Pou une SCI, quel intérêt ou non d’opter à l’impôt sur les sociétés ?

L’objet social d’une Société Civil Immobilière est essentiellement la location de biens immobiliers. L’activité réservée à une Société Civil Immobilière doit avoir un caractère civil.

Sauf option à l’impôt sur les sociétés, le régime fiscal qui s’applique est celui des revenus fonciers.

C’est-à-dire que l’on peut déduire du montant des loyers encaissés les charges telles que les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les réparations, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière.

Par contre, il n’est pas possible de déduire le montant de l’investissement et tous travaux ayant un caractère d’investissement immobilier.

Le résultat net réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital est imposable à l’impôt sur le revenu et est soumis aux prélèvements sociaux.

Des dispositions spécifiques permettant le bénéfice d’abattement sont applicables pour certains types d’investissements remplissant certaines conditions (Loi Cosse, Loi Malraux, etc.)

Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas un montant de 15 000 € au titre de l’année, le régime qui s’applique est celui du micro-foncier, c’est-à-dire avec application sur le montant des recettes d’un abattement forfaitaire de charges de 30 %.

En cas de cession du bien immobilier, les associés peuvent bénéficier de l’abattement pour durée de détention et d’une éventuelle exonération tant au niveau de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Qu’elles sont les conséquences en cas d’option à l’impôt sur les sociétés ?

Dans le choix fiscal de l’IS, toutes les charges sont déductibles et l’investissement ainsi que les travaux à caractère immobilier sont déductibles par le biais d’un amortissement annuel.

Le résultat net bénéficiaire est imposé au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà

Le solde est soit distribué aux associés au prorata de leur participation au capital et imposable entre leurs mains à l’impôt sur le revenu au taux progressif après abattement de 40 % avec prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit mis en réserve pour être taxé ultérieurement lors de la distribution de celle-ci.

En cas de cession de l’immobilier, la plus-value est taxable à l’impôt sur les sociétés. Elle est calculée par la différence entre la valeur nette comptable du bien compte tenu des cumuls d’amortissement et le prix de vente. Si le bien est totalement amorti, la plus-value correspond au montant du prix de vente.

Ensuite pour que les associés puissent appréhender le produit de la vente après déduction de l’impôt sur les sociétés une distribution de bénéfices doit être effectuée sous forme de dividendes.

Ceux-ci sont imposables au barème de l’impôt progressif plus les prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique.

On constate donc que l’option à l’impôt sur les sociétés est intéressante dans un premier temps parce qu’elle permet de déduire davantage de charges.

Mais au moment de la vente, cet avantage est anéanti par le coût fiscal.

Surtout si la plus-value est forte parce que le bien a pris beaucoup de valeur.

L’option est un engagement définitif sauf révocation pendant les cinq ans qui suivent celle-ci, mais avec des conséquences lourdes du fait du changement de régime fiscal lié à la renonciation.

De plus, l’option à l’impôt sur les sociétés peut rendre plus difficile la vente des parts à un tiers qui prendra en compte la lourdeur fiscale pour évaluer le prix de vente.

Il faut donc être prudent et bien analyser les conséquences de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une SCI dont l’activité est la location.

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