Investir en SCI étude de l’endettement en différentiel

Investir en SCI : un cadre de financement à part grâce au différentiel

Depuis les dernières recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques ont l’obligation, pour un particulier, de respecter un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse) pour tout investissement immobilier.

Cela a changé radicalement la donne. Car autrefois, pour un projet locatif, les banques pouvaient faire un différentiel entre le loyer perçu et la mensualité. Aujourd’hui, ce différentiel est interdit pour les particuliers.

En revanche, cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un financement via une SCI, car il s’agit d’un crédit professionnel, et non plus d’un crédit encadré par le Code de la consommation. Résultat : l’approche bancaire est totalement différente.

📊 La banque analyse une SCI au travers de son cash-flow

Dans un financement en SCI, la banque va principalement étudier le cash-flow du projet, aussi appelé différentiel locatif :

• Loyers locatifs pondérés à 85 %

• Moins les mensualités du prêt

Ce calcul permet de savoir si la SCI génère un excédent (cash-flow positif) ou un besoin de financement complémentaire (cash-flow négatif).

🧮 Exemple d’investissement immobilier en SCI vs en nom propre

Un emprunteur gagne 4 000 € nets/mois et rembourse déjà un prêt personnel de 1 000 €/mois. Il souhaite acheter un petit immeuble à 400 000 € générant 3 500 € de loyers.

• Mensualité estimée : 2 200 €

• Loyers pondérés à 85 % : 2 975 €

📉 En nom propre

Taux d’endettement = (1 000 + 2 200) / (4 000 + 2 975) = 46 %
❌ Projet refusé car dépasse le plafond des 35 % imposés par le HCSF.

📈 En SCI

Cash-flow = (3 500 x 85 %) – 2 200 = +975 €/mois

✅ Le projet est autofinancé. Aucun apport mensuel des associés n’est nécessaire.
✅ Le projet peut être étudié positivement par la banque.

👥 Les associés : des garants incontournables

Bien que l’analyse porte sur le projet porté par la SCI, les banques étudient également la situation des associés :

• Solvabilité personnelle

• Non-inscription au FICP (interdit bancaire)

• Résidence fiscale en France

• Acceptation ou non d’associés personnes morales

• Vérification des bénéficiaires effectifs en cas de société associée

⚠️ Certaines banques refusent les SCI avec associés personnes morales, ou ne les acceptent que de manière minoritaire. Il est donc essentiel d’être accompagné pour trouver le bon partenaire bancaire.

💰 Le cash-flow, clé de voûte du financement en SCI

✅ Si le cash-flow est positif

• La SCI s’autofinance totalement

• Les associés n’ont aucun effort à faire

• Aucun impact sur leur endettement personnel

• Ils peuvent donc continuer à investir personnellement en parallèle

📌 Un avantage considérable par rapport à l’investissement en nom propre, où toute mensualité impacte directement le taux d’endettement.

❌ Si le cash-flow est négatif

• Les associés devront abonder chaque mois

• La banque vérifiera leur capacité à le faire durablement

• Le montant à abonder est intégré à leur endettement personnel, au prorata de leur détention dans la SCI

✅ Seul le montant à abonder est pris en charge dans l’étude de leur endettement, pas la mensualité complète. Cela rend le projet bien plus accessible que s’il était réalisé en nom propre.

📋 Tableau comparatif : investissement en nom propre vs SCI

🎯 Pourquoi se faire accompagner ?

Un investissement en SCI offre une plus grande liberté de structuration, mais demande également une bonne connaissance des exigences bancaires, de la fiscalité et du montage juridique.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs, les professionnels du patrimoine et les courtiers en crédit pour structurer des montages SCI optimisés, adaptés aux attentes des banques partenaires.

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