La part d’un crédit immobilier repris dans un regroupement de crédit à un impact sur l’offre.
Le regroupement de crédits est une solution financière permettant de réunir plusieurs emprunts en un seul, dont un crédit immobilier, pour obtenir une mensualité unique et, souvent, une durée de remboursement allongée, entrainant une augmentation du coût total.
Toutefois, la part du prêt immobilier par rapport aux crédits à la consommation joue un rôle crucial dans l’évaluation du risque par les banques et impacte directement les conditions de financement.
Le législateur est intervenu pour réguler cette répartition impactant l’offre de prêt proposée au client.
Influence de la proportion de crédits immobiliers sur le risque perçu
Les banques adoptent une approche différenciée selon la composition du regroupement de crédits :
- Majorité de crédits immobiliers (>60 %) : L’endettement est principalement lié à un investissement patrimonial, ce qui rassure les banques. Un bien immobilier constituant une garantie tangible, les prêteurs considèrent ce type de regroupement comme moins risqué et proposent généralement des taux plus attractifs.
- Majorité de crédits à la consommation (>40 %) : L’endettement est davantage lié à des dépenses courantes ou à des achats non patrimoniaux (voiture, équipement, loisirs). Ces crédits présentent des taux de défaut plus élevés, ce qui amène les banques à considérer ces emprunteurs comme plus risqués et à leur appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour compenser ce risque.
Approche bancaire et perception du risque client
Lorsqu’un regroupement de crédits comprend plus de 40 % de crédits à la consommation, la banque a tendance à considérer que l’emprunteur gère moins bien ses finances.
Ce critère influence directement la politique de taux et les conditions d’octroi.
En revanche, un dossier où l’immobilier prédomine est perçu comme plus stable et bénéficie de conditions plus favorables.
Cadre légal et incidence sur le financement
Le législateur a fixé des règles claires sur la classification des regroupements de prëts. Selon l’article R. 314-19 du Code de la consommation, si la proportion des crédits immobiliers dans l’opération est supérieure à 60 %, le regroupement est considéré comme un crédit immobilier.
En dessous de ce seuil, il est classé comme un crédit à la consommation. Cette distinction influe directement sur le taux d’usure appliqué, qui définit le taux maximal autorisé par la loi.
- Regroupement de crédits immobilier (>60 % de crédits immobiliers) : soumis au taux d’usure des crédits immobiliers, généralement plus bas. Par exemple, nous trouvons beaucoup de dossiers de rachat de soulte plus un ou des crédits à la consommation.
- Regroupement de prêts consommation (>40 % de crédits à la consommation) : soumis au taux d’usure des crédits à la consommation, souvent plus élevé.
Le seuil mentionné à l’article L. 314-11 est atteint lorsque la part des crédits immobiliers mentionnés à l’article L. 313-1, représente 60 % du montant total de l’opération de regroupement de crédits.
Le montant des crédits immobiliers inclut tous les coûts, les intérêts, les commissions, les taxes, les pénalités et autres frais que l’emprunteur est tenu de payer pour le remboursement de ces crédits. Ces frais ne sont inclus dans le montant des crédits immobiliers que pour autant qu’ils figurent dans le montant total de l’opération de regroupement de crédits.
Conséquences pour l’emprunteur
Cette classification impacte directement les taux d’intérêt pratiqués par les banques.
Les prêts classés en crédit immobilier bénéficient de taux plus faibles, alors que ceux classés en crédit à la consommation sont soumis à des taux plus élevés, intégrant le risque accru de défaillance.
En résumé, la proportion entre prêt immobilier et crédit à la consommation dans un regroupement de prêts a une incidence majeure sur le coût du financement.
Pour les emprunteurs, il est essentiel d’analyser la composition de leur endettement afin d’optimiser leur regroupement et d’obtenir les meilleures conditions possibles.
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