Financer un investissement immobilier en SCI à l’IS pour limiter la fiscalité
Investir dans l’immobilier est un choix privilégié par de nombreux Français en quête de rendement et de constitution de patrimoine.
Toutefois, la fiscalité liée aux revenus fonciers peut rapidement alourdir la rentabilité d’un projet. Pour optimiser cette fiscalité, de plus en plus d’investisseurs choisissent de constituer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce montage, bien qu’un peu plus complexe qu’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), présente des avantages non négligeables.
L’un des principaux atouts réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le résultat imposable de la société.
Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la SCI à l’IS, ses avantages fiscaux, son mode d’imposition, les conséquences en cas de distribution de dividendes, mais aussi les limites de ce dispositif.
Enfin, nous verrons comment Cibfinance peut accompagner les investisseurs dans le financement SCI.
La SCI à l’IS : un fonctionnement proche de l’entreprise
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, une SCI est imposée à l’IR. Dans ce cas, les revenus fonciers sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur part dans le capital, et intégrés à leur propre déclaration de revenus.
Mais les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI est traitée comme une entreprise :
-
Elle doit tenir une comptabilité commerciale complète.
-
Elle établit un bilan et un compte de résultat.
-
Elle calcule un bénéfice imposable, sur lequel elle paie l’IS.
Cette option ouvre la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable du bien, ce qui constitue un levier fiscal particulièrement intéressant.
L’amortissement du bien immobilier : un avantage fiscal clé
Le principal intérêt de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir l’achat du bien immobilier. L’amortissement consiste à répartir la valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée. Chaque année, une fraction du prix d’acquisition est ainsi passée en charge comptable.
Exemple simplifié :
-
Un bien immobilier acheté 500 000 € peut être amorti sur 30 ans.
-
Chaque année, environ 16 600 € peuvent être déduits du résultat en tant que charge d’amortissement.
Cet amortissement vient réduire le bénéfice comptable, voire générer un résultat fiscal négatif. Ce déficit peut ensuite être reporté sur les exercices futurs. Ainsi, même si la SCI perçoit des loyers conséquents, son bénéfice imposable peut rester très faible, limitant la fiscalité.
Comment la SCI à l’IS est-elle imposée ?
Une fois les amortissements et les autres charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges courantes) déduits, la SCI calcule son bénéfice imposable. Celui-ci est soumis à l’impôt sur les sociétés selon deux taux :
-
15 % pour la fraction de bénéfice jusqu’à 42 500 €.
-
25 % au-delà de ce seuil.
Ce mécanisme est souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’IR, où les loyers sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un investisseur imposé dans une tranche marginale de 30 % ou 41 %, l’économie fiscale est donc considérable.
Que se passe-t-il en cas de distribution des bénéfices ?
Une fois l’IS payé, les associés de la SCI peuvent choisir de conserver les bénéfices dans la société (ce qui permet de réinvestir plus facilement) ou de les distribuer sous forme de dividendes.
Dans ce second cas, les associés sont imposés personnellement. Deux options existent :
-
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 30 % (dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
-
Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur les dividendes perçus. Cette option peut être intéressante pour certains profils dont le taux marginal d’imposition est modéré.
Ainsi, la SCI à l’IS permet une double optimisation : d’abord au niveau de la société grâce à l’amortissement, puis au niveau personnel grâce au choix du mode d’imposition des dividendes.
Les limites de la SCI à l’IS
Si les avantages fiscaux sont indéniables, la SCI à l’IS présente aussi des contraintes qu’il est important d’anticiper :
-
Complexité administrative : tenue d’une comptabilité commerciale, obligations déclaratives plus lourdes.
-
Fiscalité en cas de revente : la plus-value est calculée différemment. Elle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention comme dans le cadre de l’IR. Au contraire, elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements). Ce point peut fortement augmenter l’imposition lors de la cession.
-
Moins de souplesse pour certains profils d’investisseurs particuliers, qui ne souhaitent pas s’engager dans une gestion comptable poussée.
C’est pourquoi il est essentiel de consulter un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer.
Financer une SCI à l’IS avec Cibfinance
La réussite d’un projet immobilier en SCI dépend non seulement de la structure juridique et fiscale choisie, mais aussi du financement. Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs dans la recherche et la mise en place de financements adaptés.
Nous travaillons avec deux banques partenaires proposant des solutions spécifiques pour les SCI à l’IS. Ces produits permettent de financer aussi bien :
-
L’acquisition d’immeubles de rapport.
-
L’achat de bureaux ou locaux commerciaux.
-
L’investissement locatif résidentiel.
Grâce à notre expertise, nous sommes en mesure de présenter votre dossier de manière optimale, en tenant compte des particularités fiscales et comptables de la SCI.
À retenir sur le financement SCI à l’IS
Opter pour une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier est une stratégie efficace pour limiter la fiscalité et optimiser la rentabilité d’un projet. L’amortissement du bien immobilier réduit considérablement le résultat imposable, et l’imposition à l’IS reste souvent plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers classiques.
Cependant, ce choix n’est pas adapté à tous les profils. Les contraintes administratives, la fiscalité en cas de revente et la nécessité de se faire accompagner par des professionnels rendent ce montage plus exigeant.
Chez Cibfinance, nous mettons notre savoir-faire au service des investisseurs souhaitant financer leur projet en SCI. Grâce à nos partenariats bancaires, nous proposons des solutions sur mesure pour concrétiser vos ambitions immobilières.
Vous envisagez un investissement en SCI à l’IS ? Contactez dès maintenant Cibfinance pour étudier votre projet et obtenir un financement adapté.
Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?
- Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
- Financement de SCPI par nantissement.
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Prêt Viager Hypothécaire
- Financement rachat de soulte plus un crédit
- Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
- Prêt-relais senior après 65 ans
- Comment financer les droits de succession
Pour nous contacter :
- Téléphone : 04 77 32 32 09
- mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.
Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS
FAQ : Tout savoir sur la SCI à l’IS
Quelle différence entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
-
La SCI à l’IR est transparente fiscalement : les loyers sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
-
La SCI à l’IS est une véritable entité fiscale : elle paie l’impôt sur ses bénéfices après avoir déduit charges et amortissements.
Comment fonctionne l’amortissement en SCI à l’IS ?
L’amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien immobilier de manière comptable. Cela réduit le bénéfice imposable et limite donc la fiscalité.
Quels sont les risques de la SCI à l’IS ?
Le principal risque se situe lors de la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et non sur le prix d’achat. Cela peut fortement augmenter l’impôt dû.
La SCI à l’IS est-elle toujours avantageuse ?
Non. Tout dépend de la stratégie patrimoniale. La SCI à l’IS est très intéressante pour générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés, mais elle est moins adaptée pour des projets de revente à court ou moyen terme.
Comment financer une SCI à l’IS ?
Les banques demandent souvent une présentation structurée du projet. Chez Cibfinance, nous travaillons avec des partenaires bancaires spécialisés qui proposent des produits conçus pour ce type de montage.