avoir la volonté d’aider ses enfants, mais ne pas disposer des fonds nécessaires sur ses comptes bancaires.
Le prêt hypothécaire : une solution pour financer la donation
Le prêt hypothécaire permet de débloquer la valeur d’un bien immobilier sans le vendre. En pratique :
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Le parent propriétaire met en garantie son bien immobilier.
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La banque accorde un financement, qui peut aller de 50 000 € à plusieurs centaines de milliers d’euros, selon la valeur du bien.
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Les fonds débloqués sont disponibles sous forme de capital, permettant de réaliser immédiatement la donation.
C’est donc un outil parfaitement adapté à la mesure gouvernementale : il permet de transformer une partie de son patrimoine en liquidités pour transmettre dès aujourd’hui, sans attendre une succession future.
Exemple concret : aider un enfant à acheter son premier logement
Prenons un cas pratique.
Monsieur et Madame Dupont possèdent une maison estimée à 500 000 € et souhaitent aider leur fille à acheter son premier appartement.
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Grâce au prêt hypothécaire, ils obtiennent 150 000 € financés sur la valeur de leur bien.
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Ils effectuent une donation exonérée de droits, dans le cadre de la loi de finances 2025.
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Leur fille utilise la somme pour acheter un logement neuf, respectant ainsi le délai de 6 mois prévu.
Résultat : la fille accède plus facilement à la propriété, les parents conservent leur bien, et la transmission se fait de manière fiscalement avantageuse.
Les avantages du prêt hypothécaire pour financer une donation
Le recours à un prêt hypothécaire présente plusieurs bénéfices :
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Pas besoin de vendre son bien immobilier pour dégager des liquidités.
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Montant flexible : les sommes empruntées dépendent de la valeur du bien mis en garantie.
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Utilisation libre : les fonds obtenus peuvent être donnés immédiatement aux enfants.
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Transmission anticipée : la mesure exonérée de droits de donation permet d’optimiser la fiscalité.
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Accompagnement des enfants : un véritable coup de pouce pour accéder à la propriété malgré un marché immobilier tendu.
Les précautions à prendre
Comme toute opération financière, le prêt hypothécaire doit être étudié avec soin.
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Il convient d’évaluer sa capacité de remboursement et les conditions proposées par la banque.
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L’accompagnement par un courtier en crédit spécialisé est recommandé pour comparer les offres et choisir la formule la plus adaptée (durée, taux, modalités de remboursement).
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Le notaire reste un interlocuteur incontournable pour encadrer juridiquement la donation et s’assurer du respect des conditions prévues par la loi.
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Chez Cibfinance, nous accompagnons depuis plus de 20 ans les particuliers et les professionnels dans la recherche de solutions de financement personnalisées.
Le prêt hypothécaire fait partie des financements que nous proposons à nos clients, notamment dans le cadre de donations familiales.
Notre rôle est de :
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Étudier votre situation patrimoniale et vos besoins.
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Identifier les solutions bancaires adaptées.
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Monter le dossier et négocier avec nos partenaires financiers.
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Vous accompagner jusqu’au déblocage des fonds, en lien avec votre notaire.
Notre objectif est clair : vous permettre d’aider vos enfants à devenir propriétaires, tout en valorisant votre patrimoine et en bénéficiant du cadre fiscal avantageux mis en place par le gouvernement.
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