Le prêt hypothécaire pour financer une donation à ses enfants

Financer une donation à ses enfants grâce au prêt hypothécaire

Transmettre une partie de son patrimoine à ses enfants de son vivant est un choix à la fois généreux et stratégique. La donation de son vivant est une optimisation fiscale, mais comment financer une donation à ses enfants ?

Mais une donation ne se limite pas à un geste d’amour : elle doit aussi tenir compte des règles fiscales et des opportunités de financement.

Parmi les solutions disponibles, le prêt hypothécaire se révèle être un outil efficace pour organiser une transmission, tout en conservant la propriété de son bien immobilier.

Donation et fiscalité : ce que vous devez savoir en 2025

Lorsqu’un parent donne de l’argent ou un bien à son enfant, il doit respecter les règles des droits de donation. Ces droits s’appliquent sur la valeur de la donation, après déduction d’un abattement qui varie selon le lien de parenté.

En 2025, les abattements applicables restent inchangés :

• 100 000 € entre parents et enfants,

• 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants,

• 15 932 € entre frères et sœurs,

• 7 967 € entre oncles/tantes et neveux/nièces,

• 5 310 € entre autres personnes.

Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans, à condition de respecter les règles de forme (don manuel, acte notarié, déclaration…).

De plus, jusqu’au 31 décembre 2026, un abattement exceptionnel de 100 000 € peut s’appliquer en cas de don d’argent utilisé dans les 6 mois pour :

• l’achat ou la construction de la résidence principale,

• ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.

Cette fiscalité offre donc de véritables opportunités pour transmettre progressivement, sans alourdir la charge fiscale de vos héritiers.

Financer une donation grâce au prêt hypothécaire

La question qui se pose souvent est la suivante : comment donner sans disposer immédiatement de liquidités ?

De nombreux parents sont propriétaires d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire) dont la valeur est importante, mais ils ne souhaitent pas vendre pour dégager du capital. C’est ici qu’intervient le prêt hypothécaire.

Principe du prêt hypothécaire

• Vous mettez en garantie votre bien immobilier,

• La banque vous accorde un prêt basé sur la valeur du bien,

• Vous disposez immédiatement de liquidités pour effectuer une donation.

Contrairement à une vente, vous restez propriétaire de votre bien. Vous conservez l’usage du logement, tout en transformant une partie de sa valeur en cash pour aider vos enfants.

Exemple concret

Un parent propriétaire d’une maison estimée à 400 000 € souhaite donner à ses deux enfants. Grâce au prêt hypothécaire, il obtient un financement de 200 000 € sans vendre son bien. Il peut ainsi transmettre à chacun 100 000 €, montant qui correspond exactement à l’abattement en ligne directe. Résultat : aucun droit de donation à payer, tout en gardant son patrimoine immobilier.

Et si le montant dépasse les abattements ?

Lorsque la donation excède les exonérations prévues par la loi, les bénéficiaires doivent en principe s’acquitter de droits de donation (droits de succession anticipés).

Mais il existe une subtilité avantageuse : les parents peuvent prendre en charge eux-mêmes ces frais, au profit de leurs enfants, sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire.

Autrement dit, régler les droits de donation ne vient pas diminuer les abattements disponibles.

Exemple

Un parent souhaite donner 150 000 € à son enfant.

• Sur les premiers 100 000 €, l’abattement s’applique : aucun droit.

• Sur les 50 000 € restants, des droits de donation s’appliquent.

Avec un prêt hypothécaire, le parent peut non seulement financer la donation, mais aussi régler directement les droits dus. Ainsi, l’enfant reçoit l’intégralité de la somme prévue, sans avoir à supporter la fiscalité.

C’est un avantage majeur : le prêt hypothécaire permet de dépasser sereinement les plafonds d’exonération, tout en évitant à ses enfants de supporter la charge financière des droits.

Les avantages d’une telle stratégie

1. Anticiper la transmission : profiter des abattements renouvelables tous les 15 ans.

2. Aider ses enfants au bon moment : souvent lorsqu’ils en ont le plus besoin (achat immobilier, création d’entreprise, travaux).

3. Conserver son bien immobilier : pas besoin de vendre pour transmettre.

4. Optimiser fiscalement : en combinant prêt hypothécaire et abattements, vous réduisez fortement la fiscalité de la transmission.

5. Alléger la charge des enfants : possibilité pour les parents de régler eux-mêmes les droits de donation.

Les points de vigilance

• Les conditions du prêt hypothécaire (taux, durée, frais de notaire et de garantie) doivent être étudiées avec soin.

• L’endettement généré doit rester en adéquation avec vos ressources et votre âge.

• La donation doit être réalisée dans les règles (acte notarié recommandé pour sécuriser la transmission).

Bien préparer sa transmission en toute sérénité

Une bonne transmission ne s’improvise pas. Grâce au prêt hypothécaire, il est possible de donner à ses enfants sans vendre son patrimoine immobilier, tout en profitant des abattements fiscaux disponibles.

Et même si la donation dépasse ces exonérations, les parents peuvent en assumer les frais grâce au financement, afin que leurs enfants bénéficient pleinement de leur générosité.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les familles dans la mise en place de financements adaptés à leur projet de donation.

Vous envisagez une donation à vos enfants ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour une étude personnalisée et découvrir comment un prêt hypothécaire peut faciliter votre transmission.

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