Prêt-relais insuffisant, besoin d’un prêt immobilier complémentaire ?

Compléter un prêt-relais quand le montant est insuffisant pour la nouvelle acquisition : la solution alternative

Lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien, le prêt-relais est la solution la plus courante.

Toutefois, dans la réalité, les banques classiques ne financent presque jamais la totalité du prix du bien mis en vente.

Résultat : le montant du prêt-relais insuffisant si l’emprunteur n’a pas de trésorerie et le projet peut être bloqué. Un prêt immobilier complémentaire est la solution.

Il existe pourtant une solution méconnue : combiner un prêt-relais avec un prêt immobilier complémentaire, accordés par des financeurs spécialisés. Cette alternative permet de débloquer des situations qui seraient refusées dans le circuit bancaire habituel, notamment pour les seniors ou les profils atypiques.

Pourquoi le prêt-relais classique est souvent insuffisant ?

Même lorsque le bien est estimé ou déjà sous compromis, la plupart des banques se limitent à 60 ou 70% de sa valeur. Sans apport, l’emprunteur se retrouve dans l’impossibilité de financer son achat.

Avec un financeur spécialisé, le fonctionnement est plus souple.

La solution : un montage en deux étapes

1. Un prêt-relais basé sur la valeur du bien en vente

• Garantie hypothécaire uniquement sur le bien à vendre

• Financement jusqu’à environ 70% de la valeur

• Durée pouvant aller jusqu’à 5 ans

• Possibilité de différé

• Pas d’assurance systématique

• Endettement limité à 35%

2. Un prêt immobilier complémentaire

• Garantie sur le bien acheté

• Financement pouvant aller jusqu’à 100% du prix du nouveau logement

• Durée jusqu’à 25 ans

• Possible même sans apport

• Dans certains cas, assurance non obligatoire

• Conditions plus flexibles que dans le réseau bancaire classique

En combinant les deux, le nouveau logement peut être financé immédiatement, même si la vente n’est pas encore finalisée.

Exemple réel : un senior qui change de résidence

• Bien actuel mis en vente : 500 000 €

• Achat d’un appartement neuf : 400 000 €

Les banques classiques refusent car le client n’a pas d’apport.
Le relais ne suffit pas à payer le bien et les frais.

Étape 1 : prêt-relais

• Montant maximal : 70% du bien, soit 350 000 €

• Mensualité des intérêts : 1 312,50 € (sans assurance)

• Frais liés au relais : notaire, hypothèque, expertise, dossier, mandat

• Total des frais : 33 470 €

• Montant réellement mobilisable : 350 000 – 33 470 = 316 530 €

Il manque donc 83 470 € pour finaliser l’achat.

Étape 2 : prêt immobilier complémentaire

• Montant : 87 155 € (manque + frais annexes)

• Durée : 20 ans

• Mensualité : environ 543,89 € (sans assurance)

Vérification du taux d’endettement

• Intérêts relais : 1 312,50 €

• Mensualité complémentaire : 543,89 €

• Total : 1 856,39 € → endettement conforme aux critères des financeurs spécialisés

Résultat : le client peut acheter immédiatement, sans attendre la vente, et sans passer par une assurance obligatoire.

Pour qui cette solution est idéale ?

• Seniors qui souhaitent changer de cadre de vie

• Clients qui vendent un bien important sans disposer d’apport

• Personnes refusées par leur banque malgré une vente prochaine

• Projets urgents (mutation, opportunité immobilière, succession)

• Investisseurs qui achètent avant arbitrage patrimonial

FAQ – Prêt-relais insuffisant : questions les plus fréquentes

1. Pourquoi mon prêt-relais est-il inférieur au prix de mon bien ?
Les banques ne financent jamais 100 % de la valeur du bien vendu. Elles appliquent une marge de sécurité et limitent généralement le prêt-relais à 70 ou 80 % du prix, même si la vente est sous compromis. C’est la raison pour laquelle beaucoup d’emprunteurs se retrouvent avec un prêt-relais insuffisant.

2. Peut-on acheter un bien immobilier même si le prêt-relais ne suffit pas ?
Oui. Il est possible de compléter le prêt-relais avec un financement spécialisé. Le montage le plus courant est :

• un prêt-relais garanti sur le bien vendu,

• un prêt complémentaire garanti sur le bien acheté.
  Ce montage permet d’acheter immédiatement, même sans apport.

3. Que faire quand la banque refuse le prêt-relais ?
Un refus bancaire ne signifie pas que le projet est impossible. Certains organismes spécialisés financent des profils refusés dans le réseau bancaire classique : seniors, vendeurs sans apport, revenus atypiques, etc. Cibfinance peut étudier le dossier et proposer une solution alternative.

4. Comment est calculé le taux d’endettement avec un prêt-relais ?
Pour vérifier la solvabilité, le taux d’endettement prend en compte :

• les intérêts mensuels du prêt-relais,

• la mensualité du prêt complémentaire.
  Si l’ensemble respecte les normes d’endettement, le financement peut être accordé.

5. Faut-il obligatoirement une assurance pour ce type de montage ?
Dans de nombreux cas, l’assurance n’est pas obligatoire. Cela permet d’accepter des profils qui ne peuvent pas s’assurer (santé, âge, exclusion…). Chaque dossier est étudié individuellement.

6. Peut-on financer aussi les frais (notaire, garantie, travaux) ?
Oui. Le prêt complémentaire peut intégrer les frais liés à l’acquisition. Cela permet de financer l’ensemble du projet même sans apport personnel.

7. Combien de temps faut-il pour savoir si mon dossier est finançable ?
Chez Cibfinance, l’étude est rapide : analyse sous 24h et avis de faisabilité immédiat.

8. Les seniors peuvent-ils obtenir ce type de financement ?
Oui. C’est même l’un des principaux avantages de cette solution. Contrairement aux banques traditionnelles, certains financeurs acceptent des emprunteurs seniors, avec un âge de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 85 ans.
Autre point important : l’assurance est facultative dans de nombreux cas.
C’est un vrai plus pour les clients âgés, ceux présentant un risque de santé ou ceux qui sont refusés par les assureurs classiques.

9. Peut-on mettre en place ce financement si le bien est déjà sous compromis ?
Oui. Si le bien en vente est déjà sous compromis, le financement peut être étudié rapidement. Le compromis rassure le financeur sur la sortie du prêt-relais et peut faciliter l’acceptation du dossier.
De nombreux clients choisissent cette solution justement lorsqu’ils ont trouvé leur futur logement et doivent acheter avant la signature définitive.

Pourquoi passer par Cibfinance ?

Parce que nous travaillons avec des établissements spécialisés qui acceptent des dossiers que les banques classiques refusent. Notre rôle : structurer le financement, sécuriser le montage, simuler les charges, optimiser les durées, et présenter un dossier solide.

Réalisez dès maintenant une simulation d’un prêt-relais avce un prêt immobilier complementaire sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.