Loyers impayés : la saisie sur salaire simplifiée depuis le 1er juillet 2025 redonne confiance aux investisseurs
L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français. Pourtant, un frein majeur persiste depuis des années : la crainte des loyers impayés.
Selon plusieurs enquêtes, il s’agit de la première inquiétude des bailleurs particuliers et des investisseurs institutionnels, devant même la fiscalité ou la vacance locative.
Un impayé peut fragiliser la rentabilité d’un projet, déséquilibrer un plan de financement, voire compromettre une opération immobilière.
Consciente de ce problème, la loi a introduit une réforme majeure : depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs disposent d’une procédure simplifiée de saisie sur salaire pour recouvrer plus rapidement les loyers impayés.
Cette évolution marque un tournant, car elle retire une grande partie de la lourdeur judiciaire qui ralentissait jusqu’ici les démarches.
Elle ouvre aussi de nouvelles perspectives de sérénité et de sécurité pour les propriétaires qui veulent effectuer financer un investissement immobilier
Une réforme attendue par les bailleurs
Jusqu’à présent, lorsqu’un locataire cessait de payer son loyer, le bailleur devait saisir le juge de l’exécution pour engager une saisie sur salaire. Cette étape judiciaire, indispensable, entraînait des délais souvent longs : convocation, conciliation, jugement… pendant lesquels les dettes s’accumulaient. Beaucoup de propriétaires renonçaient à aller au bout, faute de moyens ou de temps.
Désormais, la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025 simplifie radicalement ce processus. Le bailleur muni d’un titre exécutoire (jugement ou bail notarié) peut s’adresser directement à un commissaire de justice (anciennement huissier).
Ce dernier devient l’interlocuteur unique, sans passage préalable devant le tribunal. L’objectif est clair : accélérer le recouvrement et réduire la charge administrative pour les créanciers.
Comment fonctionne la nouvelle procédure ?
La procédure simplifiée repose sur un enchaînement clair et encadré :
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Le commissaire de justice notifie un commandement de payer au locataire. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation, négocier un échéancier ou contester la procédure.
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En l’absence de réaction, le commissaire peut transmettre dans les trois mois un procès-verbal de saisie à l’employeur du locataire, tout en informant ce dernier sous huit jours.
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L’employeur retient alors une partie du salaire du débiteur, dans la limite de la quotité saisissable définie par la loi, et reverse directement les sommes au créancier.
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Toutes les saisies doivent être inscrites dans un registre national des saisies sur rémunération, géré par la Chambre nationale des commissaires de justice, pour éviter les doublons et garantir la transparence.
Cette nouvelle organisation permet d’agir rapidement, tout en maintenant un équilibre : le locataire conserve une part incompressible de son revenu, équivalente au RSA pour une personne seule, afin de préserver sa dignité et ses besoins essentiels.
Un équilibre entre efficacité et protection
Certains pouvaient craindre qu’une telle simplification ne pénalise excessivement les locataires en difficulté. Or, la réforme conserve plusieurs garde-fous :
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Droit à contestation : le locataire peut saisir le juge à tout moment pour suspendre la procédure et contester le montant réclamé.
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Protection du minimum vital : la saisie n’est possible que dans les limites fixées par la quotité saisissable.
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Délais de régularisation : le commandement de payer laisse un mois au débiteur avant tout acte de saisie.
Ainsi, le texte vise un juste équilibre : accélérer les démarches pour les bailleurs, sans mettre en péril les locataires en difficulté réelle.
Un tournant pour les investisseurs
Au-delà de l’aspect juridique, cette réforme a un impact économique et psychologique majeur. La principale crainte des investisseurs dans l’immobilier locatif est le non-paiement des loyers. En effet, un impayé peut rapidement représenter plusieurs milliers d’euros, fragiliser la trésorerie d’un bailleur et mettre en danger le remboursement du crédit immobilier associé.
Avec cette nouvelle procédure, les investisseurs disposent désormais d’une arme plus efficace pour protéger leurs revenus locatifs. Ils savent qu’en cas de difficulté, le recours sera plus rapide, plus simple et moins coûteux. Cela réduit le risque perçu, et donc l’appréhension à investir dans le locatif.
Redonner confiance aux bailleurs et dynamiser le marché
En sécurisant davantage le recouvrement, cette réforme pourrait jouer un rôle moteur pour le marché immobilier :
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Pour les particuliers, elle limite la peur de se lancer dans un premier investissement locatif. La perspective d’un recouvrement accéléré des loyers rassure et rend l’aventure immobilière plus accessible.
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Pour les investisseurs institutionnels, qui gèrent parfois des centaines de lots, cette simplification représente une garantie supplémentaire de régularité des flux financiers. Elle peut contribuer à renforcer l’attractivité de l’immobilier résidentiel par rapport à d’autres classes d’actifs.
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Pour les professionnels du secteur (agents immobiliers, courtiers, gestionnaires de patrimoine), c’est un argument supplémentaire à mettre en avant auprès des clients hésitants : investir dans la pierre reste sûr, et les risques liés aux impayés sont désormais mieux maîtrisés.
En d’autres termes, cette réforme participe à restaurer la confiance dans l’investissement locatif, au moment même où la conjoncture économique incite de nombreux Français à rechercher des placements durables et tangibles.
Une réforme qui s’inscrit dans une logique de modernisation
La mise en place d’un registre national des saisies illustre également la volonté de l’État de moderniser et digitaliser les procédures. Plus de transparence, plus de traçabilité, moins de lourdeurs judiciaires : autant de signaux positifs qui renforcent la crédibilité de la démarche.
À terme, cette évolution pourrait même réduire le nombre de contentieux portés devant les tribunaux, désengorgeant ainsi la justice et permettant de concentrer les moyens sur les dossiers les plus complexes.
Vers un climat d’investissement plus serein
Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs ont entre les mains un outil inédit : la saisie sur salaire simplifiée. En permettant un recouvrement plus rapide des loyers impayés, sans attendre l’accord préalable d’un juge, cette réforme redonne une bouffée d’oxygène aux propriétaires et investisseurs.
Elle ne supprime pas les risques liés à la location, mais elle les rend plus prévisibles et gérables. Pour beaucoup, c’était la pièce manquante du puzzle : une réponse concrète à la peur du bailleur de voir ses revenus s’évaporer.
Dans un marché immobilier en pleine mutation, cette avancée pourrait bien relancer l’appétit des investisseurs pour la pierre. Car un bailleur qui sait qu’il pourra compter sur ses loyers est un bailleur qui investit avec confiance.
Que faire en cas de loyers impayés depuis le 1er juillet 2025 ?
Grâce à la réforme, les démarches sont désormais plus simples et rapides. Voici les étapes clés pour un bailleur confronté à un impayé :
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Constater rapidement l’impayé
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Dès le premier retard, prendre contact avec le locataire pour clarifier la situation.
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En parallèle, vérifier si une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale est mobilisable.
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Obtenir ou disposer d’un titre exécutoire
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Le bail notarié en constitue un, tout comme un jugement d’expulsion ou de condamnation au paiement.
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Ce document est indispensable pour enclencher la saisie.
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Saisir un commissaire de justice
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Le commissaire envoie un commandement de payer au locataire.
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Le locataire a 1 mois pour régler, proposer un échéancier ou contester.
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Procéder à la saisie sur salaire
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Si aucune action n’est entreprise par le locataire, le commissaire transmet dans les 3 mois un procès-verbal de saisie à l’employeur.
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L’employeur retient chaque mois une partie du salaire et reverse directement au bailleur.
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Suivre l’avancement dans le registre national des saisies
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Le bailleur peut ainsi contrôler la bonne exécution de la saisie et éviter les doublons.
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Moins de délais, moins de formalités judiciaires, et une sécurisation renforcée des loyers.
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