Prêt relais 2025 : pourquoi les banques refusent, et comment Cibfinance débloque encore des solutions
Le prêt relais est un outil incontournable lorsque l’on achète un logement avant d’avoir vendu le précédent.
Sur le papier, le mécanisme est simple. La banque avance une partie de la valeur du bien mis en vente, l’emprunteur paie les intérêts pendant l’année de transition, puis rembourse le capital dès la signature de l’acte de vente.
Dans un marché fluide, ce montage ne pose aucun problème.
Pourtant, en 2024 et 2025, la majorité des banques généralistes freinent. Obtenir un prêt relais auprès de son établissement habituel est devenu compliqué, voire impossible selon les profils.
Cibfinance constate depuis plusieurs mois une hausse importante des demandes refusées par les banques traditionnelles.
Les raisons sont multiples, mais toutes sont liées à la conjoncture immobilière.
Cet article détaille les causes du blocage actuel, ses conséquences pour les emprunteurs et les solutions qui existent encore grâce aux partenaires spécialisés de Cibfinance.
Un marché immobilier trop lent pour rassurer les banques
La première difficulté est la baisse de la fluidité du marché. Les délais de vente se sont nettement allongés. Dans certaines zones, il faut désormais plusieurs mois pour trouver un acheteur.
Or, un prêt relais repose sur un élément essentiel : la certitude que le bien sera vendu dans un délai court. La banque n’a pas vocation à conserver un prêt relais pendant des années. Elle en fixe donc la durée à douze mois, renouvelable une fois, ce qui crée une limite stricte.
Le problème est simple. Si la vente ne se concrétise pas avant l’échéance du prêt, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.
En théorie, elle peut accorder douze mois supplémentaires, mais seulement si elle constate une vraie dynamique de vente. Sans dossier solide, la situation bascule vers le contentieux.
Dans un marché calme, les banques acceptent ce risque. Dans un marché ralenti, elles préfèrent l’éviter.
Premier problème : le risque de dépassement de délai
Lorsque la vente traîne, les conséquences sont importantes.
Au-delà de douze à vingt-quatre mois, la banque n’a plus de solution contractuelle. Le prêt relais doit être remboursé.
S’il ne l’est pas, elle engage une procédure de recouvrement.
Ces dossiers sont de plus en plus fréquents. Ils coûtent cher à la banque, immobilisent du capital et alourdissent ses statistiques de créances douteuses.
Résultat : de nombreux établissements ont servi la même consigne à leurs conseillers. En cas de doute, il vaut mieux refuser le relais.
On observe aujourd’hui des refus pour des dossiers qui auraient été validés sans problème il y a quelques années. Même des propriétaires disposant d’un bien situé, d’un apport important ou d’un historique bancaire irréprochable essuient des refus.
Deuxième problème : la vente en dessous du prix espéré
Dans un marché tendu, les vendeurs doivent parfois revoir leurs ambitions. La négociation est devenue plus fréquente. Les acheteurs disposent de davantage de pouvoir.
Cela crée un risque pour la banque : si le bien se vend moins cher que prévu, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser le prêt relais.
Exemple simple : un logement estimé 300 000 euros. La banque accorde un relais sur la base de 70 %, soit 210 000 euros, moins le crédit restant dû.
Si le bien ne trouve pas preneur et que le vendeur baisse son prix à 260 000 euros, la marge disparaît. L’emprunteur doit alors compléter avec son épargne ou emprunter à nouveau.
Beaucoup de ménages n’ont pas cette capacité. Pour la banque, c’est un risque trop important. Le prêt relais devient un dossier fragile, même si la situation financière du client semble solide.
Troisième problème : la valeur réelle du bien
Les banques ne financent jamais le relais sur la totalité de la valeur du logement. Elles appliquent une quotité prudente, généralement autour de 60 à 70 %.
Elles demandent aussi plusieurs avis de valeur, souvent trois estimations d’agences immobilières différentes, ou même une évaluation notariale. Malgré ces précautions, les établissements ne sont plus certains de la valeur de marché. La baisse du volume de transactions fausse les comparatifs. Les ventes de référence sont moins nombreuses.
Il devient difficile d’anticiper un prix de revente fiable, même sur un bien de qualité.
Autre élément : de nombreux biens ont été mis en vente à des prix encore liés aux années précédentes. Le vendeur espère maintenir un niveau élevé, mais le marché ne suit pas.
Pour la banque, c’est un signal d’alerte. Elle peut considérer que le prix affiché ne reflète pas la réalité, et donc refuser le financement dès le départ.
Une augmentation des dossiers contentieux
Conséquence logique : les banques ont vu augmenter les contentieux liés aux prêts relais. Trop de ventes tardent. Trop de biens ne se vendent pas au prix prévu.
Trop de dossiers se prolongent au-delà des limites contractuelles. Le relais devient alors un risque que les directions crédit veulent réduire. Le plus simple est de refuser.
Ce phénomène est général. Il touche les grandes banques comme les banques régionales. Les clients qui sollicitent leur établissement habituel essuient de plus en plus de réponses négatives, parfois sans possibilité de solution alternative.
Autres raisons du blocage
Il existe également d’autres causes, moins visibles mais tout aussi déterminantes.
Les contraintes prudentielles imposées aux banques sont plus strictes. Les établissements doivent provisionner les risques. Un prêt relais n’est pas amorti et repose sur un événement futur. Il est considéré comme plus risqué qu’un prêt classique.
L’environnement économique pèse aussi. Les banques cherchent à réduire leur exposition aux dossiers incertains. Elles privilégient les prêts amortissables classiques, qui génèrent une trésorerie régulière, plutôt que les crédits courts dépendant d’une vente.
Enfin, certaines banques ont fermé presque totalement le robinet des relais. Elles acceptent seulement des dossiers très sécurisés, avec compromis déjà signé ou vente en cours. Les autres sont automatiquement écartés.
Pourquoi passer par Cibfinance change la donne
Le constat pourrait être pessimiste, mais il existe encore des solutions.
La principale différence entre un refus et un accord tient à la nature de la banque interrogée.
- Les établissements généralistes ne veulent plus prendre ces risques.
- Les banques spécialisées, au contraire, ont développé des offres adaptées aux achats-reventes, même dans ce contexte.
Cibfinance travaille avec plusieurs partenaires qui analysent différemment ce type de dossier.
Plutôt que d’appliquer des règles standardisées, ils étudient la réalité du projet : attractivité du bien, emplacement, prix de marché, situation patrimoniale, stratégie de vente. Cette approche permet d’accorder des prêt-relai que d’autres refusent.
Autre élément déterminant : la possibilité d’accorder des relais avec paiement mensuel des intérêts, mais sans assurance, lorsque les garanties réelles sont suffisantes. Cet avantage est extrêmement important pour les séniors qui rencontrent souvent des problèmes d’assurabilité
Dans un contexte où le risque médical bloque de nombreux dossiers seniors, c’est une réponse concrète.
Les clients ne sont pas exclus du financement simplement parce qu’ils ne rentrent pas dans les cases d’assurance traditionnelles.
Une analyse de faisabilité indispensable
Cibfinance commence par une étude précise du dossier. Cette étape permet d’éviter les mauvaises surprises. Elle repose sur une estimation objective du bien, une évaluation de la capacité d’endettement, et une vérification des conditions de sortie du prêt. Le réseau fournit ensuite un montage adapté et sollicite les partenaires les plus pertinents.
L’objectif est clair : sécuriser le projet du client, limiter les risques, éviter les situations où le dossier pourrait basculer vers un contentieux. Cibfinance ne se contente pas de transmettre un dossier. Le travail consiste à structurer un financement crédible, réaliste, compatible avec le marché.
Ce qu’il faut retenir sur le prêt relais en cette période difficile
Le prêt relais est un outil très utile, mais la conjoncture immobilière a durci les règles du jeu. Les banques ont accumulé trop de dossiers en difficulté. Elles craignent les ventes tardives, les baisses de prix et les estimations incertaines. Résultat : elles refusent massivement des projets pourtant viables.
Cibfinance propose une alternative. Grâce à ses partenaires spécialisés et à son expertise dans l’achat-revente, le réseau obtient des acceptations là où les banques traditionnelles bloquent. La clé est dans l’accompagnement, l’analyse du bien, la structure du financement et la compréhension des contraintes actuelles du marché.
Pour les emprunteurs, le message est simple : un refus bancaire n’est pas une fin de projet. Il existe encore des solutions. Une étude personnalisée permet de vérifier rapidement la faisabilité et de trouver une banque prête à accompagner l’achat-revente dans de bonnes conditions.
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