Investissement locatif en 2025 : tensions sur la location, hausse des taux, faut-il encore se lancer ?

1. Un contexte de forte tension locative favorable aux investisseurs

La demande locative ne faiblit pas : avec une offre en net retrait (jusqu’à – 20 % dans certains centres urbains entre 2021 et 2023) la vacance locative est réduite, les loyers augmentent et les biens partent rapidement. La location vide ou meublée fait face à une pression forte dans nombre de communes, ce qui constitue un terreau fertile pour les investisseurs avisés Le Monde.fr.

De plus, la fin du dispositif fiscal Pinel fin 2024 limite l’attractivité du neuf subventionné, mais ouvre des opportunités : les prix de l’immobilier ancien ont baissé, ce qui permet de trouver des biens décotés à rénover (notamment les passoires thermiques classées F ou G). Bien rénovés, ces logements peuvent offrir des rendements nets de 3 % à 5 % dès qu’ils séduisent un locataire Le Monde.fr+1.

2. Rendements locatifs : ce que l’on peut viser en 2025

Le rendement locatif brut moyen en France s’élève maintenant autour de 5,9 %, voire 6 % ou plus pour les villes jugées performantes. Certains sommets atteignent 11 % : villes comme Mulhouse (~11,3 %), Saint‑Étienne (~11 %), Limoges (~7–8 %) ou Le Mans (~9 %) offrent des opportunités d’investissement très attractives grâce à des prix d’achat bas (entre 1 200 et 1 900 €/m²) et des loyers stables.

Cela s’explique par la tension locative dans ces villes moyennes, souvent étudiantes ou de dynamisme économique modéré, mais constant. Les loyers y augmentent, la rotation locative est rapide, et les rendements sont supérieurs à ce que l’on observe dans les grandes métropoles (où ils plafonnent souvent entre 3 % et 4 %) Investissement Locatif.

3. Le rôle des taux d’intérêt dans la rentabilité locative

Depuis le début de l’année 2025, les taux de crédit sont restés globalement stables autour de 3,0 % à 3,3 % selon les durées et les profils emprunteurs :

• 3,07 % en moyenne en juin et juillet 2025 pour un prêt sur 20 ou 25 ans.

• Taux compétitifs négociés : parfois 2,9 % à 3,05 % sur des prêts de 25 ans pour les meilleurs dossiers.

• Sur 20 ans : entre 3,13 % et 3,35 % selon les sources Investissement Locatif.

Selon certaines projections, les taux pourraient légèrement remonter jusqu’à 3,30 % ou au-delà vers fin 2025, en raison de la stabilité ou d’une possible remontée des taux directeurs de la BCE ou des obligations d’État (OAT). En effet, même si la BCE a abaissé son taux directeur à 3,5 % (début 2025), elle a amorcé une stabilisation cet été, rendant l’avenir des taux incertain Chasseur Immo.

Impact concret sur la rentabilité

Une variation de 0,3 point sur le taux d’intérêt engendre mécaniquement une hausse des mensualités et diminue légèrement le cash‑flow net. Toutefois :

• Avec un rendement brut autour de 6 % et un coût du crédit proche de 3,3 %, la rentabilité nette locative reste viable entre 3 % et 5 % selon l’amortissement, les charges, les impôts et la vacance éventuelle Le Monde.fr

• Il devient essentiel de choisir un bon dossier, optimiser les frais d’acquisition et envisager la location meublée (bénéfices fiscaux LMNP, loyers supérieurs) ou la rénovation énergétique pour augmenter la valeur locative et réduire la vacance.

4. Où investir en 2025 pour optimiser le ratio risque/rendement ?

Villes à haut rendement brut

• Mulhouse (~11,3 %)

• Saint‑Étienne (~11 %)

• Limoges (~7,4–8 %)

• Le Mans, Niort, Angers, Perpignan, Le Havre, Nancy, Metz (~6–9 %)
  Ces villes offrent des prix d’entrée faibles et une demande locative forte, souvent portée par des étudiants ou jeunes actifs Le Monde.fr.

Zones périphériques de métropoles

Privilégier des communes bien desservies (transports, accès au centre-ville) permet de combiner stabilité de la demande et prix relativement bas. Par exemple : Meyzieu (Lyon), Pessac (Bordeaux), Blagnac (Toulouse) Le Monde.fr. Le neuf à prix remisés peut être une option, tout comme l’ancien à rénover avec potentiel de plus-value.

Critères à considérer pour choisir l’emplacement

• Proximité d’universités ou zones d’emplois, pour limiter la vacance.

• DPE du bien : éviter les logements classés G ou F sans garantie de travaux – ces biens deviendront interdits à la location dès 2025/2028 selon les classes.

• Potentiel locatif réel : loyer moyen local, durée moyenne de location, services de gestion.

5. Avantages et risques en 2025

Avantages

• Taux d’intérêt encore historiquement bas, favorables à la rentabilité.

• Demande locative structurellement élevée, avec des loyers à la hausse dans de nombreux secteurs.

• Prix d’acquisition en baisse récente, particulièrement dans l’ancien.

• Option de location meublée LMNP : loyers plus élevés, amortissements fiscaux.

• Possibilité de rénovation énergétique rentable, grâce à des aides (éco‑PTZ, MaPrimeRénov’)

Risques et contraintes

• Hausse des taux possible dans les mois à venir (prévisible jusqu’à ~3,3 %), impactant la capacité d’emprunt.

• Réglementation stricte sur les passoires thermiques, qui doivent être rénovées ou retirées du marché locatif

• Fin du dispositif Pinel, ce qui diminue l’attrait pour le neuf sans dispositifs de substitution.

• Encadrement des loyers dans certaines grandes villes, réduisant la marge locative possible.

6. Stratégies recommandées pour un investissement réussi

1. Soigner le dossier de financement : favoriser un profil solide, une mise de fonds, un apport personnel, et si possible passer par un courtier pour négocier un taux optimisé (~3 % ou légèrement en dessous).

2. Cibler les villes de rendement moyen‑élevé : privilégier celles avec des rendements bruts de 6 % ou plus.

3. Choisir la bonne typologie de bien : studio ou T2 dans les villes étudiantes, meublé si possible.

4. Anticiper les coûts de rénovation énergétique : travailler à un DPE C au minimum avant les interdictions de location (F et G).

5. Faire une simulation personnalisée : calcul des flux de trésorerie (loyer – charges – emprunt), impact fiscal, retour sur investissement.

7. L’investissement locatif en 2025, une opportunité mesurée

En 2025, malgré une légère remontée des taux de crédit (de ~3,0 % vers ~3,3 %), l’immobilier locatif reste globalement attractif. Avec un rendement brut souvent supérieur à 6 %, une demande locative élevée et des prix accessibles dans certaines villes, l’investissement peut générer des flux nets positifs et une valorisation patrimoniale durable.

Une bonne sélection géographique, une gestion soignée du financement, et une attention portée aux contraintes légales (DPE, fiscalité) sont les clés pour sécuriser et maximiser la rentabilité. Pour les investisseurs bien conseillés, c’est toujours un domaine à fort potentiel.

8. Les solutions de financement pour investisseurs de Cibfinance

En complément du contexte général des taux et des rendements, il est pertinent de présenter les offres spécifiques proposées en 2025 par Cibfinance, acteur B2B du financement immobilier investisseur, particulièrement pour les courtiers, gestionnaires de patrimoine et conseillers financiers Cibfinance .

Trois solutions de crédit adaptées aux investisseurs immobiliers

1. Crédit immobilier investisseur classique (en nom propre)

• • Accessible sans apport, jusqu’à 110 % du prix du bien, frais inclus, sous réserve d’une habitude gestion de garanties (Mutuelle Alsace Lorraine Jura au-delà).

  • Durée jusqu’à 25 ans, plafond âge fin de prêt à 95 ans, sans obligation de domiciliation bancaire.

  • Possibilité d’intégration partielle des revenus fonciers à 85 % de leur valeur future estimée dans le calcul de solvabilité.

2. Financement via une SCI (Société Civile Immobilière)

• • Le prêt est accordé à la SCI, dans un cadre professionnel, échappant aux normes strictes du HCSF (taux d’endettement de 35 %, etc.).

  • La SCI doit détenir ou acquérir au moins deux biens, et les associés cautionnent individuellement le prêt.

  • Permet une meilleure flexibilité pour plusieurs lots ou immeubles et un traitement professionnel du cash-flow Cibfinance • Plateforme de crédit BtoB+1.

3. Crédit hypothécaire de trésorerie

• • Le crédit hypothécaire permet d’emprunter en mettant en garantie un bien détenu, pour financer un nouvel investissement, avec jusqu’à 25 ans de durée.

  • Le montage « vente à soi-même » consiste pour une SCI à acheter un bien à un associé : ce dernier récupère des liquidités pour investir tout en restant indirectement propriétaire, via un cadre légal spécifique, sans passer par les contraintes HCSF pour les crédits grand public.

 

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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