Le prêt in fine : le risque du non-remboursement à l’échéance
Le prêt hypothécaire in fine peut être une solution puissante pour optimiser son patrimoine ou financer un projet important sans alourdir sa mensualité. Mais le prêt hypothécaire In Fine, bien que séduisant sur le papier, comporte un risque majeur qu’il ne faut jamais sous-estimer : l’incapacité de rembourser le capital au terme du contrat.
Chez Cibfinance, nous attirons systématiquement l’attention de nos clients sur cette problématique, car un financement bien structuré aujourd’hui doit aussi être soutenable demain.
Voici pourquoi ce risque est réel, comment il se manifeste, et quelles solutions existent pour le maîtriser.
Le fonctionnement du prêt hypothécaire in fine
Dans un prêt hypothécaire in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance (souvent après 10, 15 ou 20 ans).
Ce montage repose fréquemment sur un mécanisme d’épargne parallèle, souvent adossée à un contrat d’assurance-vie. Le principe est simple : l’emprunteur place chaque mois une somme sur un support d’épargne, en espérant que le rendement de ce placement dépasse le coût du crédit.
L’objectif est d’avoir, à l’échéance, une enveloppe suffisante pour solder le capital.
Ce mécanisme crée un effet de levier intéressant… mais uniquement si l’épargne est régulière, soutenue, et bien investie.
Le risque : ne pas avoir les liquidités à l’échéance
Le risque majeur du prêt hypothécaire in fine survient lorsque l’épargne prévue n’est pas constituée ou insuffisante à l’arrivée du terme.
Pourquoi cela arrive-t-il ? Plusieurs raisons récurrentes expliquent ce phénomène :
Une baisse ou un arrêt de l’effort d’épargne
Les aléas de la vie (perte de revenus, divorce, dépenses imprévues, changement de situation familiale…) amènent certains emprunteurs à réduire, voire cesser, leurs versements sur leur contrat d’épargne.
Une mauvaise performance des placements
Si l’assurance-vie ou le support d’épargne utilisé ne génère pas les rendements attendus, ou si des frais rognent la performance, l’emprunteur se retrouve avec un capital inférieur au montant emprunté. Le différentiel doit alors être comblé… parfois difficilement.
Un projet d’investissement locatif mal calibré
Autre cas courant : un investisseur emprunte via un prêt hypothécaire in fine pour financer un achat locatif, en misant sur une revente du bien à l’échéance, plus chère que le montant du prêt. Ce montage peut fonctionner… sauf si le marché immobilier se retourne entre-temps.
La crise des subprimes en 2008 ou plus récemment la crise inflationniste de 2022 à 2025 ont montré que nul n’est à l’abri d’un retournement de marché. En cas de chute des prix, le bien ne vaut plus assez pour solder le prêt.
L’investisseur est alors piégé avec un capital à rembourser sans ressources immédiates.
Des litiges déjà recensés entre emprunteurs et banques
Les situations de non-remboursement ont donné lieu à de nombreux litiges. Des emprunteurs, mal informés ou mal accompagnés, se sont retrouvés dans l’impossibilité de solder leur prêt in fine, entraînant contentieux, ventes forcées ou difficultés successorales.
Ces contentieux rappellent une vérité simple : le prêt in fine n’est pas un crédit standard.
C’est un produit patrimonial sensible, qui doit être réservé à des emprunteurs avertis, parfaitement conscients des obligations à l’échéance.
La position responsable de Cibfinance
Chez Cibfinance, nous sommes convaincus que la meilleure façon d’éviter les dérapages est d’encadrer strictement l’octroi de prêts in fine. Notre recommandation est claire : ne proposer un prêt hypothécaire in fine que si le client dispose dès l’origine d’une solution de remboursement solide.
Deux conditions minimales à respecter :
-
Une épargne déjà constituée, d’un montant équivalent au capital emprunté, sécurisée sur un support fiable (contrat d’assurance-vie, compte-titres, PEA…).
-
Un actif immobilier disponible, dont la valeur est au moins équivalente, voire supérieure de 10 à 20 % au montant du prêt in fine. Cela permet d’envisager une revente maîtrisée si nécessaire.
En agissant ainsi, nous protégeons nos clients contre les dérives potentielles du produit et évitons les situations de blocage à l’échéance.
Prêt hypothécaire In Fine : prudence et accompagnement
Le prêt hypothécaire in fine peut être un excellent levier de financement ou d’optimisation patrimoniale. Mais il n’est pas sans risques. Son succès repose sur un triptyque incontournable : discernement, rigueur et accompagnement personnalisé.
Si vous envisagez ce type de financement, ne vous engagez pas seul. Faites appel à un professionnel du crédit qui saura vous conseiller en toute transparence et évaluer objectivement vos capacités à tenir vos engagements à long terme.
Chez Cibfinance, notre rôle de courtier spécialisé nous permet de vous proposer des solutions adaptées, tout en sécurisant votre projet dès l’origine.
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