Quelle différence entre un contrat de conseil indépendant et un mandat de recherche de financement pour un crédit immobilier
La distinction entre le contrat de conseil indépendant et le mandat de recherche de financement pour un crédit immobilier a des implications profondes sur la relation que le professionnel entretient avec son client et les banques, ainsi que sur les modalités de rémunération et d’interaction.
Pour rappel, le contrat de conseil indépendant ne peut être réalisé que pour les crédits immobiliers (le crédit à la consommation et le regroupement de crédits sont excempts de ce dispositif spécifique)
Contrat de Conseil Indépendant : Le courtier auditeur
Relation avec la Banque :
Absence totale de relation avec les banques. Il n’y a intermédiation entre le client et la banque.
Dans le cadre d’un contrat de conseil indépendant, le courtier en crédits n’a aucune interaction directe avec les établissements de crédit.
Sa mission consiste à réaliser un audit complet de la situation financière du client emprunteur et à fournir des recommandations objectives sur les options de financement disponibles.
La législation impose même de réaliser au moins 3 recommandations.
Indépendance absolue :
La nature même du conseil indépendant implique que le courtier ne peut pas être en relation avec la banque pour négocier ou présenter un dossier au nom du client.
Cette indépendance garantit que les conseils donnés sont exempts de tout conflit d’intérêt et sont strictement orientés vers l’intérêt du client.
Rémunération du contrat de conseil :
Le courtier est exclusivement rémunéré par son client, ce qui évite tout risque de partialité.
La rémunération peut être un honoraire fixe ou un pourcentage du montant financé, mais en aucun cas elle ne provient de la banque. Cela renforce la perception de l’indépendance et de la qualité du conseil.
Exemple de Mission :
Le courtier réalise un audit financier pour un client souhaitant obtenir un prêt immobilier.
Il analyse les différentes offres disponibles sur le marché et recommande les meilleures solutions en fonction du profil du client.
Cependant, le client est ensuite responsable de contacter les banques et de négocier les termes du prêt, sans intervention directe du courtier.
Mandat de Recherche de Capitaux : Le courtier entremetteur
Relation avec la Banque : Rôle d’intermédiation
Dans le cadre d’un mandat de recherche de capitaux, le courtier joue un rôle actif d’entremetteur entre son client et les établissements de crédit. Il est chargé de rechercher, de comparer et de négocier les offres de prêt auprès des banques.
Cette mission implique une interaction directe et régulière avec les banques pour défendre les intérêts de son client et obtenir les meilleures conditions possibles.
Négociation et facilitation :
Le courtier peut présenter le dossier du client aux banques, négocier les taux d’intérêt, les garanties, et autres conditions du prêt.
Il peut aussi accompagner son client lors des rendez-vous avec les banques et faciliter la conclusion du contrat de prêt.
Rémunération du mandat de recherche :
Contrairement au mandat de conseil indépendant, dans le cadre d’un mandat de recherche, le courtier peut percevoir une commission de la part de la banque.
Cette commission est souvent calculée en pourcentage du montant du prêt accordé et est une source de rémunération courante pour les courtiers en crédits.
Cependant, le courtier doit veiller à la transparence vis-à-vis de son client, en lui fournissant toutes les informations concernant cette commission.
Exemple de Mission :
Un client mandate un courtier pour trouver le meilleur prêt immobilier.
Le courtier contacte plusieurs banques, compare les offres, et négocie les termes les plus avantageux.
Il peut aussi intervenir pour lever des blocages dans la procédure de demande de prêt. Une fois le prêt accordé, le courtier peut recevoir une commission de la banque avec laquelle le prêt a été contracté.
Pour résumer contrat de conseil indépendant versus mandat de recherche
Mandat de Conseil Indépendant : Le courtier agit exclusivement en tant que conseiller pour son client, sans aucune relation directe avec les banques. Il fournit des recommandations basées sur une analyse approfondie, mais n’intervient pas dans la négociation ou la conclusion du prêt. Sa rémunération provient uniquement du client, ce qui garantit son impartialité.
Mandat de Recherche de financement : Le courtier a un rôle plus actif et opérationnel, servant d’intermédiaire entre son client et les banques. Il négocie les conditions du prêt et facilite l’obtention du financement. Ce type de mandat permet au courtier de recevoir une rémunération à la fois de la part du client et potentiellement de la banque, sous forme de commission. Ces distinctions sont essentielles pour que les courtiers puissent choisir le type de mandat qui correspond le mieux à leur modèle d’affaires et à la nature de la relation qu’ils souhaitent entretenir avec leurs clients et les banques.
Un courtier pourrait-il réaliser une mission de conseil indépendant puis agir ensuite avec un mandat ?
Il est effectivement envisageable pour un courtier de signer successivement un mandat de conseil indépendant et un mandat de recherche de capitaux avec un même client, sous réserve de respecter certaines conditions et de faire preuve d’une grande transparence. Voici comment cela pourrait se dérouler :
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Première Phase : Contrat de Conseil Indépendant
Dans un premier temps, le courtier signe un contrat de conseil indépendant avec le client. Durant cette phase : Audit et Analyse : Le courtier effectue un audit détaillé de la situation financière du client, évalue ses besoins et étudie les options de financement possibles.
Il remet un rapport de conseil au client, qui détaille les meilleures options disponibles, sans intervenir directement auprès des banques. Rémunération : Le client paie le courtier pour cette prestation de conseil.
Cette rémunération est indépendante et ne doit pas être liée à une éventuelle obtention de crédit ou à une intervention future auprès des banques.
Attention, cette mission de conseil est soumise à TVA
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Deuxième Phase : Mandat de Recherche de Capitaux
Une fois l’audit terminé et les recommandations transmises, le courtier peut proposer au client un mandat de recherche de capitaux pour mettre en œuvre les recommandations données :
- Négociation et Entremise : Le courtier devient alors l’intermédiaire entre le client et les banques. Il contacte les établissements financiers, négocie les conditions du prêt, et accompagne le client jusqu’à l’obtention du financement.
- Rémunération : Le courtier peut recevoir une rémunération supplémentaire de la part du client pour cette mission. De plus, il peut également percevoir une commission de la part de la banque avec laquelle le prêt est finalement conclu.
Conditions et Transparence nécessaires pour cette double opération
Pour que cette double mission soit légitime et conforme aux obligations légales et éthiques, plusieurs conditions doivent être remplies :
Transparence vis-à-vis du client :
Le client doit être clairement informé dès le début que le courtier peut intervenir successivement sous deux mandats distincts et qu’il recevra des rémunérations séparées pour chaque prestation.
Les modalités de rémunération doivent être détaillées dans chaque contrat.
Le client doit comprendre que la première rémunération correspond à un audit et à des conseils, tandis que la seconde rémunération est liée à la recherche de financement et à l’entremise.
Indépendance du conseil :
Lors de la phase de conseil indépendant, le courtier doit s’assurer que les recommandations sont objectives et qu’elles ne sont pas influencées par les relations commerciales potentielles avec les banques.
Cela garantit que le conseil reste impartial et orienté exclusivement vers les intérêts du client.
Non-cumul des rémunérations pour la même prestation :
Il est essentiel que les rémunérations soient distinctes et justifiées par des prestations différentes.
Le courtier ne peut pas facturer deux fois pour la même prestation.
Par exemple, il ne pourrait pas être rémunéré deux fois pour le même travail d’analyse ou de négociation.
Respect des obligations légales :
Le courtier doit veiller à respecter les dispositions légales, notamment celles relatives à la transparence des rémunérations (Article L519-6 du Code monétaire et financier) et à l’information des clients sur la nature des services rendus et des rémunérations perçues.
Quelle position de l’ACPR sur le cumul d’un contrat de conseil avec un mandat de recherche de capitaux ?
L’ACPR n’a pas émis d’interdiction spécifique quant au fait qu’un courtier en crédit puisse fournir un conseil indépendant puis faire signer un mandat de recherche de capitaux par la suite.
Toutefois, dans ses échanges avec les syndicats de courtier ou lors d’interventions, elle n’est pas très favorable à ce mode opératoire et considère que cette double mission peut être préjudiciable au consommateur.
Il est important de comprendre que ces deux prestations sont juridiquement distinctes mais complémentaires.
Le conseil indépendant permet au courtier de fournir des recommandations personnalisées, basées sur une analyse approfondie des besoins de l’emprunteur.
Ensuite, le mandat de recherche de capitaux autorise le courtier à négocier directement avec les banques en vue d’obtenir les meilleures offres de crédit pour le client (Blog de Predictice)(Village Justice).
L’ACPR exige cependant que les courtiers respectent des règles de transparence, notamment en ce qui concerne la rémunération et les obligations contractuelles.
Il est aussi obligatoire d’indiquer au consommateur si le courtier est rémunéré par le client, la banque, ou les deux.
Pour résumer sur le cumul des deux missions par le courtier en crédit ?
Cette double mission semblerait juridiquement envisageable, à condition que le courtier respecte scrupuleusement les principes de transparence, d’indépendance, et de non-cumul des rémunérations pour des prestations distinctes.
C’est une façon efficace de combiner une analyse indépendante et un service d’entremise complet, tout en maintenant une relation de confiance avec le client.
Toutefois, le courtier doit être particulièrement vigilant à bien délimiter les différentes étapes de sa mission et à informer le client de manière claire et exhaustive.
Nous n’avons pas encore de recul sur d’éventuelles plaintes clients et la position des magistrats sur un cumul de contrat de conseil et de mandat de recherche de financement.
L’ACPR n’a pas encore émis une recommandation officielle sur ce sujet.
A ce jour, il pèse donc un risque potentiel sur ce mode opératoire.
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